Що таке квартира? На що звертати увагу при покупці нестандартного житла

Що таке квартира? На що звертати увагу при покупці нестандартного житла

Українське законодавство досі користується радянськими санітарними нормами житла і житловим кодексом 1983 року. Частина постанов давно застаріла, не відповідає сучасному ринку нерухомості і в приватному порядку може опускатися при будівництві нових будинків. Але деякі засадничі закони, що формують поняття квартири, є фундаментальними і зараз і обов'язковими до виконання.

Головним критерієм вибору квартири для покупців завжди вважалася ціна. Для здешевлення квартир забудовники урізують площі, використовують для житла технічні поверхи. Не завжди економічні рішення забудовників узгоджені з державними вимогами.

Підписуючи договір купівлі-продажу, інвестор може зіткнутися, коли замість одно-, дво-, трикімнатної квартири в документі зазначено «смарт-квартира», «квартира малосімейного типу», «творча майстерня», «квартира-студія» або «апартаменти». Опускаючи такий момент, інвесторів очікують вельми неприємні наслідки - житло може виявитися в нежитловому фонді, а це значить:

- Комунальні тарифи майже в 4 рази вище.

- Не можна оформити реєстрацію місця проживання.

- Необхідно оплачувати податки на землю, де розташована новобудова.

Щоб уникнути можливих неприємних наслідків такої безпечності, розібратися в особливостях оформлення приміщень і дізнатися, що собою являє квартира в українському законодавстві, редакція Domik.ua звернулася за консультацією в компанію «Lexinvest».

- За даними ДБН України В.2.2-15: 2005, в додатку Б зазначено, що до житлових приміщень належать: приміщення, що опалюються, які розташовані в надземному поверсі і призначені для постійного та тимчасового проживання, відповідають санітарно-епідеміологічним вимогам щодо повітряному середовищі і мікроклімату , природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів вібрації, шуму, ультразвуку та інфразвуку, іонізуючого випромінювання, електричних та електромагнітних полів.

ПИТАННЯ: «Які умови необхідні для постійного проживання?».

ВІДПОВІДЬ: «Будь-яких певних умов (обов'язкових вимог) для цілорічного (постійного) проживання в законодавстві не передбачено».

- Згідно з ДБН України В.2.2-15: 2005, загальна площа однокімнатної квартири становить мінімум 30 квадратних метрів. У той же час, для спеціалізованого житла (гуртожитку, комунальні квартири) загальна площа, яка включає в себе житлове приміщення і підсобні приміщення, за загальними підрахунками може становити 19 квадратних метрів.

ПИТАННЯ: «Чи можуть забудовники оформляти приміщення площею від 19 до 30 кв. м, як спеціалізоване житло? Чи повинен в такому випадку будинок відповідати вимогам до спеціалізованого житлового фонду? ».

ВІДПОВІДЬ: «Відповідно до п. 2.37 ДБНу В.2.2-15-2005 одно-, двокімнатні квартири для осіб похилого віку (спеціалізоване житло) повинні складати загальну площу. Вона повинна бути не менше тієї, яка вказана в таблиці 1, з можливим збільшенням на 5%. Таким чином, встановлено, що загальна площа однокімнатної квартири в спеціалізованому житло становить не менше 30 квадратних метрів. Разом з тим, поняття «спеціалізований житловий фонд» в ЖК колишньої УРСР, відсутня. При реєстрації права власності на таку квартиру в документах її статус «спеціалізована», не вказується ».

- У статті 47 Житлового кодексу колишньої УРСР від 1983 року йдеться, що на одну людину норма житлової площі встановлена в розмірі 13,65 метрів квадратних.

ПИТАННЯ: «Чи означає це, що приміщення загальною площею від 13,65 квадратних метрів, при дотриманні діючих норм для житлових приміщень, може бути визнано житловим, приватизовано і використано для реєстрації місця проживання? Чи буде таке приміщення в документах значитися квартирою? ».

ВІДПОВІДЬ: «Вирішуючи питання про те, чи є приміщення площею 13,65 кв. м. квартирою, потрібно виходити з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 382 Цивільного кодексу України квартира - це ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання.

Разом з тим, відповідно до п. 2.24 ДБНу В.2.2-15-2005 площа загальної кімнати для однокімнатної квартири повинна становити не менше 15 квадратних метрів, в інших квартирах становить не менше 17 квадратних метрів.

Крім того, відповідно до п. 2.22 ДБНу в квартирах повинні бути передбачені такі приміщення: житлові кімнати і підсобні приміщення - санвузли, кухня, передпокій, вбудовані комори, внутрішньоквартирні коридори, літні приміщення, антресолі і ін.

Таким чином, окреме приміщення площею в 13,65 кв. м. не може вважатися квартирою.

Відповідно до ст. 3 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам будинків, квартир або житлових приміщень в гуртожитках з розрахунку санітарної норми в 21 метр квадратний загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї, а також додаткові 10 квадратних метрів на сім'ю.

Таким чином, окреме приміщення площею в 13,65 кв. м. не може бути приватизовано і використано для реєстрації місця проживання, так як таке приміщення не вважається квартирою або будинком.

- Згідно з нормами ДБН України, мінімальна площа спальні для однієї людини - 10 квадратних метрів, мінімальна площа поєднаного санвузла - 3,8 квадратних метрів. Кухня в квартирі може бути замінена кухнею-нішею. Певних вимог до площі в законі немає ».

ПИТАННЯ: Чи можна заявляти, що приміщення зі зручностями і площею від 13,8 квадратних метрів можна оформити, як житлове приміщення, придатне для постійного або тимчасового проживання?».

ВІДПОВІДЬ: «Разом з тим, відповідно до п. 2.24 ДБНу В.2.2-15-2005 площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15-ти, а в інших квартирах - не менше 17 квадратних метрів. Мінімальна площа спальні для однієї людини - 10 кв. м, а для двох осіб - 14 кв. м. Мінімальна площа кухні для однокімнатної квартири дорівнює 7-ми квадратних метрів, у дво- та більше кімнатних - 8 кв.м. Мінімальна площа кабінету або робочої кімнати - 10 квадратних метрів.

Разом з тим, пунктом 2.25 передбачено, що житлові кімнати в квартирах II категорії не можуть бути прохідними. Винятком є ​​кімнати у чотири- і п'ятикімнатних квартирах, в яких через загальну кімнату може передбачатись вхід до кабінету (робоча кімната) або одну із спалень.

Таким чином, при наявності тільки спальні 10 кв. м. і санвузла 3,8 кв. м. таке приміщення не може вважатися квартирою, оскільки в складі квартири спочатку повинна бути загальна кімната, площа якої становить не менше 15 кв. м.

Якщо ж брати до уваги кімнати в гуртожитку зі зручностями і площею від 13,8 квадратних метрів оформляти як житлове приміщення, придатне для тимчасового та / або постійного проживання, також неможливо, оскільки первинний перехід права власності в гуртожитках можливий шляхом приватизації. При цьому ст. 5 ЗУ «Про реалізацію прав мешканців гуртожитків» встановлює мінімальну норму для приватизації 21 кв. м.

- В ДБН України, крім мінімальної площі, прописана також і максимальна площа, що становить 98 квадратних метрів (5-кімнатна квартира). Також, там сказано про те, що площа окремих типів квартир може бути збільшена на 5%, що за загальними підрахунками становить 102,9 квадратних метрів.

ПИТАННЯ: «У разі, якщо площа більша - вважається чи вона незаконною? Як за документами така квартира оформляється? ».

ВІДПОВІДЬ: «Відповідно до додатка Б до ДБНу В.2.2-15-2005 передбачено дві категорії житла:

житло I категорії (комерційне). Житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту для проживання;

житло II категорії (соціальне) - житло з нормованими нижніми і верхніми межами площ квартир та житлових кімнат гуртожитків відповідно до чинних санітарних норм, забезпечують рівень комфорту для проживання не нижче за мінімально допустимий.

Крім того, відповідно до п. 2.33 рівень комфорту і склад приміщень квартир і одноквартирних будинків у будівлях житла I категорії визначається завданням на проектування, при цьому нижня межа площі квартир повинна бути не нижче відповідних показників квартир, наведених у таблиці 1. Таким чином, для квартир 1 категорії, а це квартири, які знаходяться у вільному обігу на ринку нерухомості, немає обмеження по максимальній площі.

- Серед проектів забудов практикується такий формат житла, як дворівневі квартири, де, в деяких випадках, другий поверх є мансардним або технічним ».

ПИТАННЯ: «У разі, якщо поверх вважається житловим, то наскільки законно проектування дворівневих квартир і як вони оформлюються? Якщо другий поверх технічний або мансардний, як оформляються документи на квартиру: половина квартири житлова, а друга половина немає? Що необхідно зробити, щоб перевести другий поверх до житлового фонду? ».

ВІДПОВІДЬ: «Відповідно до додатка Б до ДБНу В.2.2-15-2005 квартира в двох рівнях - це квартира, в якій житлові і підсобні приміщення розміщені на двох суміжних поверхах і об'єднані внутрішньоквартирними сходами.

Відповідно до п. 4.11 ДБНу в житлових будинках допускається влаштування квартир у двох і більше поверхах (рівнях). Для таких квартир допускається влаштування виходу в сходові клітки будинку через один поверх, який може бути організований на першому (нижньому) або на другому поверсі (рівні) квартири. При цьому поверх (рівень), який не має безпосереднього виходу на сходову клітку будинку, зобов'язаний забезпечуватися евакуаційним виходом згідно з 4.10 цих норм.

У будь-якому випадку проектування квартири з другим поверхом (дворівневі) має відбуватися з урахуванням приналежності 2-го поверху до житлового приміщення, що передбачається в проекті забудови будинку, тобто проектується цілісна житлова квартира.

Виникнення ситуації приналежності другого поверху дворівневої квартири до технічного поверху, потрібно розглядати індивідуально.

— Згідно з отриманою інформацією, в кожному конкретному випадку відступу від закону і загальних норм, необхідно погоджувати проекти в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України ».

ПИТАННЯ: «Як офіційно називається документ, що отримується забудовником від Мінрегіонбуду України?».

ВІДПОВІДЬ:«Питання узгодження відступу від загальних норм врегульовані Наказом Мінрегіонбуду від 04.07.2008 р № 301« Про затвердження порядку розгляду в Мінрегіонбуді звернень щодо відхилення від діючих державних будівельних норм».

Пунктом 3.6 р.3 Порядку №301 (зі змінами, які внесені наказом №275) передбачено винесення питання про узгодження відхилень на розгляд відповідної секції науково-технічної ради Мінрегіону України.

У той же час, діяльність науково-технічної ради Мінрегіону України врегульована положенням про науково-технічну раду Мінрегіону, затвердженим наказом Мінрегіону №208 від 23.09.2011 р (з подальшими змінами).

Згідно пп.2.1.1 і пп.2.1.9 п.2.1 р.2 положення №208 до основних цілей роботи науково-технічної ради, зокрема, відноситься розгляд і схвалення до прийняття проектів державних будівельних норм; до узгодження відхилень від діючих державних будівельних норм у проектній документації об'єктів будівництва.

При цьому п.3.7 р.3 Порядку №301 (зі змінами, внесеними наказом №275) встановлено, що остаточне рішення за погодженням обгрунтованих відхилень від діючих державних будівельних норм у проектній документації оформляється листом Мінрегіонбуду України, який підписує Міністр або заступник Міністра відповідно з розподілом обов'язків.

У той же час, в п.3.9 р.3 Порядку №301 встановлено, що в разі відмови в узгодженні запропонованих відхилень Мінрегіонбуд повідомляє про це авторам звернення листом за підписом заступника міністра відповідно до розподілу обов'язків, в якому вказуються причини такої відмови.

При цьому проекти затверджуються на підставі порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, де немає посилання на документ, яким затверджується проект, але є згадка про прийняття рішення уповноваженим органом ».

Таким чином, проаналізувавши отримані відповіді від фахівців, можна прийти до наступних висновків:

- Житло менш як 21 квадратний метр не може бути приватизовано і, отже, реєстрація місця проживання в такому приміщенні неможлива.

- Приміщення до 30 квадратних метрів не вважаються квартирами.

- Приміщення, розташовані на технічних поверхах не відносяться до житлових.

- Забудовники можуть відступити від норм ДБН та ЖК України, узгодивши свій проект в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

- Продаючи житло менше 30 квадратних метрів або розташоване на технічному поверсі, забудовник повинен пред'явити лист від Мінрегіонбуду України, де даний проект погоджений і відноситься до житлового фонду.

- У разі відсутності листи, незважаючи на те, що забудовник написав в договорі купівлі-продажу - за фактом, інвестор придбаває нежиле приміщення, з усіма наслідками, що випливають.

Крім проблем з оформленням квартири трапляються ситуації, коли новобудови так і не добудовують. Причиною може служити відсутність основної документації, будь-то дозвіл на будівництво або договір оренди земельної ділянки. У державному містобудівний кадастр публікують подібні випадки.

Джерело: domik.ua