Майбутній об’єкт нерухомості (МОН)

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН)
23.10.2025

Коли мова йде про купівлю квартири в новобудові, багатьох інвесторів цікавить питання, чи можливо якимось чином убезпечити свої гроші ще до того, як будинок буде завершено. В Україні це стало можливим завдяки новим змінам у законодавстві та впровадженню механізму Майбутнього об’єкта нерухомості (МОН).

МОН — це частина системи, яка дозволяє інвестору офіційно зареєструвати своє право на квартиру, паркомісце чи комерційне приміщення ще на етапі будівництва. Завдяки державній реєстрації та спеціальним майновим правам інвестор отримує юридичний захист, прозорі умови купівлі та можливість легально відчужувати або передавати об’єкт у заставу.

Нова система забезпечує контрольоване та безпечне оформлення інвестицій у новобудови ще до введення будинку в експлуатацію. У цій статті розглянемо, як працює МОН, що варто знати покупцю та які переваги дає новий механізм.

Чому виникла потреба в запровадженні МОН

До ухвалення закону про майбутні об’єкти нерухомості інвестування у будівництво в Україні залишалося ризикованим. Покупці квартир фактично передавали забудовникам кошти авансом, підписуючи попередні договори або вкладаючи гроші через фонди фінансування будівництва. У більшості випадків такі схеми не забезпечували реального права власності до моменту введення будинку в експлуатацію. Це означало, що інвестор не мав законного підтвердження того, що квартира справді належить йому.

Через відсутність чіткої правової бази виникали типові проблеми: подвійні продажі однієї й тієї ж квартири, затримки або зупинка будівництва, банкрутство забудовників, коли інвестори залишалися без грошей і житла. Держава також не мала ефективного механізму контролю за обігом інвестицій у первинну нерухомість.

Механізм майбутніх об’єктів нерухомості став відповіддю на ці виклики. Він створює прозору систему, у якій права покупців фіксуються в державному реєстрі ще на етапі будівництва. Завдяки цьому інвестор отримує не обіцянку квартири в майбутньому, а юридично підтверджене майнове право на конкретний об’єкт. МОН знижує ризики шахрайства, а також робить первинний ринок житла зрозумілішим і безпечнішим для покупців і для держави.

Що таке майбутній об’єкт нерухомості

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН) — це частина будівельного проєкту, яка ще не завершена, але вже визначена в проєктній документації як окремий об’єкт. Після закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію МОН стає повноцінним об’єктом нерухомості: квартирою, машиномісцем, гаражним боксом або комерційним приміщенням.

Головна ідея МОН — формалізувати права інвестора ще на етапі будівництва. Державна реєстрація спеціального майнового права (СМП) на МОН гарантує, що куплена квартира чи інший об’єкт юридично існує й належить саме інвестору. Це унеможливлює «продаж повітря» та забезпечує прозорість первинного ринку нерухомості.

Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на житлові та нежитлові. До житлових відносяться квартири та інші житлові приміщення, а до нежитлових — гаражі, машиномісця та комерційні площі, наприклад магазини чи офіси.

Щоб краще розуміти, як формуються МОН, корисно знати пов’язані терміни:

  • Неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Це цілий об’єкт, який ще не має зареєстрованих спеціальних майнових прав, і здійснення будь-яких правочинів із ним заборонене до моменту реєстрації.

  • Подільний об’єкт незавершеного будівництва. Це об’єкт, який умовно «поділений» на кілька майбутніх об’єктів нерухомості. Саме у складі таких подільних об’єктів формуються МОН.

  • Спеціальне майнове право. Це право інвестора на конкретний МОН, яке можна зареєструвати в Державному реєстрі речових прав ще до завершення будівництва. Це право дає можливість вимагати завершення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію та отримання власності на готовий об’єкт.

МОН — це не просто квартира «на папері». Це юридично закріплений актив, який захищає інвестора та робить процес купівлі нерухомості в новобудові на стадії будівництва прозорим і безпечним.

Законодавча база та умови реєстрації МОН

В Україні правові основи майбутніх об’єктів нерухомості регулює Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», що набрав чинності 10 жовтня 2022 року. Головна мета закону — забезпечити захист прав інвесторів на первинному ринку та створити прозору й безпечну систему купівлі об’єктів, які ще не завершені.

Закон встановлює, що до початку продажу будь-якого МОН забудовник зобов’язаний зареєструвати спеціальне майнове право в Державному реєстрі речових прав. Цей механізм гарантує, що кожен інвестор, який вкладає кошти в новобудову, отримує юридично захищене право на конкретний об’єкт. При цьому дія закону поширюється лише на нові об’єкти, для яких дозвіл на будівельні роботи був виданий після 10 жовтня 2022 року.

Реєстрація МОН можлива лише за дотримання наступних умов:

  • забудовник має право власності або користування земельною ділянкою, на якій будується об’єкт;

  • наявність чинних містобудівних умов та обмежень або будівельного паспорта;

  • дозвіл на виконання будівельних робіт, при цьому будівництво не повинно бути зупинене через порушення законодавства;

  • об’єкт ще не введений в експлуатацію;

  • спеціальне майнове право має бути зареєстроване на верхній подільний об’єкт, у складі якого формується МОН;

  • відсутність обтяжень на подільний об’єкт, що блокують реєстрацію МОН;

  • включення майбутнього об’єкта нерухомості до гарантійної частки, яка забезпечує успішне завершення проєкту навіть у разі виникнення фінансових проблем у забудовника.

Завдяки цим нормам інвестори отримують прозору процедуру купівлі, а ризики шахрайства або продажу «повітря» суттєво зменшуються. Закон створює чіткі правила для забудовників і дозволяє будувати первинний ринок нерухомості на надійних юридичних засадах.

Гарантійна частка будівництва: як держава захищає інвестора

Гарантійна частка — це частина будівництва, яка залишається у власності забудовника до моменту введення об’єкта в експлуатацію. Її головна мета — забезпечити добудову житлового комплексу навіть у разі фінансових труднощів або банкрутства девелопера. Такий механізм створює додатковий рівень захисту для інвесторів, адже продаж усіх квартир без резерву більше не допускається.

Розмір гарантійної частки встановлений законом і залежить від місця розташування об’єкта:

  • 10% від загальної площі будівництва — для великих міст (Київ, Львів, Одеса, Харків, Дніпро);

  • 5% — для інших населених пунктів.

Ця частка фактично є «страховим фондом» проєкту. Її не можна продати до завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію. Якщо девелопер збанкрутує, права на гарантійну частку можуть бути передані іншому забудовнику, який добудує об’єкт.

Якщо узагальнити, держава створила механізм, що дозволяє завершити будівництво навіть за несприятливих обставин і зменшує ризики втрати інвестицій для покупців. Гарантійна частка також стимулює забудовників відповідальніше ставитися до фінансування своїх проєктів, адже вона безпосередньо впливає на можливість реалізувати весь обсяг житла. Це важливий елемент нової системи регулювання первинного ринку, який підвищує довіру до інвестицій у новобудови.

Договір купівлі-продажу МОН: як оформлюється та що отримує покупець

Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) — це основний документ, який підтверджує права інвестора на конкретну квартиру, паркомісце чи комерційне приміщення ще до завершення будівництва. Він обов’язково посвідчується нотаріусом, адже лише останній має повноваження вносити зміни до Державного реєстру речових прав, зокрема щодо спеціального майнового права на МОН.

Для покупця передбачені певні витрати. Послуги нотаріуса зазвичай становлять близько 5000–6000 грн за квартиру або паркомісце та приблизно 3500 грн за комору. Крім того, реєстрація СМП на МОН обійдеться ще в 1% від вартості об’єкта.

Оплата МОН може відбуватися двома способами:

  • Повна офіційна оплата, коли вся сума вказується в договорі і перераховується безготівково. Цей варіант прозорий, підтверджується документально і мінімізує ризики для покупця.

  • Часткова офіційна оплата з додатковою готівкою. У такому разі договір часто передбачає, що в разі розірвання угоди покупцю повертається лише офіційно задекларована сума. Така схема дозволяє мінімізувати податки, але значно підвищує ризики для покупця, оскільки передана готівка не має юридичного підтвердження й не підлягає захисту нотаріально.

Відступлення прав на МОН іншій особі або переуступка також має свої правила. Якщо покупець ще не сплатив повну вартість об’єкта, потрібна згода забудовника, а в договорі зазвичай передбачається комісія — близько 3% від вартості майнового права. Якщо ж МОН повністю оплачений, його можна відчужувати без додаткових комісій і без згоди забудовника.

Після підписання договору покупець отримує комплект документів, що підтверджує його права. Це копія витягу з Державного реєстру речових прав про реєстрацію СМП на МОН, оригінал договору купівлі-продажу та витяг про накладене обтяження на об’єкт. Після повної оплати обтяження погашається, і покупець отримує витяг із реєстру, що підтверджує його право власності на майбутній об’єкт нерухомості.

Оподаткування при купівлі та перепродажу МОН

При купівлі та подальшому перепродажу майбутніх об’єктів нерухомості інвестор стикається з певними податковими зобов’язаннями. Якщо інвестор продає МОН дорожче, ніж придбав, податки сплачуються лише з різниці між ціною продажу та ціною купівлі. Ставки податків становлять 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору. Наприклад, якщо квартиру купили за 100 000 доларів, а продали за 120 000 доларів, податок на прибуток складе 23% (18% ПДФО + 5% ВЗ) від різниці 20 000 доларів, тобто 4 600 доларів.

У разі відступлення прав на МОН іншій особі також передбачені витрати та податки:

  • послуги нотаріуса, які наразі становлять близько 5 000–6 000 грн за квартиру або паркомісце;

  • податок на прибуток, а саме ПДФО та військовий збір, крім випадків, якщо МОН отримано у спадщину.

Дохід від переуступки може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості. У такому разі база оподаткування рахуватиметься як «ціна продажу або оціночна вартість нерухомості мінус витрати на її придбання», що дозволяє точно врахувати інвестиційний прибуток. Для спадкоємців і ставка ПДФО, і військовий збір становлять 5%.

Які переваги отримує покупець завдяки впровадженню МОН

Запровадження механізму майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) докорінно змінює підхід до купівлі квартир у новобудовах. Якщо раніше інвестор фактично вкладав кошти в будівництво без чітко визначеного юридичного статусу, то тепер він отримує законно оформлене майнове право на конкретний об’єкт ще на етапі зведення будинку. Це робить інвестицію не тільки прозорою, а й захищеною з точки зору законодавства.

Основні переваги для покупця:

  • Юридична визначеність. Покупець одразу отримує право вимоги на конкретну квартиру або приміщення, що підтверджується державною реєстрацією. Це усуває ризик подвійного продажу або зміни умов забудовником.

  • Захист інвестицій. МОН стає об’єктом цивільних прав, тому покупець може ним розпоряджатися, як будь-яким іншим майном: продати, подарувати чи передати у спадщину.

  • Прозорість розрахунків. Усі операції з майновими правами відбуваються через офіційні канали з фіксацією у реєстрах, що зменшує ризики шахрайства.

  • Фінансова гнучкість. МОН можна використовувати як предмет застави або іпотеки, що відкриває додаткові можливості для кредитування під майбутню нерухомість.

  • Гарантоване право на завершений об’єкт. Після введення будинку в експлуатацію майнові права автоматично перетворюються на право власності без додаткових складних процедур.

Завдяки змінам у законодавстві вдалося створити зрозумілий і захищений механізм інвестування у житло, що ще не введене в експлуатацію. Покупець отримує реальну гарантію своїх прав, а ринок новобудов — чіткі та прозорі правила гри.

Висновок

Запровадження механізму майбутніх об’єктів нерухомості стало важливим кроком до цивілізованого ринку новобудов в Україні. Тепер купівля житла на етапі будівництва має зрозумілу юридичну основу, а держава — інструмент контролю за прозорістю угод. Для покупця це означає менше ризиків і більше впевненості в результаті.

Механізм МОН поступово формує нову культуру інвестування, у якій ключову роль відіграють закон, відкритість і відповідальність забудовників. Це створює передумови для зростання довіри до первинного ринку й підвищення якості житлових проєктів. У перспективі така модель не тільки захищатиме покупців, а й стимулюватиме розвиток будівельної галузі, залучення інвестицій і відновлення житлового фонду країни.

Потрібна допомога з нерухомістю?Зв'яжіться з нами!Звертайтеся до агентства нерухомості «Маяк» та отримайте професійну консультацію щодо купівлі, продажу, оренди або інвестування в нерухомість.
image
Катерина ПестряковаОфіс-менеджер

Інші новини

© 2025 Агентство нерухомості Маяк. Всі права захищені