Новий закон про угоди з нерухомістю: що зміниться з 1 січня 2026 року
З початку 2026 року тема угод із нерухомістю в Україні знову опинилася у центрі уваги. В інформаційному просторі продовжують активно обговорювати «нові правила» купівлі та продажу житла, посилення контролю за доходами та можливі складнощі при оформленні договорів купівлі-продажу нерухомості. Приводом став Закон №4536, що набув чинності і яким були внесені зміни до Податкового кодексу та оновлено порядок звітності нотаріусів.
На практиці стало зрозумілим, що кардинальних змін для українців не відбулося. Офіційні роз'яснення Міністерства юстиції, Державної податкової служби та Нотаріальної палати України підтверджують, що нововведення стосуються насамперед формату та термінів податкової звітності нотаріусів, а не порядку укладання угод із нерухомістю для покупців і продавців.
У цьому матеріалі розглянемо, що саме змінилося з 1 січня 2026 року, які міфи продовжують циркулювати довкола нового закону та що ці зміни означають на практиці для тих, хто планує купівлю нерухомості.
Що саме змінилося з 1 січня 2026 року
З початку цього року в Україні набули чинності зміни, передбачені Законом України №4536-IX та новими редакціями відповідних норм Податкового кодексу України. Основна зміна стосується того, як і коли нотаріуси мають передавати інформацію до контролюючих органів. Державні (муніципальні) нотаріальні контори продовжують подавати дані щомісяця. У той же час приватні нотаріуси тепер подають звіт щоквартально, але при цьому з обов'язковою помісячною деталізацією даних по кожному місяцю кварталу.
Звітність подається за формою Додатка 4-ДФ до податкового розрахунку про доходи фізичних осіб і включає відомості:
про засвідчені договори купівлі-продажу та міни рухомого та нерухомого майна між фізичними особами;
про засвідчені договори дарування;
про видані свідоцтва про право на спадщину.
Документ подається за місцезнаходженням нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.
У новій звітності нотаріуси зобов'язані вказувати вартість правочину, суми сплаченого податкового зобов'язання щодо кожної угоди та інші дані, передбачені відповідними нормами ПКУ. Завдяки цьому контролюючі органи можуть системніше відстежувати ринок нерухомості, рух коштів і правильність нарахування обов'язкових платежів, як-от податку на доходи фізичних осіб і військового збору.
Важливо розуміти, що нові вимоги до звітності нотаріусів не означають запровадження нових правил перевірки походження коштів громадян. Правила фінмоніторингу при операціях з нерухомістю, включно з перевіркою джерела коштів при угодах на суми від 400 000 грн, діють понад 10 років і не змінилися у 2026 році.
Чого не буде: розвіювання міфів
Попри те, що зміни вже набули чинності, навколо операцій із нерухомістю все ще циркулює безліч чуток. Більшість із них не підтверджуються ні законодавством, ні офіційними роз'ясненнями державних органів. Розглянемо ключові міфи та факти, які важливо знати покупцям і продавцям.
Міф 1. З 2026 року запроваджуються нові жорсткі правила купівлі нерухомості
Насправді жодних нових правил посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості не запроваджувалося. Процедура правочину залишилася незмінною: нотаріус перевіряє документи сторін, засвідчує договір і реєструє право власності в Державному реєстрі речових прав.
Міф 2. З 1 січня 2026 року покупців зобов'яжуть пояснювати походження кожної гривні
Перевірка джерел походження коштів — не нововведення 2026 року. Ці вимоги діють понад десять років у рамках законодавства про фінансовий моніторинг. З січня 2026 року вони не були посилені та не доповнювалися новими обов'язками для громадян.
Міф 3. Без спеціальних довідок чи нових декларацій квартиру купити неможливо
Закон №4536 не запроваджує жодних додаткових довідок, декларацій чи заяв для покупців і продавців нерухомості. Перелік документів, необхідних для правочину, залишився тим самим і визначається чинним цивільним, податковим і нотаріальним законодавством.
Міф 4. Нерухомість зі «старими» документами слід терміново переоформити
Права власності, оформлені до 2013 року, визнаються державою та залишаються дійсними. Обов'язків примусово переоформлювати такі об'єкти або вносити їх до реєстру до 1 січня 2026 року немає. Внесення даних до Державного реєстру — рекомендація, а не зобов'язання.
Міф 5. Держава посилила контроль за громадянами через нові податкові механізми
Зміни стосуються виключно звітності нотаріусів перед податковими органами. Вони спрямовані на систематизацію інформації та контроль коректності сплати податків, а не на запровадження додаткового контролю за сторонами правочину.
Міф 6. Угоди з нерухомістю масово «блокуватимуться»
Жодних автоматичних заборон чи масових відмов у посвідченні договорів зміни не передбачають. Можливі затримки можуть виникати лише в разі помилок у документах чи невідповідності вимогам, які діяли й раніше.
Більшість подібних «страшилок» — це лише неправильне тлумачення змін у податковій звітності нотаріусів чи відверта дезінформація.
Що це означає для покупця
Для тих, хто планує купувати нерухомість у 2026 році, зміни, що набули чинності з 1 січня, не означають ускладнення угоди. Процедура купівлі-продажу залишилася звичною, але є кілька практичних моментів, які важливо враховувати покупцю.
Що важливо розуміти покупцям нерухомості:
Процес купівлі не змінився. Договір купівлі-продажу, як і раніше, засвідчується нотаріусом, право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав, а дані про правочин передаються до податкових органів нотаріусом автоматично. Покупцеві не потрібно подавати додаткову звітність або звертатися до податкової самостійно.
Вимоги до документів не змінились. Перелік документів для придбання квартири чи будинку не розширився. Якщо у покупця є стандартний пакет документів і підтверджене походження коштів (офіційний дохід, кредит, кошти від продажу іншого майна, спадок тощо), угода проходить у звичайному режимі, як і в попередні роки.
Фінансовий моніторинг усе ще діє. Перевірка джерела коштів нікуди не поділася. Як і раніше, нотаріус зобов'язаний оцінювати ризик угоди в рамках фінансового моніторингу. Покупцеві важливо заздалегідь підготувати документи, що підтверджують походження коштів, щоб уникнути затримок під час оформлення договору.
Більше уваги приділяється документам. Зміни у звітності нотаріусів та уточнення процедур реєстрації означають, що помилки, неточності чи суперечності в документах можуть призвести до затягування реєстрації права власності. Для покупця це сигнал приділяти більше уваги перевірці об'єкта та коректності всіх даних ще до підписання договору.
«Старі» об'єкти вимагають ретельної перевірки. Якщо нерухомість оформлена за документами, виданими до 2013 року, вона залишається законною, але потребує уважнішої юридичної перевірки. Покупцеві варто переконатись, що право власності коректно підтверджене й за потреби буде без проблем внесене до сучасного реєстру.
Попри те, що формально правила купівлі не змінилися, загальний рівень ризиків на ринку нерухомості залишається високим, тому все більше значення має професійний супровід. Участь юристів в угоді допомагає виявити приховані проблеми, уникнути відмов у реєстрації та захистити покупця від можливих суперечок у майбутньому. У команді агентства нерухомості «Маяк» є юристи, які перевіряють документи по об'єкту та допомагають підписати договір купівлі-продажу правильно і без ризиків.
