Кадастровий номер: що це таке, навіщо потрібен і як дізнатися
Купівля, продаж та оформлення спадщини неможливі в Україні без кадастрового номера. Цей набір цифр перетворює фізичну ділянку землі на юридично визначений об'єкт, зафіксований у державному реєстрі. Продавці стикаються з цим терміном на етапі підготовки документів до угоди, у зв'язку з чим можуть виникати питання: де шукати кадастровий номер, навіщо він потрібен і чи можна обійтися без нього. У статті докладно розбираємо всі ці моменти.
Що таке кадастровий номер
Кадастровий номер — це унікальний цифровий ідентифікатор земельної ділянки, який присвоюється їй під час реєстрації у Державному земельному кадастрі України. Правова основа цього поняття закріплена у Законі України «Про Державний земельний кадастр» № 3613-VI: номер є індивідуальною та унікальною для всієї території країни послідовністю цифр і знаків, що ідентифікує конкретну ділянку.
На території України немає двох земельних ділянок із однаковим номером. Після присвоєння номер закріплюється за ділянкою на весь період її існування як окремого об'єкта. Навіть якщо у ділянки змінюється власник, номер залишається таким самим — змінюються тільки відомості про власника у реєстрі.
Номер анулюється або замінюється новим у таких ситуаціях:
об'єднання кількох ділянок в одну;
поділ однієї ділянки на кілька частин;
інші зміни, зафіксовані в землевпорядній документації.
Важливо розуміти різницю між кадастровим номером та іншими ідентифікаторами нерухомості під час підготовки документів. Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці як об'єкту права, при цьому об'єкти капітального будівництва — будинки, квартири, нежитлові приміщення — мають реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав.
Облік ділянок і присвоєння їм номерів веде Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). Номер присвоюється на підставі технічної документації із землеустрою, яку готують сертифіковані інженери-землевпорядники за підсумками зйомки кадастрової межі ділянки.
Який вигляд має кадастровий номер
Кадастровий номер земельної ділянки в Україні складається з дев'ятнадцяти цифр, розділених двокрапками на чотири блоки. Формат запису має такий вигляд: ХХХХХХХХХХ:ХХ:ХХХ:ХХХХ.
Як розшифровується ця послідовність:
Перші десять цифр — код адміністративно-територіальної одиниці згідно з кодифікатором КОАТУУ (або актуальним кодифікатором територіальних громад). Це значення вказує, до якої області, району та населеного пункту чи територіальної громади належить ділянка. У кожного міста, селища чи села — своє унікальне десятизначне значення, тому по першому блоку можна визначити, в якій громаді розташований об'єкт.
Наступні дві цифри — номер кадастрової зони в межах цієї адміністративно-територіальної одиниці. Великі населені пункти поділяються на кілька кадастрових зон. У Києва таких зон значно більше, ніж у невеликого селища.
Третій блок із трьох цифр — номер кадастрового кварталу в межах зони. Квартал — це менша територіальна одиниця всередині зони, що зазвичай відповідає кварталу забудови або компактному масиву земель.
Останні чотири цифри — порядковий номер земельної ділянки в межах цього кадастрового кварталу. Ця цифра змінюється найчастіше і показує, якою за рахунком була розмежована і зареєстрована конкретна ділянка у своєму кварталі.
Наприклад, номер 3210500000:01:006:7329 говорить про те, що ділянка знаходиться у певній територіальній громаді Київської області, у першій кадастровій зоні цієї громади, у шостому кадастровому кварталі та має порядковий номер 7329 цього кварталу. Цей номер більше ніде в Україні не повторюється, тому його достатньо для однозначної ідентифікації об'єкта у будь-якій інстанції.
Кадастровий номер обов'язково вказується у правовстановлюючих документах на землю: у виписці з Державного земельного кадастру, у інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав, у договорах купівлі-продажу, дарування, оренди та в технічній документації із землеустрою.
Навіщо потрібен кадастровий номер
Кадастровий номер необхідний для здійснення майже всіх юридично значимих дій із землею. Ось кілька таких ситуацій:
Оформлення угод із земельною ділянкою — продаж, дарування, міна, передача у спадок або довгострокова оренда. Нотаріус зобов'язаний перевірити, чи зареєстрована ділянка в кадастрі, та вказати її номер у тексті договору. Без номера угода не буде засвідчена.
Реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо ділянка не має номера, право власності на неї юридично не може бути зафіксованим у реєстрі. Така ділянка формально не захищена так, як зареєстрований об'єкт.
Отримання дозвільної документації на будівництво. Перш ніж отримати право на забудову, інвестор або власник зобов'язаний підтвердити цільове призначення землі та її межі. Зробити це можна лише через відомості, прив'язані до кадастрового номера.
Підключення до інженерних мереж — електрики, газу, водопостачання. Перед підписанням договору про технічне приєднання комунальні організації звіряють адресу та межі ділянки з даними кадастру.
Отримання кредиту банку під заставу землі чи нерухомості в ньому. Банки обов'язково перевіряють кадастрові відомості перед оформленням іпотеки, щоб переконатися у відсутності обтяжень, арештів чи суперечок про кордони.
Кадастровий номер також дозволяє покупцеві перевірити об'єкт перед укладанням угоди. З його допомогою можна швидко дізнатися актуальну інформацію про ділянку: точну площу, цільове призначення, форму власності, наявність обмежень у використанні (сервітутів, охоронних зон, арештів), історію змін.
Де можна дізнатися кадастровий номер
Публічна кадастрова карта України — один із найзручніших способів дізнатися про кадастровий номер. На інтерактивній карті потрібно візуально або за адресою знайти потрібну ділянку та клацнути по ній. Система покаже кадастровий номер, площу ділянки, цільове призначення та форму власності. На сайті не потрібно реєструватися та не потрібно ні за що платити. Але слід враховувати, що по деяких ділянках інформація може бути неактуальною.
Ще один варіант дізнатися про кадастровий номер — електронний кабінет на порталі Держгеокадастру. Тут можна отримати повнішу інформаційну довідку про ділянку, якщо відомі її координати або орієнтовне розташування. Для входу в окремі розділи кабінету може знадобитися електронний цифровий підпис.
Подивитися кадастровий номер можна і в документах, що встановлюють право власності на ділянку. Якщо ділянка вже перебуває у власності, номер зазначений у договорі купівлі-продажу, дарування, свідоцтві про право на спадщину, державному акті старого зразка або витязі з реєстру.
Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також містить кадастровий номер ділянки, якщо право власності на неї було зареєстроване після 2013 року.
Щоб дізнатися про кадастровий номер, можна також звернутися до нотаріуса або до Центру надання адміністративних послуг. Цей спосіб підходить, коли потрібно отримати офіційну, юридично значиму довідку з номером.
Ріелтор, який супроводжує угоду, теж має доступ до профільних баз. Він може перевірити кадастровий номер ділянки, звірити його з фактичними кордонами та переконатися у відсутності розбіжностей між документами та реальним становищем об'єкта на місцевості.
Що робити, якщо немає кадастрового номера
Відсутність кадастрового номера означає, що ділянка не зареєстрована в Державному земельному кадастрі як самостійний об'єкт. Найчастіше це зустрічається у земель, успадкованих по старих державних актах радянського зразка, у паїв, виділених у натурі, але не оформлених до кінця, а також у ділянок, утворених в результаті поділу або об'єднання без подальшої реєстрації змін.
Що робити у такій ситуації:
Звернутися до сертифікованого інженера-землевпорядника для розробки технічної документації із землеустрою. В її основі лежить геодезична зйомка фактичних меж ділянки з визначенням координат поворотних точок та площі.
Подати підготовлену документацію на реєстрацію до Держгеокадастру через електронний кабінет чи ЦНАП. За результатами розгляду ділянці надається унікальний кадастровий номер, а відомості про неї вносяться до Державного земельного кадастру.
Зареєструвати право власності на ділянку в Державному реєстрі речових прав, якщо це ще не було зроблено раніше. Після цього ділянку можна продати, подарувати, передати у спадок чи закласти.
Процедура присвоєння номера займає певний час та передбачає витрати на послуги землевпорядника. У процесі можуть виникнути несподівані нюанси, наприклад, накладання кордонів на сусідню ділянку або невідповідність фактичної площі тій, що вказана в документах. Подібні питання слід вирішити ще на етапі підготовки документації.
Розібратися в статусі конкретної ділянки, зібрати потрібні документи та довести процес реєстрації до присвоєння кадастрового номера найпростіше з професійним супроводом. Фахівці агентства нерухомості «Маяк» допоможуть перевірити ділянку, оцінять необхідність оформлення кадастрового номера та підкажуть, які кроки потрібні у вашій ситуації. Звертайтеся, щоб уникнути юридичних ризиків при купівлі, продажу чи оформленні землі.
