Попередній договір купівлі-продажу квартири

Під час купівлі житлової нерухомості найчастіше відразу укладається основний договір купівлі-продажу. Але є ситуації, коли йому передує попередній договір. Якщо покупець знайшов об'єкт, який йому підходить, але у нього поки що немає всієї суми, він може домовитися з власником про укладення попереднього договору. Ініціатором може бути і продавець, наприклад, якщо він не встиг зібрати весь пакет документів. Більше про цей тип договору розповідаємо в статті.

Що таке попередній договір купівлі-продажу

Згідно з Цивільним кодексом України, попередній договір купівлі-продажу квартири - документ, у якому дві сторони закріплюють свої зобов'язання і протягом певного періоду часу зв'язуються, щоб підписати основний договір на тих умовах, які були зафіксовані раніше.

Які можуть бути причини для укладення попереднього договору:

• продавцю потрібно ще трохи часу, щоб зібрати всі необхідні документи;
• покупець може передати всю суму грошей тільки через деякий час, наприклад, він чекає на схвалення заявки за іпотекою від банку або продає іншу житлоплощу;
• один зі співвласників квартири, що продається, не може поки що бути присутнім на угоді;
• продавець хоче неспішно підготувати житло до продажу - перевезти меблі та інші речі, оплатити борги по комуналці тощо.

Чим відрізняється попередній договір купівлі-продажу від основного

На відміну від основного договору купівлі-продажу попередній не наділяє правами та обов'язками, які пов'язані з купівлею житлоплощі. Попередній договір тільки підтверджує наміри сторін, але фактично ні до чого не зобов'язує.

Під час підписання попереднього договору покупець не повинен сплатити одразу всю вартість житла, продавець у свою чергу не зобов'язаний передавати право власності на нього. Головний нюанс - сторони виявляють наміри через певний час здійснити операцію купівлі-продажу. Якщо покупець або продавець у підсумку відмовляться підписувати основний договір, це може стати приводом для звернення до суду з вимогою відшкодувати збитки або все-таки укласти угоду купівлі-продажу. Але кожна ситуація розглядається індивідуально.

Яку юридичну силу має попередній договір купівлі-продажу

Правильно оформлений і завірений нотаріусом попередній договір має юридичну силу, містить у собі низку вимог і накладає зобов'язання на обидві сторони. Для настання юридичних наслідків документ має містити істотні умови подальшого договору та укладатися в тій самій формі. Якщо форма попереднього договору не відповідає вимогам щодо форми основного договору, у разі неукладення подальшої угоди юридичні наслідки за ним не настають.

Підписаний і завірений попередній договір захищає інтереси і покупця, і продавця. При внесенні депозиту сторони отримують певні гарантії, що угода відбудеться через певний час.

Попередній договір втрачає свою юридичну силу, коли сторони підписують основний договір, або спливає строк, встановлений для його укладення, при цьому ні покупець, ні продавець не виступили з пропозицією підписати новий документ.

Як укласти попередній договір купівлі-продажу і що для цього потрібно

Під час купівлі квартири покупець повинен уважно перевірити документи на нерухомість і документи продавця. Перш за все, важливо переконатися в тому, що власник дійсно володіє житлоплощею. Він може надати:

• свідоцтво про право власності на квартиру;
• свідоцтво про право власності на спадщину;
• договір купівлі-продажу, дарування, міни, договір довічного утримання або спадковий договір;
• копію рішення суду про право на нерухоме майно.

Щоб переконатися, що на угоді присутній саме власник об'єкта, потрібно перевірити і його паспорт. Також слід попросити у власника показати свідоцтво про шлюб чи розлучення або довідку з РАЦСу, що він не перебував у шлюбі. Реквізити продавця, зазначені в попередньому договорі, мають збігатися з оригіналами наданих документів.

Важливі моменти під час укладення попереднього договору:

• На угоді мають бути присутні всі власники об'єкта нерухомості. Якщо квартира куплена в шлюбі, це буде подружжя, також власниками можуть бути брати і сестри тощо. Співвласники повинні скласти і підписати письмову згоду на продаж житла.
• Покупець надає паспорт, ідентифікаційний код, свідоцтво про шлюб, письмову згоду чоловіка/дружини на купівлю житлоплощі.
• У попередньому договорі потрібно вказати всі важливі для сторін умови. Із цим може допомогти досвідчений юрист, який нічого не упустить. У договорі вказують точну дату підписання основного договору, докладні характеристики житла в новобудові або на вторинному ринку, вартість продажу, порядок розрахунку, в який момент переходить право власності тощо.
• Попередній договір має укладатися в такій самій формі, що й основний, - письмово і посвідчуватися нотаріусом. Оскільки не передбачається передача права власності на квартиру, держреєстрація договору не потрібна.

Коли покупець і продавець дійшли згоди укласти угоду і підкріпити наміри попереднім договором, одна зі сторін звертається до юриста для правильного оформлення документа. Сторони підписують попередній договір і завіряють його у нотаріуса. Через зазначений період часу вони укладають основний договір купівлі-продажу житла, після чого право власності на об'єкт переходить до покупця.

Що має бути прописано в попередньому договорі купівлі-продажу

Щоб попередній договір купівлі-продажу квартири мав юридичну силу і захищав інтереси продавця і покупця, потрібно прописати в ньому всю необхідну інформацію.

Що важливо вказати в попередньому договорі:

• повні дані продавця і покупця - ПІБ, дані паспорта, ідентифікаційний код, рік народження;
• зобов'язання сторін щодо укладення попереднього договору;
• суму авансового платежу або депозиту;
• дату, до якої сторони мають укласти основний договір купівлі-продажу;
• вартість квартири - вказується в гривнях, але можна додатково вказати еквівалентну ціну в доларах;
• порядок розрахунку - повну вартість об'єкта можна оплатити під час укладення основного договору купівлі-продажу або після закінчення зазначеного терміну;
• детальну інформацію про об'єкт нерухомості - площу, кількість кімнат, адресу тощо;
• момент переходу права власності - під час укладення основного договору або після передання покупцем усієї суми за нерухомість;
• обставини для розірвання договору без необхідності сплати штрафів.

Якщо говорити докладніше про зобов'язання, то для продавця це може бути надання всіх необхідних документів на квартиру, зокрема довідка про прописаних осіб і довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів. Також до зобов'язань входить виписка мешканців до укладення основного договору, виселення продавця з квартири в зазначений термін, заборона на зміну стану житлоплощі та на здачу в оренду. Продавець зобов'язаний забезпечити і присутність усіх співвласників на угоді.

Обов'язки покупця в попередньому договорі - це оплата збору до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості квартири, оплата послуг банку і послуг нотаріуса. Покупець також зобов'язується передати повну суму за житло продавцю до моменту підписання основного договору. Пункти зобов'язань можуть змінюватися залежно від конкретної ситуації.

Чи можна розірвати попередній договір купівлі-продажу

Попередній договір не можна розірвати в односторонньому порядку і без вагомої причини. Але сторони можуть обговорити це заздалегідь і прописати в документі підстави, за якими розірвання договору допускається зі сплатою або без сплати штрафів.

Причинами для розірвання попереднього договору без штрафних санкцій можуть стати ситуації, які не можна передбачити або на які не можна вплинути. Наприклад, якщо покупець хоче купити квартиру за іпотекою, але після укладення попереднього договору отримує відмову в банку.

Найчастіше допускається одностороннє розірвання попереднього договору зі сплатою штрафу. У такому разі покупець отримує назад свій депозит, а якщо вину продавця доведено, то депозит може повертатися і в подвійному розмірі. Така ситуація може бути, якщо власник навмисно приховав недоліки житлоплощі або вказав неправдиву інформацію в документах.

Якщо продавець є ініціатором розірвання договору і відмовляється повертати аванс або депозит, покупець має право звернутися до суду. Якщо попередній договір складено правильно і завірено нотаріусом, суд стане на бік покупця.

Грамотно оформити попередній договір купівлі-продажу при купівлі квартири можна у досвідчених юристів АН "Маяк". В агентстві є свій юридичний відділ, фахівці якого не раз стикалися з нестандартними ситуаціями під час укладення угод і знають, які важливі нюанси потрібно врахувати, щоб захистити інтереси покупця і продавця. У "Маяк" також є свій нотаріус, який завірить підписаний попередній договір.

З АН "Маяк" вийде заощадити час на пошуку юриста і нотаріуса, а також безпечно купити квартиру в Києві, Київській області або в Запоріжжі за попереднім договором.