Договір оренди квартири в Україні (2024 рік)
Не всі здають житло в оренду офіційно, тобто з укладенням договору найму квартири. Хоча цей документ може вберегти обидві сторони від фінансових втрат і конфліктних ситуацій. Навіщо укладати договір оренди житлової нерухомості, що входить до цього документа, чи потрібно його завіряти в нотаріуса та іншу важливу інформацію розповідаємо нижче.
Що таке договір оренди квартири і навіщо його укладати
Договором оренди (офіційно договором найму житла) називають документ, у якому фіксують умови угоди зі здачі квартири в оренду між власником нерухомості та орендарем. Документ регулює відносини між сторонами і захищає їх у разі виникнення спірної ситуації під час найму житлоплощі.
Ключові положення договору зазначені в Цивільному кодексі України в главі 59 "Найм (оренда) житла". Також до них належать строк, на який укладається договір, сума оплати за оренду, зона відповідальності власника і квартиранта, умови розірвання договору.
У яких випадках складається договір оренди квартири
Далеко не всі орендодавці укладають договір найму житла з квартирантами. Хоча якщо власник вирішив здавати в довгострокову оренду житлоплощу, він повинен скласти договір оренди і надати його квартиронаймачу для підписання обома сторонами.
Ось кілька причин, чому господареві важливо скласти договір оренди квартири і підписати його з орендарем:
щоб уникнути штрафу від податкової за незадекларований дохід;
щоб захистити себе від фінансових втрат через псування майна;
щоб мати офіційні дані квартирантів на випадок, якщо вони з'їдуть без попередження разом із майном власника;
щоб зафіксувати вартість оренди не тільки усно, а й письмово;
щоб мати можливість офіційно підвищити вартість найму за певних обставин (попередньо прописавши це в документі).
Квартирант також зацікавлений в укладенні договору оренди житла. На його підставі орендодавець не зможе виселити орендаря раніше зазначеного терміну, не повернувши гроші. Крім того, разом із договором підписується акт приймання-передачі приміщення. У ньому описується цінне майно, стан ремонту тощо. Власник не зможе пред'явити квартиронаймачу претензій з приводу зламаного крана, якщо в акті зазначено, що він уже був у такому стані на момент знімання квартири.
Що містить договір оренди квартири
Стандартний договір оренди житлового приміщення на 2024 рік нескладно знайти в інтернеті, хоча найкраще складати його індивідуально. Документ має містити загальну інформацію про об'єкт нерухомості, який здається в оренду, особисті дані власника і квартиранта тощо. У договорі мають бути вказані:
точну адресу житлоплощі;
документ, на підставі чого житло належить власнику (правовстановлюючі документи на житлову нерухомість)
площа нерухомості;
перелік меблів і техніки (якщо є);
технічні та інші характеристики квартири;
оплату комунальних платежів і додаткових послуг (охорона/інтернет)
конкретна сума оплати за оренду, спосіб і строки внесення орендної плати, а також строки її перегляду орендної плати;
строк оренди (строк дії договору);
паспортні дані та підписи обох сторін.
У договорі найму житла можуть бути й інші додаткові пункти для попередження виникнення спірних ситуацій. Ці пункти обумовлюють заздалегідь і прописують у документі у відповідній графі. За наявності офіційного підтвердження тієї чи іншої інформації буде значно простіше довести свою правоту.
Який вигляд має типовий зразок договору оренди квартири
Якщо ви шукаєте і винаймаєте квартиру за допомогою агентства нерухомості, у цьому випадку всі клопоти з пошуку житла і складання договору найму бере на себе ріелтор. Фахівець підготує документи під конкретний об'єкт, у якому будуть враховані інтереси і власника, і квартиронаймача.
Якщо ви шукаєте житло самостійно, ви можете надрукувати типовий договір найму квартири. За потреби можна внести до нього свої корективи та роздрукувати його. Разом із договором варто роздрукувати й акт приймання-передачі майна.
Що таке акт приймання-передачі квартири в оренду
Акт приймання-передачі житла в найм - це офіційне підтвердження передачі нерухомого майна в оренду іншій особі. Це важлива частина договору оренди, яка допомагає уникнути багатьох конфліктних ситуацій.
До акта слід внести детальний список меблів і побутової техніки, описати їхній стан, за можливості додати фото. Також в акті приймання-передачі можна вказати показання лічильників.
Як і договір, акт складають у двох примірниках і підписують обидві сторони. Після того як документ підписано, відповідальність за збереження майна несе орендар.
Що потрібно обговорити перед підписанням договору
Усі незрозумілі моменти варто обговорювати ще до підписання договору найму квартири. Ідеальний варіант - коли орендодавець надає шаблон договору, його вивчає інша сторона, потім вносяться правки і відразу роздруковується остаточний документ, який можна буде підписувати.
Що слід уточнити й обговорити до підписання договору оренди:
вартість орендної плати, строки або умови, за яких вона не змінюватиметься;
скільки осіб може проживати у квартирі;
чи можна заселятися з маленькими дітьми або з домашніми тваринами;
на який строк власник здає квартиру в оренду;
яке майно передається в користування і в якому воно стані (меблі, побутова техніка);
чи може квартиронаймач робити ремонт у квартирі і чи буде від цього зменшуватися вартість орендної плати;
хто оплачує комунальні платежі - орендар, власник, навпіл;
за яких умов може бути розірвано договір оренди.
Усе це варто обговорити заздалегідь і за можливості детально прописати в договорі найму житла. Це дасть змогу уникнути більшості спірних питань, як-от "хто має платити за воду" або "чому ми зробили ремонт, а ви не зменшили орендну плату на суму понесених витрат".
Що важливо перевірити до оформлення договору найму квартири
Щоб уникнути проблем і не потрапити до рук шахраїв, важливо ще до оформлення договору оренди квартири перевірити деякі моменти. Отже, що слід зробити:
Перевірити паспорт господаря житлоплощі.
Попросити показати правовстановлюючі документи на житлову нерухомість. Це можуть бути різні документи, серед них свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, рішення суду про визнання права власності, свідоцтво про приватизацію або інший документ, зареєстрований у Державному реєстрі.
Поспілкуватися із сусідами. Запитати, чи знають вони власника, чи часто змінюються квартиранти тощо.
Уважно прочитати договір оренди квартири й уточнити всі незрозумілі моменти.
Якщо власник відмовляється показати паспорт або правовстановлюючі документи, посилаючись на "наступного разу", "забув узяти з собою" тощо, краще не зв'язуватися з такою людиною. З великою часткою ймовірності це шахрай, який просто хоче отримати гроші і все. Оформляти договір потрібно тільки після того, як ви переконалися, хто перед вами і що ця людина є законним власником житлоплощі.
Якщо квартира належить брату, другу, дружині, а названий орендодавець просто "допомагає" її здати, квартиронаймач повинен підписувати договір оренди тільки в присутності справжнього господаря. Не рідкість випадки, коли законний власник житла не підозрював про те, що його квартиру нібито здали в оренду іншим людям.
Договір найму житлової нерухомості складається у двох примірниках, підписується обома сторонами, при цьому кожна зберігає у себе окремий примірник. Тільки після того, як договір підписано орендодавцем і орендарем, останній повинен передати гроші власнику житлоплощі.
Оплата найчастіше здійснюється відразу за 2 місяці (перший і останній місяці проживання). За фактом оплати варто взяти з господаря розписку, де вказана отримана сума, термін і дата платежу.
Чи потрібно посвідчувати договір оренди квартири в нотаріуса
Плануючи здавати квартиру в оренду офіційно, багатьох власників нерухомості цікавить питання, чи потрібен нотаріус при укладенні такої угоди? Нотаріус потрібен, але не завжди.
Якщо строк оренди житлової нерухомості не перевищує 2 роки 11 місяців, оформити договір можна просто письмово. У документі прописуються всі важливі моменти, після чого сторони підписують його. Участь нотаріуса в цьому випадку не потрібна.
Якщо термін оренди більше 35 місяців років, тоді доведеться завірити документ у нотаріуса. Це тягне за собою додаткові витрати і податки. Що потрібно сплатити і в якому розмірі:
послуги нотаріуса - договірна вартість;
військовий збір - 1,5%;
державне мито і збір до Пенсійного фонду - 1%.
Від суми угоди, яка вказана в договорі найму, потрібно сплатити загалом 2,5%. Також окремо оплачуються послуги нотаріуса.
Розглянемо конкретний приклад. Квартира здається в оренду за 10 000 гривень на місяць терміном на 3 роки. Сума податків складе 9 000 гривень плюс послуги конкретного нотаріуса (це може бути і 400 гривень залежно від міста).
Якщо господар хоче зменшити суму податків, йому може спасти на думку ідея, вказати в договорі умовну ціну оренди, наприклад, 1 000 грн. Робити цього не можна, оскільки квартирант отримає повне право платити саме 1 000 грн оренди за житло. Жодні усні домовленості вирішити ситуацію, що склалася, не допоможуть. Суд буде на боці орендаря, оскільки є документальне підтвердження з підписами обох сторін, де зазначено, що вартість оренди становить 1 000 гривень.
Чи має юридичну силу незавірений нотаріусом договір оренди квартири
Стаття 811 Цивільного кодексу України передбачає просту письмову форму договору оренди житла. Навіть без посвідчення нотаріусом такий договір найму квартири матиме юридичну силу.
Як уже було сказано вище, нотаріально посвідчувати договір не обов'язково, якщо наймання житла не передбачено на строк понад 35 місяців (2 роки 11 місяців). Власник може знайти і роздрукувати відповідний типовий договір найму житлової нерухомості, внести корективи в нього і надати на підпис орендарю. Також власник може скористатися послугами ріелтора, який самостійно складе необхідний документ.
Чи можна розірвати договір про оренду квартири та в яких випадках
Договір оренди квартири можна розірвати внаслідок дії певних обставин. Також документ може бути розірваний за ініціативою однієї зі сторін або за згодою обох сторін.
У статті 781 Цивільного кодексу України описано обставини, через які договір оренди може бути розірвано.
Договір найму житла можна розірвати достроково і в разі серйозного порушення його умов однією зі сторін. Так, у статтях 782-783 ЦКУ зазначено такі чинники, які можуть стати причиною для власника нерухомості розірвати договір оренди раніше строку закінчення:
квартирант не вносить оплату за оренду протягом 3 місяців поспіль;
орендар користується майном не за цільовим призначенням або з порушенням умов договору;
квартиронаймач без згоди власника передав житлоплощу в користування іншим особам;
квартирант створює загрозу пошкодження квартири через недбалу поведінку;
орендар не почав проводити капітальний ремонт майна, хоча цей обов'язок покладався на нього згідно з договором найму.
Достроково розірвати договір про оренду квартири має право не тільки орендодавець, а й орендар. Це описано в статті 784 Цивільного кодексу України. У яких випадках орендар може розірвати договір:
якщо власник передав у користування житло, якість якого не відповідає умовам договору найму та призначенню майна;
якщо власник не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту квартири.
У договорі оренди житлоплощі можна прописати й інші підстави для його дострокового розірвання. Це може бути аварійний стан будинку не з вини сторін, зміни певних екологічних умов, дія обставин непереборної сили (як у випадку з пандемією COVID-19 або активні воєнні дії на території житла, яке орендується) тощо.
Як відбувається розірвання договору оренди
Згідно зі статтею 763 ЦКУ, кожна сторона має право відмовитися від договору найму житлоплощі в будь-який час. Але важливо письмово попередити про це іншу сторону за 3 місяці до передбачуваної дати. У договорі може бути вказано й інший строк для попередження сторони про припинення оренди.
Якщо власник житлової нерухомості планує виселити квартиронаймача, щоб жити у квартирі особисто або надати її родичам, він зобов'язаний повідомити про це не пізніше, ніж за 2 місяці до передбачуваної дати виїзду. Спірні питання вирішуються за погодженням сторін або ж у судовому порядку.
Приймання квартири при виселенні квартиранта проводиться за актом приймання-передачі майна, який укладався перед здачею житла в оренду. Документ є аргументом у спірних питаннях, які стосуються ремонту меблів або техніки.
Як продовжити договір оренди квартири
Якщо сторони не мають наміру припинити співпрацю, договір найму житлового приміщення може бути продовжено автоматично після закінчення початкового терміну. Це можна прочитати у статті 764 Цивільного кодексу України. У ній сказано, що, якщо орендар продовжує користуватися житлом після завершення строку договору найму, то за відсутності заперечень з боку орендодавця протягом 1 місяця документ вважається оновленим на строк, раніше встановлений договором.
Також варто зазначити, що в разі винаймання квартири на тривалий термін - 1-5 років або нотаріально завірений договір, орендарі отримують більше прав. Зокрема, вони мають право на пріоритетне продовження договору в разі завершення терміну оренди.
Чи можна не складати договір оренди
Квартиру можна здати в оренду на тривалий термін і без укладення договору. Але важливо розуміти, що це неофіційно і власник такими діями порушує закон. Якщо господар вирішив здати квартиру без договору оренди, він просто шукає квартиронаймачів і бере з них гроші в обумовленій сумі. Також багато власників висувають таку умову, як обов'язковий страховий внесок на випадок псування майна. Серед переваг такого підходу для власника житлоплощі можна відзначити відсутність податків і відсутність проблем із виселенням орендарів.
Через відсутність договору найму житлоплощі можуть серйозно постраждати квартиранти. Власник може в будь-який момент виселити орендарів із квартири або поміняти замки на дверях, коли їх не буде вдома.
Висновки
Щоб уникнути проблем зі здачею житла в оренду на довгий термін, найкраще звернутися до досвідченого ріелтора. Фахівець складе індивідуальний договір за допомогою юриста, в якому будуть прописані умови, права та обов'язки сторін згідно з чинним законодавством. Грамотно складений договір захищає і орендодавця, і квартиронаймача.
Якщо ви шукаєте житло в оренду, ви також можете звернутися в агентство нерухомості, яке підбере відповідні варіанти квартир, перевірить власника нерухомості, уважно вивчить надані ним договір найму й акт приймання-передачі майна. Кваліфікований фахівець зробить усе можливе, щоб запобігти виникненню неприємних ситуацій у клієнта, пов'язаних з орендою квартири.
