Особливості купівлі квартири по переуступці
Купівля квартири за переуступкою - не рідкість. Це один зі способів придбати житло в новобудові за вигідною ціною. Незважаючи на свою простоту і вигоду, переуступка квартири має не тільки плюси, а й ризики. Що потрібно знати про переуступку, які в неї переваги, як оформити документи і скільки це коштує, розповідаємо нижче.
Що таке переуступка квартири
Продаж квартир у споруджуваному будинку може стартувати вже на етапі котловану. Багато інвесторів вкладають свої гроші саме на цій стадії, оскільки ціни на нерухомість найвигідніші. Перед здачею будинку в експлуатацію куплені об'єкти починають продавати з метою отримання прибутку.
Коли інвестор, а не забудовник, реалізує житлоплощу в ще недобудованій новобудові, це називають продажем квартири за переуступкою. Продавець переуступає право власності на майбутнє житло. Причиною продажу може бути не тільки отримання прибутку на різниці цін під час купівлі та перепродажу. Продавцю можуть терміново знадобитися гроші або він просто знайшов цікавіший варіант нерухомості.
У процедурі переуступки квартири беруть участь три сторони: не тільки продавець і покупець, а й забудовник, який суворо контролює весь процес. При цьому перший інвестор (продавець) може пропонувати об'єкт навіть дешевше, ніж це зробила б будівельна компанія на поточному етапі готовності новобудови.
Договір переуступки ще не дає покупцеві права на квартиру. Другий інвестор є стороною, яка в майбутньому отримає нерухомість у споруджуваному житловому комплексі в рамках підписаного між інвестором і забудовником основного договору.
Які переваги купівлі квартири за переуступкою
Купити квартиру за вигідною вартістю можна і безпосередньо у забудовника. Але не завжди виходить встигнути зробити це на ранніх етапах будівництва: недорогі об'єкти розкуповують дуже швидко, особливо у надійних будівельних компаній. Тоді залишається купівля житла за переуступкою. Це дорожче, ніж на етапі котловану, але все ще дуже вигідно.
Які переваги дає купівля квартири за переуступкою:
вигідніша ціна, ніж у будівельної компанії - перший інвестор може продавати об'єкт на 5-20% дешевше, ніж відділ продажів забудовника;
можливість швидше заселитися в новий будинок - квартири за переуступкою найчастіше продають у ЖК, які скоро введуть в експлуатацію, тобто не потрібно чекати кілька років завершення будівництва;
цікаві пропозиції - квартири, які викуповують на етапі котловану, найчастіше мають такі переваги, як середній поверх, гарний краєвид із вікна, гарне планування, тобто знайти цікавий варіант за переуступкою реальніше, ніж напряму в забудовника під кінець будівництва;
нижчі ризики потрапити на довгобуд - купівля житла перед здачею новобудови в експлуатацію завжди несе менше ризику, ніж купівля на початковій стадії.
Під час купівлі за переуступкою зберігається та сама вигода, що й під час купівлі на початковому етапі будівництва, - приваблива ціна. При цьому в першому випадку додаються й інші плюси, тому охочим обзавестися квартирою на первинному ринку варто розглянути цей спосіб придбання житла в новобудові.
Чим небезпечно купувати квартиру за переуступкою: які мінуси та ризики
Переуступка квартири має вагомі переваги, але неправильно буде розглядати тільки плюси. Такий спосіб купівлі первинної нерухомості несе і певні ризики, про які важливо знати.
Які мінуси та ризики має купівля об'єкта за переуступкою:
оплата 100% вартості - під час купівлі житла в забудовника часто можна оформити розстрочку і погашати її 1-2 роки, тоді як придбання за переуступкою здебільшого передбачає 100% оплату. У деяких випадках все ж можна знайти варіант із розстрочкою, тоді просто покупець продовжує вносити платежі замість першого інвестора;
доплата - при оформленні договору переуступки у деяких забудовників є умова оплати комісійних у розмірі 1-5% від вартості житлоплощі. Це може нівелювати вигоду від купівлі в інвестора за нижчою ціною, ніж у будівельної компанії;
зобов'язання - разом із правами покупець може отримати і не дуже приємні зобов'язання, приміром, розрахуватися за оформлену інвестором іпотеку, водночас її умови ні обрати, ні поміняти вже не вийде;
відсутність можливості пред'явити претензії - гроші за нерухомість передаються інвестору-продавцю, тоді як спірні питання щодо якості житла потрібно вирішувати із забудовником;
подвійний продаж - договір переуступки не вноситься до реєстрів, тож є ризик, що недобросовісний інвестор укладе кілька однакових угод із різними покупцями. Ризики зменшуються завдяки тому, що в угоді бере участь ще й забудовник;
затримка будівництва - хоча новобудови на фінішній стадії будівництва майже завжди вводять в експлуатацію, ризик, що процес зупиниться або затягнеться на довший термін, все ж таки існує;
погана якість житла - є ризик, що первинний інвестор вирішив продати квартиру через її низьку якість або виявлені дефекти, тому важливо все уважно перевіряти.
Перед тим, як прийняти рішення, чи варто купувати первинну нерухомість за переуступкою, потрібно зважити всі за і проти. Якщо переваги придбання житла в конкретній новобудові виявилися вагомішими за мінуси і ризики, тоді можна переходити до домовленостей і оформлення угоди.
Знизити ризики при купівлі квартири за переуступкою можна за допомогою досвідченого ріелтора. Фахівець проконсультує з усіх питань, проаналізує ризики під час угоди з конкретним продавцем, перевірить об'єкт, документи і будівельну компанію.
Як оформлюється квартира за переуступкою
Перш ніж розпочати процедуру купівлі об'єкта за переуступкою, важливо перевірити кілька моментів у забудовника та інвестора. Покупець повинен переконатися, що у будівельної компанії є документи на земельну ділянку і дозвіл на будівництво. Також забудовник повинен дотримуватися заявлених термінів будівництва будинку і дозволити перепродаж прав на житлоплощу.
Що стосується інвестора, тут важливо перевірити, що продавець не порушував умови основного договору, укладеного із забудовником. Якщо вищеописаних умов дотримано, це є гарантією правомірності та безпеки угоди.
Оформлення купівлі квартири за договором переуступки складається з таких етапів:
Отримання дозволу від будівельної компанії.
Перевірка дозвільних документів у забудовника і термінів будівництва будинку.
Аналіз компанії на відсутність судових позовів.
Перевірка інших об'єктів забудовника (чи немає проблемних будівництв).
Перевірка інвестора-продавця.
Складання договору переуступки із зазначенням штрафів або інших особливих умов.
Засвідчення договору в нотаріуса.
Коли всі етапи пройдено, права та обов'язки першого інвестора переходять до покупця. Після того як новобудову введуть в експлуатацію, власник приймає квартиру за актом приймання-передачі.
Важливі нюанси при оформленні нерухомості за договором переуступки
Забудовник може дати дозвіл на відступлення прав вимоги на об'єкт, якщо перший інвестор оплатив 100% вартості нерухомості. Якщо всю суму не виплачено, у договорі прописується умова, за якою вже другий покупець доплачує залишок. Тому важливо одразу уточнити у представника будівельної компанії, на яких умовах забудовник дасть дозвіл на договір з переуступки. Деякі компанії вимагають сплатити штраф за перепродаж об'єкта.
Під час перевірки новобудови на дотримання термінів будівництва також варто переконатися, що нерухомість не перебуває під заставою в банку. Тут можна звернутися до юриста або кваліфікованого ріелтора, який перевірить, чи не приховав інвестор факт оформлення іпотеки. Якщо продавець не повідомив про це, угоду припиняють. Якщо покупець знає про іпотеку, тоді в угоді бере участь ще й банк. Разом із правом на нерухомість до покупця переходять і зобов'язання з виплати іпотечного кредиту.
Тільки після ретельної перевірки документів можна переходити до укладення договору. Для безпеки і дійсності угоди документ потрібно завірити у нотаріуса.
Які документи мають бути при купівлі квартири за переуступкою
Для оформлення договору переуступки покупець повинен мати при собі оригінал паспорта, ідентифікаційний код і згоду чоловіка/дружини.
Первинний інвестор, тобто продавець, повинен надати ширший пакет документів:
паспорт та ідентифікаційний код;
свідоцтво про шлюб і згоду чоловіка/дружини або свідоцтво про розлучення;
договір інвестування, який укладався із забудовником;
документ, що підтверджує оплату за нерухомість (оригінал), або квитанції платежів;
згода інвестора на проведення угоди в письмовому вигляді;
згода забудовника на переуступку об'єкта.
Під час оформлення угоди укладається договір переуступки, який підтверджує право вимоги покупця на квартиру в новому будинку. Але це не єдиний документ, який отримує новий власник у процесі проведення процедури.
Покупцеві повинні видати на руки таке:
договір відступлення прав на житлоплощу;
оригінал основного договору інвестування;
письмова згода забудовника на відступлення (якщо це не зазначено в договорі);
підтвердження проведення розрахунків між первинним інвестором, забудовником і покупцем.
Важливо отримати повний пакет документів, щоб захистити свої права від можливих спірних моментів із продавцем або забудовником. При цьому перелік документів, які отримує покупець, може бути різним. Усе залежить від типу угоди та її умов.
Скільки коштує оформити переуступку квартири
Умови переуступки первинної нерухомості різні залежно від забудовника. У деяких випадках покупцеві не потрібно нічого платити. Покупець і продавець просто приходять до забудовника і підписують необхідні документи. Якщо переуступка безкоштовна, покупцеві варто переконатися, чи немає інших обов'язкових платежів під час проведення процедури.
Але буває й так, що будівельна компанія бере комісійні при оформленні договору переуступки. Їхній розмір може варіюватися від 1 до 5% від вартості житла. Щоб дізнатися точні витрати, потрібно уважно прочитати договір. Менеджер відділу продажів теж може підказати, скільки коштує оформити переуступку квартири, але краще особисто перевірити все в документі.
Крім витрат на переуступку, не можна забувати і про податки для продавця і покупця. Чи потрібно їх платити і в якому розмірі, залежить від схеми інвестування та отримання продавцем прибутку. Якщо переуступка оформляється на житлоплощу, куплену через Фонд фінансування будівництва, покупець не сплачує податки.
Якщо в рамках процедури переуступки задіюється і переоформляється попередній договір купівлі-продажу прав, покупець має сплатити 1% від вартості житла до Пенсійного фонду України. Також потрібно оплатити послуги нотаріуса - від 4 000 грн.
Хто платить за переуступку квартири
Комісію забудовнику за оформлення переуступки в розмірі 1-5% залежно від компанії оплачує найчастіше новий покупець. Але за попередньою домовленістю сторін оплатити її може і продавець.
Висновки
Придбання нерухомості в новобудові за переуступкою - хороший спосіб стати власником майже готової квартири в новому будинку за вигіднішою ціною, ніж у будівельної компанії. Крім привабливих умов за вартістю, покупцеві не доведеться довго чекати здачі ЖК в експлуатацію, і можна вибрати чудовий варіант житла, який вже не знайдеш безпосередньо у забудовника.
Головним недоліком купівлі квартири за переуступкою вважається повна оплата. Але є й інші ризики в цій процедурі. Щоб знизити їх і, головне, не потрапити до рук шахраїв, варто скористатися послугами досвідченого ріелтора. Так угода пройде безпечно і правомірно, а покупець отримає якісне житло за хорошою ціною.
