Що потрібно знати про суборенду приміщення

Суборенда комерційної або житлової нерухомості передбачає передачу орендованого майна третій стороні. Це досить поширене рішення для заробітку. Орендар може взяти в оренду більшу офісну або торговельну площу і передавати приміщення третім особам у користування за вищою вартістю. Розповідаємо, що потрібно знати про суборенду, укладення договору та інші нюанси.

Що таке суборенда простими словами

Суборендою називають передачу орендованого майна в оренду третій особі. За згодою орендодавця орендар передає суборендарю частину або все орендоване приміщення на зазначений у договорі строк.

Якщо говорити простими словами, то одна людина бере в оренду приміщення у власника, яке потім частково або повністю здає в оренду іншій людині з метою заробітку.

У чому різниця між орендою та суборендою

Між орендою та суборендою є суттєва різниця. У першому випадку нерухомість здає в оренду власник, у другому - орендар. Тобто в першій ситуації договір укладається між власником і орендарем, у другій - між суборендодавцем і суборендарем. Суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем, орендар - перед власником майна.

Як правильно здати приміщення в суборенду

Таке поняття, як "суборенда", чітко описано в статті 774 і статті 823 Цивільного кодексу України. У них же зазначено порядок передачі майна в суборенду та особливості укладення договору.

Щоб законно здати приміщення в суборенду, орендар має укласти договір із суборендарем за згодою орендодавця. Власник повинен надати свою згоду в письмовому вигляді.

Досить часто можливість передання нерухомості в суборенду вже передбачена в основному договорі (між орендодавцем та орендарем). У документі також можуть бути вказані умови та певні обмеження на суборенду. Навіть якщо такий пункт є в договорі, орендар все одно повинен отримати письмову згоду на суборенду у власника нерухомості.

Тільки коли згоду орендодавця отримано, укладається договір із суборендарем. Якщо договір підписують більше, ніж на 3 роки, його потрібно завірити в нотаріуса. Така умова є обов'язковою і в тому випадку, якщо орендар та орендодавець - фізичні особи, які не належать до суб'єктів підприємницької діяльності.

Чи потрібна згода орендодавця на суборенду

Згода орендодавця на суборенду - обов'язкова. За законом, орендар не може діяти повністю самостійно, не погодивши свої дії з власником нерухомості. Згоду може дати не тільки власник майна, а й уповноважена, довірена ним особа. Згода на суборенду обов'язково надається в письмовій формі.

Більшість договорів оренди вже містять умову про суборенду. Важливо уважно вивчити документ, оскільки деякі власники прямо вказують, що забороняють здавати приміщення в суборенду. Є й ті, хто відразу в договорі надає можливість здавати нерухомість у суборенду, але цей факт не скасовує необхідності отримання письмової згоди власника.

Як правильно оформити договір суборенди

Якщо орендар прийняв рішення здати орендоване приміщення в суборенду, у нього в результаті має бути два договори. Перший - основний (між орендодавцем і орендарем з правом на перездачу майна). Другий - договір суборенди (між орендарем і суборендарем).

Як у договорі іменуються сторони:

• Власник - "Орендодавець" (в основному договорі);
• Орендар - "Орендар" (в основному договорі) і "Суборендодавець" (у договорі суборенди);
• Суборендар - "Суборендар" (у договорі суборенди).

Договір суборенди не може укладатися, якщо немає основного договору оренди. Також строк договору суборенди не може бути більшим за строк основного документа.

Які ще нюанси важливо знати при оформленні договору суборенди:

• оскільки договір суборенди - не основний, його юридична доля залежить від основного договору;
• якщо відбувається дострокове розірвання основного договору оренди, то разом з ним припиняється дія і договору суборенди;
• потенційним суборендарям бажано вивчити не тільки договір суборенди, а й основний договір, щоб знати строк його дії та умови дострокового розірвання;
• оскільки власник майна і суборендар не пов'язані між собою зобов'язаннями за договором, вони не можуть пред'являти вимоги і претензії безпосередньо і взаємодіють тільки через посередника (орендаря);
• якщо суборендар порушує умови договору, то орендарю доводиться відповідати за його дії перед власником приміщення;
• договір суборенди може бути тільки оплатним, а вартість суборенди має бути вказана в документі;
• договір суборенди не дає переважного права оренди на новий строк.

Орендар, який набуває ще й статусу суборендодавця, повинен розуміти, що йому доведеться взаємодіяти, у тому числі розбиратися з претензіями, одразу з двома сторонами: орендодавцем (власником) і суборендарем.

Договір суборенди припиняє свою дію в декількох випадках. Це розірвання або закінчення строку дії основного договору, закінчення строку суборенди, зазначеного в документі, або ж порушення умови договору суборенди.

Якщо договір суборенди перестає діяти достроково через розірвання основного договору, суборендар може безпосередньо звернутися до власника нерухомості та укласти з ним основний договір як орендар з орендодавцем. У такому разі в суборендаря з'являється на це переважне право, але тільки до закінчення раніше обумовленого строку суборенди. Важливо, щоб суборендар зміг довести, що він не порушував умов свого договору.

Чим небезпечна суборенда

Небезпека суборенди полягає насамперед у додаткових ризиках, які викликані наявністю третьої сторони. Якщо суборендар порушить умови договору або завдасть шкоди майну, суборендодавцю доведеться відповідати за це перед орендодавцем.

Є нюанси і щодо оплати. Якщо суборендар затримуватиме оплату, орендарю доведеться розраховуватися з власником своїми грошима. Якщо в планах оплачувати оренду саме з тих коштів, які приходять від суборенди, важливо подбати про те, щоб суборендар вчасно вносив свої платежі.

Є нюанси, через які угоду із суборенди можуть визнати незаконною і не повернути раніше внесені суборендарем орендні платежі. Таке може статися, якщо основний договір підлягав нотаріальній реєстрації, що тягне за собою зобов'язання зареєструвати і договір суборенди в нотаріуса, а умови було не дотримано.

Самостійно розібратися в юридичних нюансах суборенди буває складно. В агентстві нерухомості "Маяк" працює свій юридичний відділ. Фахівці допоможуть правильно скласти договір суборенди, який захищатиме суборендодавця і суборендаря.