Не завжди нерухомість належить тільки одній людині. Володіти квартирою можуть одночасно і два або більше власників. Для деяких операцій з нерухомістю в частковій власності знадобиться згода співвласника. Це стосується і продажу житла.
Розповідаємо, чи можна продати об'єкт за наявності двох власників і що робити, якщо інший власник проти продажу. Також розглянемо, як відбувається угода купівлі-продажу в такій ситуації і як сплачується податок.
Чи можна продати квартиру з двома власниками
Кожен співвласник має право розпоряджатися тільки своєю частиною майна. Якщо частка у квартирі не визначена, тобто двоє людей володіють нерухомістю на правах спільної власності (приватизоване майно, майно подружжя, придбане у шлюбі), то свою частину нерухомості потрібно виділити. Для цього потрібно укласти договір, завіривши його в нотаріуса, або звернутися до суду. Після цього можна повноправно розпоряджатися своєю частиною квартири.
Якщо в планах продати свою частину житла, зробити це можна, але переважне право на її купівлю буде в іншого співвласника. Перед продажем потрібно письмово запропонувати такий викуп іншому власнику. Якщо протягом 30 днів співвласник квартири не приймає пропозицію, то продати свою частину майна можна кому завгодно.
Але важливо розуміти, що продати частину квартири досить складно, оскільки мало хто погоджується купити не весь об'єкт, особливо, якщо йдеться про квартиру, а не про будинок.
Найпростіше, коли ситуація вирішується мирним способом, тобто два власники домовляються між собою і один з них продає свою частину іншому. Після цього один повноправний власник може продати всю квартиру одразу. Це позитивно впливає і на вартість нерухомості. Продавати майно частинами менш вигідно для продавців, ніж повністю весь об'єкт.
Що робити, якщо один із власників не хоче продавати квартиру
Буває й так, що вирішити все мирним шляхом не виходить: один хоче продавати свою частину, а інший не хоче. У цьому випадку один із власників може продати особисту частку самостійно без згоди іншого власника. Але важливо дотриматися всієї процедури.
Як уже було сказано вище, одразу потрібно письмово запропонувати іншому власникові купити частину квартири із зазначенням ціни і термінів. Якщо протягом 30 днів цей власник відмовиться купувати цю частку або не заявить про свої наміри, то її можна цілком законно виставити на продаж і продати третім особам.
Важливо провести процедуру повідомлення іншого власника правильно. При її порушенні або відсутності цього етапу, другий власник може подати до суду про переведення на нього прав і обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність у 12 місяців.
Якщо йдеться про продаж усієї квартири, яка перебуває в частковій власності, то продати її повністю можна тільки за участю всіх співвласників. Якщо хтось із власників проти, продати всю квартиру не вийде. Але є нюанс - коли частка одного з власників дуже мала, то питання можна вирішити в судовому порядку за допомогою досвідченого адвоката.
Як відбувається угода купівлі-продажу
Продати квартиру з двома власниками можна тільки за їхньої згоди. Кожен власник повинен висловитися за продаж нерухомості і надати нотаріусу письмову згоду на проведення операції. Відсутність письмової згоди може стати приводом для судового розгляду про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Відмова іншого власника від пріоритетної купівлі іншої частки під час продажу частини майна також має бути засвідчена нотаріусом.
Які документи знадобляться для укладення угоди купівлі-продажу квартири, у якої є два власники:
- підтвердження права власності;
- техпаспорт на житлоплощу;
- документ про оцінку нерухомості;
- виписка з Держреєстру;
- документи про сімейний стан (свідоцтво про шлюб, свідоцтво про розлучення);
- паспорт та ідентифікаційний код для кожного власника;
- свідоцтво про народження і дозвіл від органів опіки та піклування (у разі, якщо частка нерухомості належить неповнолітньому).
Якщо квартира продається повністю і в неї є два власники, то вони мають бути особисто присутніми під час укладення договору купівлі-продажу в нотаріуса. Якщо хтось із власників не може бути на угоді, він надає нотаріально засвідчену довіреність.
Як платити податок з продажу квартири
Згідно з Податковим кодексом України (пункт 172.1), дохід від продажу нерухомості не оподатковується за певних умов:
- якщо це перший продаж квартири за звітний податковий рік (з 1 січня по 31 грудня);
- якщо об'єкт перебуває у праві власності платника податків не менше 3 років (не стосується майна, отриманого у спадок).
Якщо будь-який із зазначених пунктів не відповідає реальній ситуації продавця, дохід від продажу квартири оподатковується за ставкою 5%. Також додатково необхідно сплатити 1,5% військового збору від вартості об'єкта, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не менше оціночної вартості нерухомості.
Якщо продається частина майна, то продавець цієї частки і сплачує податок з продажу. Якщо продається вся квартира, то податок сплачують два продавці з отриманої від покупця суми.
У тому разі, якщо протягом звітного року оформляється третій або наступний продаж квартири, продавець зобов'язаний сплатити 18% ПДФО і 1,5% військового збору.
Якщо складно розібратися в юридичних нюансах продажу нерухомості, у якої є два власники, але в планах продати об'єкт, найкраще звернутися до професіоналів. В агентстві нерухомості "Маяк" працюють рієлтори, юристи та нотаріус, які знають всі особливості подібних угод. Продати свою частину майна або всю квартиру за згодою всіх власників з АН "Маяк" вийде просто і абсолютно законно.
- 359 переглядів