Продавці квартир тримають ціни і в результаті втрачають значні суми. Підсумки лютого 2017 року.

Продавці квартир тримають ціни і в результаті втрачають значні суми. Підсумки лютого 2017 року.

У лютому ринкові тенденції розвивалися за традиційними для цього часу сценаріями. Напередодні весни ринок став працювати більш активно, потенційні покупці стали ходити на перегляди не тільки частіше, але й більш цілеспрямовано (колишні ознайомчі екскурсії нерідко стали набувати рис ділових поїздок і переговорів).

Середня ціна пропозиції (в доларах за квадратний метр) по Києву в лютому знизилася на 0,4%, в гривнях - на 2,8%.

Середня мінімальна ціна пропозиції (в доларах за квадратний метр) в лютому знизилася на 0,9%, в гривнях - на 3,3%.

Різниця темпів зміни цін в доларах і в гривнях пояснюється різкими коливаннями курсів валют. Вторинний ринок нерухомості як і раніше орієнтується на долари. У січні гривня помітно ослабла - відповідно ціни в гривнях пішли вгору. У лютому національна валюта зміцнилася - і ціни в гривнях помітно просіли.

У порівнянні з січнем, кількість угод зросла приблизно на 5%. Ці дані, в основі яких статистика ріелторів, можуть не збігатися з офіційними даними Мін'юсту.

Свої статистичні дані Мін'юсту публікує досить рідко. У лютому редакція domik.ua отримала статистику Департаменту державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України. Згідно з цією інформацією, в 2016 році державними і приватними нотаріусами Києва було оглянуто таку кількість угод:

  • 29 094 договору купівлі-продажу квартир і житлових будинків;
  • 12 076 договорів дарування квартир і житлових будинків;
  • 45 174 свідоцтва на право спадщини.

 
Кількість пропозицій в лютому коливалося в досить вузькому діапазоні. За підсумками місяця, середня кількість оголошень про продаж квартир, опублікованих на восьми провідних київських інтернет-порталах, зросла на 6,4%. За останні три місяці знизилося на 9,9% (відповідні дані наведені нижче в таблиці).

Кількість оголошень про продаж київських квартир

Портал нерухомості

30.09.2016

31.10.2016

30.11.2016

30.12.2016

31.01.2017

28.02.2017

Зміна за місяць

Зміна за три місяці

Domik.ua

32 917

37 562

41 371

38 018

32 597

34 907

7,1%

-15,6%

Realt.ua

33 771

35 893

38 253

36 408

32 603

33 735

3,5%

-11,8%

Dom.ria

48 779

48 883

52 947

45 472

43 103

33 780

-21,6%

-36,2%

Meget.kiev.ua

28 977

23 384

24 028

22 508

23 069

23 053

-0,1%

-4,1%

Kiev.adress.ua

26 945

30 034

26 946

25 256

18 935

26 529

40,1%

-1,5%

Fn.ua

41 989

45 581

42 787

42 429

46 282

53 609

15,8%

25,3%

Rieltor.ua

14 165

14 286

15 533

14 500

13 282

14 496

9,1%

-6,7%

Mirkvartir.ua

37 674

40 237

29 697

28 540

20 016

24 523

22,5%

-17,4%

Середнє по всіх порталах

33 152

34 483

33 945

31 641

28 736

30 579

6,4%

-9,9%

Аналізуючи ці цифри, необхідно враховувати, що в рекламних оголошеннях чимало дублів, застарілої, недостовірної та спеціально сфабрикованої помилковою (інтрудерской) інформації.

Проведений нами аналіз, показав, що протягом лютого кількість реально продаються на вторинному ринку київських квартир зросла на 5-7% і склало приблизно 18000. Зокрема, станом на 03.03.2017 року в довірчий інтервал нашої бази даних потрапило 17801 квартир, в той час як загальна кількість оголошень про продаж перевищило 34000. Є бази даних, в яких оголошень про продаж ще більше, але там і інформаційного сміття більше.

Ціни при проведенні торгів були, як правило, помітно нижче середніх цін пропозицій. При цьому спостерігалася тенденція зростання запитів покупців. Інша справа, що в більшості випадків ця тенденція не підкріплювалася ні реальними грошима, ні готовністю продавців різко скидати ціни.

Продавці, як правило, готові поступатися в межах 5-10% (чим дорожче об'єкт, тим цей відсоток вище). Але покупці чекають набагато більш значних поступок. В результаті сторони не можуть знайти компромісних рішень. Через кілька місяців продавці знижують ціни, але ринкові реалії вже інші; пропозиції знову зависають у повітрі. І так може тривати роками.

Орієнтуючись на середні ціни пропозицій і поради невідомих нікому ріелторів, продавці постійно запізнюються зі зниженням цін, в результаті на падаючому ринку втрачають значні суми.

Аналізуючи подібні епопеї, всякий раз переконуєшся, що цим продавцям з самого початку не вистачало досвідченого ріелтора , що спеціалізується саме в даному сегменті ринку. Такий ріелтор не тільки відстежує аналогічні об'єкти, але і бере участь в їх покупках і продажах. Тому досить професійно може судити, за скільки і в які терміни можна продати конкретну квартиру.

 

Найбільш важливі події, процеси і тенденції

Ризики перевиробництва будівництва житла в умовах низької купівельної спроможності населення

Будівельна галузь зараз на підйомі. Згідно з даними Держкомстату та аналітичних матеріалів Нацбанку, за останні роки вона стала одним з найбільш потужних локомотивів розвитку економіки України. У 2016 році обсяг виконаних будівельних робіт зріс на 35%. Істотно зросло виробництво будівельних матеріалів (бетон, керамічні плити та плитка більш ніж в півтора рази).

Зростаючі потреби будівельних організацій істотно збільшили випуск промислової продукції в інших галузях, в тому числі підтримали вітчизняне металургійне виробництво.

Але це лише одна сторона медалі .

Друга сторона – низька купівельна спроможність населення, фактична відсутність державного фінансування будівництва житла та явно недостатній обсяг іпотечного кредитування. І все це на тлі численних зловживань, порушень, корупційних схем в будівельній галузі.

Світовий досвід показує, що в подібних умовах рано чи пізно виникають кризи надвиробництва. Більш того, багато економістів вважають подібні кризи невід'ємним атрибутом капіталізму. «Велика депресія» в США і економічні кризи в Європі багато чого навчили капіталістів (в тому числі, і ефективного поєднання принципів «вільного підприємництва» та державного планування). В результаті кризи надвиробництва істотно згладилися, стали носити, як правило, локальний характер.

Нам всього цього потрібно ще тільки вчитися. А в умовах корумпованості всіх гілок влади і масового прагнення вивести гроші з країни, це дуже непросто.

Забудовники , що працюють в умовах жорсткої конкуренції, нестачі власних коштів, неврегульованою правової бази, розуміють проблеми краще за інших. І, тим не менш, закладають всі нові і нові об'єкти.

Освоєння нових будівельних майданчиків йде прискореними темпами, про що свідчать дані Держкомстату. У 2016 році на будівництво та реконструкцію житла в Києві було витрачено 7132242 тис. Грн , що на 19,7% більше ніж в 2015. При цьому було введено в експлуатацію 1334,0 тис. м² загальної площі житла, що на 2,3% менше, ніж у 2015 році.

Очевидно, забудовники сподіваються побудувати і продати розпочаті будинки до початку кризи перевиробництва. При цьому ризикують не тільки власними грошима, але і грошима інвесторів (в більшості випадків інвесторами є прості громадяни, багато з яких продали свої квартири і виручені гроші вклали в будівництво). У цих умовах, банкрутство забудовників і заморожування будівництва житла може стати причиною соціальних потрясінь, зіграти роль сніжної грудки для багатьох виробництв і галузей.

Зміни нормативної бази, що регулює будівництво житла

У щільно забудованих районах великих міст нерідкі протистояння городян і забудовників. Ризики заморожування будівництва і втрати інвесторами своїх грошей досить значні.

Так що прагнення влади встановити чіткі правила містобудівної діяльності можна лише вітати. Навіть при тому, що подібні правила зазвичай когось утискають, надаючи преференції іншим.

Практично завжди виникає питання: «А хто і коли за все це заплатить»? Хто заплатить за підвищення енергоефективності будинків, розвиток інфраструктури міста, ремонт і модернізацію водопровідних, каналізаційних, теплових та електричних мереж, за багато іншого, без чого місто жити не може?

Досягти компромісів при вирішенні подібних проблем вкрай складно. Тут необхідні ретельно зважені директивні рішення професіоналів і політиків.

Наскільки ефективними і виваженими виявляться містобудівні правила, підготовлені в останні місяці, час покаже. Про більшість їх ми вже писали; тому в даному випадку обмежимося лише основними фактами.

У 2017 році перестала діяти санітарна норма житлової площі , а саме мінімум 6 квадратних метрів на людину, що значно спрощує процес прийняття малогабаритних приміщень до житлового фонду України.

Знижено до 50000 грн максимальна сума оплати готівкою. Все, що дорожче, має оплачуватися в гривнях в безготівковій формі (можливість оплати в іноземних валютах жорстко обмежена чинним законодавством).

Прийнятий закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення містобудівної діяльності» , спрямований на призупинення діяльності недобросовісних забудовників і посилення боротьби з незаконним будівництвом.

Згідно з цим законом, все великі житлові комплекси, багатоповерхові будинки, соціальні об'єкти, торгово-розважальні комплекси, офісні будівлі будуть зводитися виключно за наявності повного пакета дозвільної документації.

За оцінками законодавців, загальна кількість подібних об'єктів не перевищує 15-20%. Решта 80-85% об'єктів (а це будинки, житлові та господарські споруди, складські приміщення площею до 1300 кв. М) можна будувати за заявницьким принципом, направивши заяву до відповідних органів влади.

Відповідальність органів влади та конкретних посадовців за прийняті ними рішення при цьому значно посилюється.

Розроблено методику розрахунку вартості приєднання великих енергоспоживачів до електричних мереж. У Києві ця вартість становить 3094 грн за кіловат потужності, що підключається. З огляду на, що розрахункове енергоспоживання однієї квартири зазвичай обмежена 8 кіловатами, то підключення нового 100-квартирного будинку буде коштувати близько 2,5 млн грн.

Забудовникам подібні витрати видаються надмірними.

Затверджено нову будівельна норма ДБН В.2.6-31 діє до: 2016, що встановлює набагато більш жорсткі правила теплоізоляції будівель і вимоги до їх енергоефективності. Впровадження даної норми дозволить економити до 30% в нових будинках, і до 60-67% теплової енергії в будівлях, побудованих за радянськими нормами.

Термін узгодження будівельних норм знижений до 15 днів .

До цього необхідно додати, що останнім часом Мінрегіон розробив цілий ряд законопроектів, спрямованих на підвищення ефективності будівельної галузі, виведення її на європейський рівень, а також залучення на український ринок іноземних інвесторів і девелоперів.

Серед них законопроекти:

- про введення в Україні європейських стандартів будівництва;

- про скасування пайової участі забудовників у розвитку інфраструктури міста;

- комплексна концепція публічного управління в будівництві.

Зміна запитів і пріоритетів потенційних покупців

Основний попит зосередився в сегментах найбільш дешевого житла, а також в сегменті новобудов. Зокрема, досить активно купують однокімнатні квартири вартістю 20-25 тисяч доларів США.

При цьому спостерігається тенденція зростання запитів значної частини покупців. Якщо ще недавно багато хто купував «гостинки» в стані «під ремонт» і малогабаритні однокімнатні квартири у віддалених районах міста, то тепер за ті ж гроші прагнуть придбати квартиру в хорошому стані, зі стандартним плануванням і достатню площу (не "гостинку»), біля метро, ​​в районах з розвинутою інфраструктурою.

Оскільки ціни знижуються досить повільно, запити покупців ростуть, а грошей явно не вистачає, основна маса потенційних покупців придивляються, ходять на перегляди, торгуються (розраховуючи знайти запанікували або дуже поспішають продавців).

Наскільки ми можемо судити (в тому числі, спираючись на думки досвідчених ріелторів), цінової стелю більшості потенційних покупців знаходиться десь на позначці 30000 доларів з урахуванням всіх платежів. Якщо ж мова йде про більші суми, то покупка зазвичай зв'язується з продажем вже наявної нерухомості. До сімейних накопичень додаються гроші від продажу нерухомості, в результаті продавці-обмінники покращують свої житлові умови.

Практична реалізація подібного обміну з доплатою вимагає часу і чималих зусиль. Спочатку потрібно продати, потім купити; будь-яка з цих угод може затягнутися, а то і зірватися. Виникають ризики, пов'язані з невиконанням попередніх домовленостей і втратою задатків.

Спростити вирішення проблем, пов'язаних з черговістю операцій продажу однієї квартири і покупки інший, можна або на первинному ринку (багато забудовників пропонують розстрочки на термін до трьох років, з мінімальним першим внеском 30% ), або за допомогою іпотечного кредиту. У цих випадках спочатку купується нова квартира, потім продається стара, і за виручені від продажу гроші погашається розстрочка або кредит.

Про плани розширення іпотечного кредитування і зниження банківських відсотків заявляють як в Нацбанку, так і в цілому ряді комерційних банків. Зокрема, ПриватБанк обіцяє видавати в найближчому майбутньому іпотечні кредити під відсотки, які «приємно здивують» .

Основні пріоритети покупців досить схожі. Це низька ціна, «хороший район» з розвиненою інфраструктурою і громадським транспортом, зручне планування. А також хороший стан квартири, будинки, міських інженерних мереж, наявність ремонту, меблів, побутової техніки, утеплення. Ось тільки системи пріоритетів у всіх покупців різні.

Маючи дуже обмежені бюджети, і активно походивши на перегляди, покупці досить швидко починають розуміти, що чимось доведеться поступитися, інакше угоди не буде. І в реальних ситуаціях поступаються багатьом, нерідко віддаючи пріоритет мінімальною ціною.

Але так буває далеко не завжди.

За словами ріелторів, якщо різниця між квартирою в стані «під ремонт» і житлом з якісним ремонтом не більше 5000-6000 доларів, то багато покупців вважають за краще доплатити (нерідко залазячи при цьому в борги).

Чимало покупців віддають перевагу розташуванню і якості будинку (морально і фізично застарілі «хрущовки», розташовані в «неблагополучних районах», навіть не розглядають).

Є покупці, які спеціально підшукують квартири зі свіжим ремонтом, сучасною кухнею, сантехнікою, побутовою технікою. Все це коштує досить дорого, але при продажу разом з квартирою йде зі значним дисконтом (знижки нерідко досягають 60-70 і більше відсотків).

Навіть ті, хто при жорстко фіксованому бюджеті орієнтуються на мінімальну ціну, зазвичай вибирають між мінімальною ціною квартири і квадратного метра в квартирі (останні зазвичай більш просторі, але в гіршому стані).

В усіх цих випадках непідготовленому покупцеві, погано знає Київ, перспективи його розвитку, а також особливості конкретних типів будинків і квартир, розібратися досить складно. Завжди є ймовірність того, через якийсь час (можливо, навіть через роки) з'ясується, що пріоритети при покупці квартири були розставлені неправильно. Не вважайте це за рекламу, але без рекомендацій досвідченого професійного ріелтора в подібних справах складно обійтися.

Статистика цін, пропозицій вторинного ринку житла Києва

Основні цінові показники вторинного ринку житла Києва, отримані при статистичному аналізі нашої актуальної бази даних, наведені нижче.

При визначенні середніх цін пропозицій використовувався досить «м'який» метод апроксимації «ковзне середнє по п'яти точках», що дозволяє згладити сплески кривих і більш адекватно виявити тренд.

Середні ціни пропозицій в гривнях за квадратний метр

 

Зміна за період

Типи квартир

Лютий 2017

Месяц

Три місяці

Півроку

Рік

Три роки

Всі в Києві

28603

-2,8%

-0,8%

+2,9%

-11,7%

+86,3%

«Гостинки»

25187

-2,1%

+0,8%

+3,0%

-8,0%

+64,7%

Однокімнатні

25794

-3,7%

-1,8%

-0,8%

-14,4%

+69,8%

Двокімнатні роздільні

29298

-2,7%

-1,8%

+3,5%

-12,0%

+86,7%

Трикімнатні роздільні

28635

-2,9%

-1,1%

+2,6%

-13,4%

+76,7%

Чотирикімнатні роздільні

44139

-2,2%

4,8%

+4,1%

-8,6%

+123,8%

 

Середні ціни пропозицій в доларах США за квадратний метр

 

Зміна за період

Типи квартир

Лютий 2017

Місяц

Три місяці

Півроку

Рік

Три роки

Всі в Києві

1039

-0,4%

-3,9%

-4,8%

-13,8%

-39,0%

«Гостинки»

915

-0,1%

-2,2%

-4,3%

-9,3%

-46,1%

Однокімнатні

937

-1,3%

-4,8%

-7,8%

-15,6%

-44,5%

Двокімнатні роздільні

1064

-0,3%

-4,8%

-3,9%

-13,2%

-38,9%

Трикімнатні роздільні

1040

-0,5%

-4,2%

-4,7%

-14,7%

-42,2%

Чотирикімнатні роздільні

1603

+0,3%

+1,5%

-3,3%

-11,5%

-26,8%

 

Зміна середніх мінімальних цін у відсотках

Тип квартири

Зміна за період

1 місяц

3 місяці

6 місяців

12 місяців

Всі в місті

-0,9%

-6,2%

-5,8%

-14,4%

У нових будинках

+0,4%

-2,7%

+1,5%

-5,0%

У будинках біля метро

-0,4%

-4,5%

-4,9%

-11,0%

«Гостинка»

+0,4%

+0,4%

-3,1%

-7,9%

Однокімнатні

-1,9%

-5,0%

-7,7%

-14,7%

Двокімнатні роздільні

-0,6%

-6,8%

-4,0%

-14,9%

Трикімнатні роздільні

+0,2%

-4,6%

-5,7%

-14,5%

Як випливає з наведеної таблиці, за останній рік найменше просіли мінімальні ціни пропозицій в нових будинках.

Прогноз на березень і найближче майбутнє

Вважаємо, що в березні основні тенденції останніх двох місяців отримають подальший розвиток.

З приходом весни рівень ділової активності виросте на 10-15%. Чекати більше значної активізації ринку в нинішніх непростих умовах навряд чи варто.

Середні ціни пропозицій в доларах США в березні продовжать знижуватися. Найбільш ймовірний, на наш погляд, прогноз на березень - зниження в межах 2-3%. Приблизно такі ж темпи зниження середніх цін пропозицій, швидше за все, будуть і в квітні.

Дати обгрунтований прогноз на більш тривалий термін вкрай складно. Рівень невизначеності дуже високий.

З одного боку, обнадіює намітився зростання ВВП, а також те, що більшість киян поступово адаптуються до зростання комунальних тарифів. Згідно з даними Головного статистичного управління Києва, рівень оплати населенням житлово-комунальних послуг в січні виріс до 80,0% (в грудні він був 58,5%).

З іншого боку, дуже багато на київському ринку нерухомості залежить від стабільності національної валюти, економічної і політичної ситуації в країні. А вони, в свою чергу, залежать від ситуації на Донбасі, від блокування поставок коксівного вугілля. Зупинка металургійних підприємств, які традиційно є одним з основних джерелом валютних надходжень, може різко погіршити ситуацію в країні. А це вкрай негативно позначиться на ринку нерухомості.

Оскільки дати власний середньостроковий прогноз ми не ризикуємо, то пошлемося на узагальнені думки учасників наших конкурсів прогнозів.

domik.ua