Що потрібно знати про договір дарування нерухомості

Договір дарування - зручний юридичний інструмент, що дає змогу подарувати квартиру, будинок або земельну ділянку іншій людині, найчастіше родичу. Розглянемо важливі нюанси цієї процедури: як дарувати, які документи потрібні, скільки потрібно заплатити, які є мінуси та ризики тощо.

Що таке договір дарування

Як зазначено у ст. 717 Цивільного кодексу України, договір дарування - це документ, що підтверджує передання права власності від дарувальника до обдаровуваного на безоплатній основі, тобто безоплатно.

Передати право власності на майно можна як одразу, так і в майбутньому з прописаними умовами для настання подарунка (весілля, народження дитини тощо). У будь-якому разі квартира або будинок передаються обдаровуваному безоплатно, без очікування чогось натомість. Якщо нерухомість дарують одному з подружжя у шлюбі, другий з подружжя не має права претендувати на неї.

Договір дарування укладається тільки в письмовій формі й обов'язково оформляється та засвідчується нотаріусом.

Чим дарча відрізняється від заповіту

Заповіт і дарча - це абсолютно різні юридичні інструменти, які мають кардинальні відмінності.

При передачі квартири або іншого майна за заповітом:

• право власності на об'єкт переходить тільки після смерті заповідача;

• власник може продати, подарувати, обміняти квартиру або взяти кредит під заставу нерухомості, у результаті після смерті заповідача успадковувати буде нічого;

• заповідач може змінити або скасувати заповіт у будь-який момент;

• спадкоємець може і не отримати спадщину в повному обсязі за заповітом, якщо з'являться інші спадкоємці, які мають право на обов'язкову частку спадщини незалежно від того, що зазначено в заповіті.

Які відмінності передачі житла за дарчою від заповіту? Зазвичай подарована нерухомість відразу переходить у власність. В односторонньому порядку дарчу скасувати не можна. Інші претенденти на спадщину не зможуть претендувати на цю житлоплощу.

Чи можна оформити дарчу на частку у квартирі

Оформити дарчу на частку у квартирі можна, але порядок оформлення залежатиме від форми власності: спільна часткова або спільна сумісна власність. Як це відбувається в кожному випадку:

• спільна часткова власність - якщо кожен співвласник має у власності певну частину майна, кожен із них має право подарувати свою частину без згоди решти власників;

• спільна сумісна власність - якщо частки власників не визначені, для укладення угоди за договором дарування доведеться отримати згоду всіх співвласників. Якщо згоди немає, передавати в дар свою частину житлоплощі не можна.

Чи можна оскаржити дарчу

Підстави для скасування дарчої на квартиру можна подивитися у статті 727 Цивільного кодексу України.

Які є причини для розірвання договору дарування:

• кримінальний злочин - якщо стосовно обдаровуваного суд виніс реальне обвинувальне рішення у кримінальній справі, тобто він вчинив тяжкий злочин проти дарувальника або його родичів;

• психічне захворювання - якщо встановлено, що дарувальник психічно хворий, тобто він не усвідомлював своїх дій на момент оформлення дарчої, але в цьому разі, найімовірніше, доведеться звертатися до суду, бо нотаріус мав переконатися в адекватності дарувальника на момент укладення угоди.

Розірвати договір дарування без звернення до суду можна лише за обопільною згодою обох сторін: дарувальника та обдаровуваного. Процедура проводиться у нотаріуса і фіксується відповідним договором. Подароване майно знову переходить у власність дарувальника.

Оскаржити дарчу можна також, визнавши угоду фіктивною. Якщо умови угоди не виконуються, тобто обдаровуваний не може користуватися і розпоряджатися квартирою, суд може визнати таку угоду фіктивною.

Якщо є підстави для розірвання договору дарування, звернутися до суду можна протягом 1 року з моменту укладення угоди (ст. 728 ЦК України). Юристи стверджують, що оскаржити можна будь-який договір, головне, вкластися в строки і мати вагомі причини або докази. Якщо суд визнає наведені аргументи вагомими, договір дарування буде визнано недійсним або буде винесено рішення про його розірвання.

Які мінуси договору дарування

Під час укладення договору дарування можна виділити кілька мінусів. Після оформлення дарчої дарувальник може звернутися до суду з метою розірвання договору з однієї з таких причин:

• він підписав договір через те, що йому погрожували;

• обдаровуваний скоїв злочин проти нього або його родичів;

• йому передали гроші, тобто дарча не була безоплатним правочином;

• обдаровуваний погрожує знищити або пошкодити майно, що має культурну, історичну або іншу цінність для дарувальника;

• його обдурили або ввели в оману щодо юридичних наслідків, які настають після підписання договору.

Ще один недолік полягає в розмірі податків у разі оформлення договору дарування між сторонніми людьми. Якщо дарча укладається не між родичами першого або другого ступеня споріднення, обдаровуваному доведеться заплатити податок у розмірі 5%, а також військовий збір 1,5%.

Які ризики при купівлі квартири за договором дарування

Якщо договір дарування використовують для прикриття угоди купівлі-продажу, виникають певні ризики як для продавця, так і для покупця. Останній ризикує залишитися і без грошей, і без нерухомості.

Основна суть угоди дарування полягає в передачі житла іншій людині безоплатно. Якщо ж вона прикриває справжню угоду купівлі-продажу, факт передання грошей від однієї сторони іншій, що підтверджує розписка, може стати підставою визнати угоду недійсною. У такій ситуації подароване житло повертається дарувальнику. Важливий момент - продавець може і не повернути гроші покупцеві, оскільки з юридичної точки зору він і не отримував ніякої оплати.

Юристи категорично не рекомендують прикривати угоду купівлі-продажу договором дарування. Уявні переваги від економії податків не перекривають ризики і можливі неприємні наслідки. Покупець може втратити істотну суму грошей і залишитися без квартири.

Як оформити дарчу

Договір дарування завжди оформляється у нотаріуса. Укласти документ можна як за місцем реєстрації дарувальника або обдаровуваного, так і за місцем знаходження нерухомого майна. Простіше кажучи, у населеному пункті, де хочеться оформити дарчу, повинна знаходитися квартира (будинок, ділянка) або бути зареєстрований учасник угоди. Сторони обирають той варіант, який для них зручніший.

Якщо обидва учасники угоди зареєстровані в Києві, і вони планують оформити дарчу на квартиру в Борисполі, то укласти угоду в нотаріуса, приміром, у Львові або Дніпрі не вийде.

Для оформлення договору дарування потрібно зібрати необхідний пакет документів і звернутися до державного або приватного нотаріуса. Під час укладення угоди мають бути присутніми обидві сторони - дарувальник і обдаровуваний.

Після оформлення дарчої нотаріус реєструє угоду згідно з договором і робить виписку з Державного реєстру майнових прав на нового власника. У цей момент дарувальник позбавляється права власності, тоді як обдаровуваний його набуває.

Які документи потрібні для оформлення дарчої

Щоб оформити договір дарування, знадобляться такі документи:

• свідоцтво на право власності;

• документ про оцінку об'єкта нерухомості;

• довідка про зареєстрованих у квартирі осіб;

• письмова згода чоловіка/дружини на проведення угоди дарування, якщо житло придбано в шлюбі;

• дозвіл органів опіки та піклування, якщо обдаровуваний є дитиною віком до 18 років або у квартирі прописані діти.

Після оформлення угоди обдаровуваний отримує у нотаріуса договір дарування і виписку з Держреєстру про реєстрацію права власності. З цього моменту він є законним власником отриманої в дар квартири.

Скільки коштує дарча у нотаріуса

Як уже згадувалося вище, оформити дарчу можна як у державного, так і у приватного нотаріуса. Вартість оформлення у них майже не відрізняється. Ціна на послуги державного нотаріуса може бути трохи нижчою, але потрібно бути готовим до великих черг і того, що доведеться довго чекати на оформлення угоди. Щоб оформити все швидко і зручно, є сенс звернутися до приватного нотаріуса.

У яку суму обійдеться дарча у 2024 році, залежить від того, хто і кому дарує квартиру. Розмір податків і зборів буде різний у разі дарування житла родичу, знайомій людині або іноземцю.

Витрати при даруванні квартири родичу 1-2 ступеня споріднення

Якщо дарувальник хоче подарувати свою нерухомість близькому родичу, обдаровуваному не доведеться платити податки. Хто належить до близьких родичів 1-2 ступеня споріднення? Це діти, батьки, чоловік/дружина, далі - брати, сестри, онуки, дідусь, бабуся.

Коли дарча оформляється на родича з переліку вище, можна не проводити оцінку житлоплощі. Варто уточнити, що не кожен нотаріус погодиться оформляти договір дарування без документа про оцінку квартири. Найкраще заздалегідь запитати про це фахівця.

Вартість оформлення договору дарування з близьким родичем зазвичай не перевищує 10 000 гривень, крім держмита. Які витрати є в цьому випадку:

• оцінка нерухомості - від 1000 гривень (підсумкова вартість оцінки залежить від терміновості проведення процедури);

• складання дарчої - від 4 500 гривень (залежить від розцінок нотаріуса);

• реєстрації договору в Держреєстрі - 2 500 гривень;

• держмито - 1% від вартості нерухомості.

Витрати при даруванні житла сторонній людині

Якщо квартиру дарують не родичу 1-2 ступеня споріднення, а далекому родичу або сторонній людині, обдаровуваному доведеться сплатити податок 5% і військовий збір 1,5% від вартості майна.

Щоб визначити розмір податку, знадобиться експертна оцінка об'єкта перед проведенням угоди. Це додаткові витрати, які в більшості випадків стартують від 1000 гривень. Як і в першому випадку, потрібно теж оплатити послуги нотаріуса.

Витрати при даруванні нерухомості іноземцю або іноземцем

Дарча може оформлятися від нерезидента на громадянина України або навпаки - від громадянина України на нерезидента. У цьому випадку родинний зв'язок не має значення. В обох ситуаціях обдаровуваному потрібно сплатити податок у розмірі 18% і військовий збір 1,5%.

Під час оформлення договору дарування, де одна зі сторін має громадянство іншої країни, потрібно попередньо провести оцінку нерухомості. Крім податків, потрібно оплатити послуги оцінювача та послуги нотаріуса.

Якщо обдаровуваний є громадянином України, він має сплатити зазначені вище податки після подання декларації за місцем реєстрації. Декларацію подають до 1 травня року, що настає за звітним.

Якщо обдаровуваний - нерезидент, він має сплатити податок перед нотаріальним оформленням договору дарування і надати нотаріусу квитанцію про сплату.

Дарча - хороший спосіб передати майно іншій людині на безоплатній основі. Але до оформлення документів важливо переконатися, що така угода найкраще підходить для вашої ситуації. Якщо немає впевненості в цьому, варто звернутися до фахівця. В агентстві нерухомості "Маяк" працюють досвідчені юристи та нотаріуси, які проконсультують з питань дарування нерухомості та допоможуть оформити все правильно і відповідно до законів України.