Згода подружжя на купівлю або продаж нерухомості
При оформленні угод із нерухомістю одне з найчастіших питань — чи потрібно отримувати згоду чоловіка чи дружини. Помилка в такій ситуації може дорого обійтися: нотаріус відмовить у посвідченні договору, а в найгіршому випадку угоду оскаржать у суді після реєстрації права власності.
В Україні майнові відносини подружжя регулюються Сімейним кодексом. За загальним правилом майно, набуте у шлюбі, є спільною сумісною власністю подружжя незалежно від того, на кого воно оформлене і хто фактично платив гроші (ст. 60 СКУ). Із цього витікає вимога отримувати згоду другого чоловіка при розпорядженні таким майном. Важливо, що режим спільної власності поширюється лише на офіційно зареєстрований шлюб. На партнерів у цивільному шлюбі він не поширюється.
У цій статті розберемося, в яких випадках згода чоловіка (дружини) на купівлю та продаж нерухомості обов'язкова, коли можна обійтися без неї і що робити, якщо другий із подружжя відмовляється її надати.
Коли згода чоловіка чи дружини обов’язкова
Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України, якщо правочин вимагає нотаріального посвідчення або державної реєстрації, згода другого подружжя має бути оформлена письмово та нотаріально посвідчена.
На практиці нотаріальна згода потрібна при:
продажу квартири, будинку, земельної ділянки або іншої нерухомості, придбаної у шлюбі;
даруванні спільно нажитої нерухомості;
укладенні договору міни нерухомості;
передачі об'єкта в іпотеку.
Значення має не те, на кого оформлена власність, а коли та на які кошти вона придбана. Якщо об'єкт куплений у шлюбі за спільні гроші, значить, він спільний, навіть якщо в документах вказано лише когось одного з подружжя.
При купівлі нерухомості ситуація неоднозначна. Закон прямо передбачає згоду для угод щодо відчуження майна, проте багато нотаріусів вимагають його і при придбанні, оскільки купівля підлягає державній реєстрації та зачіпає загальний бюджет сім'ї. Особливо часто ця вимога виникає, якщо об'єкт купується в іпотеку або є ризик подальшої суперечки про походження коштів.
Чи потрібна згода після розлучення?
Поширена помилка — після розірвання шлюбу кожен із колишнього подружжя автоматично стає одноосібним власником того майна, яке на нього оформлене. Це не так.
Якщо нерухомість була придбана в шлюбі і поділ майна не проводився, вона залишається спільною сумісною власністю колишнього подружжя навіть після розлучення. Це означає, що для продажу такого об'єкта згода колишнього чоловіка, як і раніше, може знадобитися або майно потрібно попередньо розділити. Термін позовної давності для вимоги щодо поділу спільно нажитого майна становить три роки з моменту, коли один із подружжя дізнався про порушення свого права (ст. 72 СКУ).
Коли згода не потрібна
Згода чоловіка чи дружини не потрібна, якщо нерухомість є особистою власністю одного з них. Це випадки, коли:
об'єкт придбаний до реєстрації шлюбу;
майно отримано у спадок;
нерухомість отримана у подарунок;
об'єкт куплений за власні кошти, що підтверджується документально;
між подружжям укладений шлюбний договір, який встановлює інший режим власності.
Наприклад, якщо людина отримала квартиру у спадок від батьків, вона має право самостійно розпоряджатися цим об'єктом і продавати її без отримання згоди чоловіка чи дружини.
У таких ситуаціях нотаріус може запитати документи, що підтверджують, що майно справді належить до особистої власності, а не до спільно нажитого майна подружжя. Власник може надати договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, документи про походження власних коштів.
Як оформити нотаріальну згоду
Процедура оформлення згоди нескладна і зазвичай виконується за один візит до нотаріуса.
Одному з подружжя, хто дає згоду, слід надати:
паспорт;
реєстраційний номер платника податків (РНОКПП);
свідоцтво про шлюб або інформацію про державну реєстрацію шлюбу;
інформацію про об'єкт нерухомості та характер майбутньої угоди.
Нотаріус складає текст згоди, засвідчує підпис і видає документ. Звернутися можна до будь-якого нотаріуса — не обов'язково за місцезнаходженням об'єкта або місцем реєстрації. Якщо хтось із подружжя перебуває за кордоном, згода оформляється в місцевого нотаріуса з подальшим апостилем.
Щодо терміну дії — якщо в тексті згоди він не вказаний, документ формально є безстроковим. Проте на практиці нотаріуси при угоді оцінюють актуальність згоди виходячи з конкретних обставин — чим більше часу минуло, тим вищий ризик питань. Щоб не виникало труднощів, краще оформляти згоду безпосередньо перед виходом на угоду.
Вартість оформлення складається з державного нотаріального тарифу та плати за послуги нотаріуса правового характеру. Тариф фіксований і невеликий: основна частина суми — це плата за послуги, яка варіюється в залежності від нотаріуса та регіону. У середньому оформлення згоди коштує приблизно 500–1500 грн. Уточнити вартість можна безпосередньо у нотаріуса, до якого є в планах звернутися.
Що робити, якщо чоловік чи дружина не дає згоди
Відсутність згоди не завжди означає безвихідь, але суттєво ускладнює ситуацію. Нотаріуси, як правило, відмовляють у посвідченні договору, якщо йдеться про спільну власність.
Можливі шляхи вирішення:
Переговори — спробувати досягти домовленості добровільно.
Угода про розподіл майна — оформити у нотаріуса та визначити, кому що належить.
Судове визначення часток — якщо домовитися не виходить, суд встановлює частки кожного з подружжя.
Довести особистий характер майна — якщо є підстави вважати об'єкт особистою власністю, це можна підтвердити документально або через суд.
Спроба провести угоду без необхідної згоди є серйозним ризиком. Другий чоловік має право оскаржити її в суді. Для таких вимог діє спеціальна позовна давність — один рік (ст. 258 ЦКУ), який починає обчислюватися з моменту, коли особа дізналася чи мала дізнатися про укладення договору (ст. 261 ЦКУ). При цьому суд оцінює як факт відсутності згоди, так і сумлінність сторін правочину та конкретні обставини справи.
Щоб мінімізувати ризики, рекомендується заздалегідь визначити правовий статус об'єкта, підготувати документи, що підтверджують, і проконсультуватися з нотаріусом до виходу на угоду. В агентстві нерухомості «Маяк» працюють не тільки юристи, а й нотаріус, тож укласти угоду правильно та безпечно набагато простіше.
