Перепланування квартири: що потрібно знати і як узаконити

Початкове планування квартири не завжди влаштовує власників. У такому разі багато хто приймає рішення зробити перепланування житла. Про те, що таке перепланування, коли його потрібно узаконити, як його правильно зробити, які документи для цього потрібні у 2024 році та багато іншого, розглянемо в цій статті.

Що потрапляє під поняття перепланування?

Перепланування квартири - це зміни, зроблені всередині об'єкта нерухомості після його введення в експлуатацію. Такі ремонтні та будівельні роботи можуть бути невеликими або досить серйозними, наприклад, знесення комори в коридорі, суміщення санвузла, розширення кухні або житлової кімнати за рахунок лоджії, об'єднання кухні та вітальні.

У кожного об'єкта нерухомості має бути свій технічний паспорт. Якщо проводяться зміни в житлоплощі, які не відповідають техпаспорту, вони вважаються переплануванням. При цьому важливо, щоб не зачіпалися несучі конструкції та інженерні системи, а також не розширювалися габарити вже побудованої квартири. Якщо порушено несучі стіни, це вже вважається не переплануванням, а реконструкцією.

Під поняття "перепланування" потрапляють такі роботи, як перенесення і розбирання внутрішніх перегородок, перенесення і облаштування дверних прорізів, переобладнання та облаштування тамбурів, прибудова балкона на першому поверсі.

Яке перепланування не потрібно узаконювати?

Деякі види ремонтно-будівельних робіт у квартирі можна проводити без оформлення дозволу. Документи не доведеться оформляти в разі виконання таких видів робіт:

• збільшення житлової або нежитлової площі завдяки демонтажу перегородок без зачіпання капітальних несучих стін і конструкцій, балок і опор (площа розширюється за рахунок простору передпокою або допоміжного приміщення);

• суміщення санвузла за наявності між ванною і туалетом не несучої стіни і відсутності вентиляційного каналу;

• поєднання кухні та вітальні в будинку без газу;

• влаштування або усунення вікон і дверних прорізів у внутрішніх перегородках, не в капітальних стінах;

• поєднання кухні або вітальні з лоджією без демонтажу підвіконного блоку і змін у системі опалення;

• влаштування перегородок у житлових і нежитлових приміщеннях;

• влаштування або знесення комори, шафи, антресолей;

• демонтаж каміна, печі, печі без перекриття вентиляційних шахт;

• зміна розмірів приміщення через оздоблення або утеплення стін;

• перенесення інженерного обладнання або сантехніки в межах приміщення;

• скління балкона або лоджії (не належить до пам'яток архітектури).

Щоб переконатися, що заплановані роботи точно не потребують дозволу, найкраще проконсультуватися з юристом. В іншому разі можна через незнання виконати перепланування, яке потім не вийде узаконити.

Що можна і чого не можна робити під час перепланування квартири?

Перелік того, що можна робити під час перепланування об'єкта нерухомості, доволі великий, але тільки в разі наявності оформленого дозволу. Отже, якщо є відповідні документи, можна переносити або модернізувати газове обладнання, проводити роботи з несучими конструкціями, виходити за межі встановлених меж приміщення, розділяти одну житлоплощу на дві і не тільки.

Є список і того, що не можна робити під час перепланування житла:

• розширювати площу санвузла за рахунок площі житлової кімнати;

• проводити демонтаж зовнішніх несучих стін і підвіконних блоків з метою поєднання приміщення з балконом або лоджією;

• переносити радіатори на лоджію або засклений балкон;

• порушувати цілісність міжповерхових перекриттів і вентиляційних каналів;

• демонтувати звукоізоляцію підлоги;

• прилаштовувати і розширювати балкон (не на першому поверсі);

• споруджувати у квартирі на нижньому рівні підвал;

• приєднувати до житлової площі горищне приміщення.

Повний список заборонених ремонтно-будівельних робіт також можна отримати у юриста.

Як правильно зробити перепланування квартири?

Якщо хочеться зробити перепланування квартири, найкраще провести всі зміни з житлоплощею відповідно до закону. Це допоможе уникнути штрафів і даремно витрачених коштів, оскільки вже траплялися ситуації, коли узаконити зміни не вийшло, і власника зобов'язали повернути приміщення в початковий стан.

Розглянемо поетапну інструкцію, як зробити перепланування квартири:

1. Створити проєкт перепланування житла.

2. Подати декларацію в ДІАГ (Державну інспекцію архітектури та містобудування). Власник квартири має надати проєкт перепланування, після чого йому видають дозвіл на початок будівельних робіт.

3. Провести заплановане перепланування згідно з проєктом.

4. Зробити технічний паспорт.

5. Звернутися до ЦНАПу (ЦНАПу) і подати заяву про завершення ремонтно-будівельних робіт.

6. Отримати висновок про відповідність проєкту в дозвільному органі.

7. Звернутися з техпаспортом і виданим висновком до нотаріуса або держреєстратора для внесення даних до Держреєстру речових прав на нерухоме майно. Це підтверджується випискою з реєстру.

У результаті у власника на руках є всі документи, які підтверджують, що він законно провів перепланування квартири, і воно не становить загрози будинку і мешканцям.

Чи можна продати квартиру з неузаконеним переплануванням?

Якщо у вас у власності є квартира з неузаконеним переплануванням, ви зможете її продати, але, найімовірніше, вартість нерухомості доведеться знизити. Охочих придбати таке житло буде менше, ніж у випадку з узаконеними змінами. Для залучення покупців доведеться запропонувати вигідну для них ціну. За рахунок зекономлених під час купівлі грошей наступний власник житла зможе покрити майбутні витрати на узаконення перепланування.

Юристи стверджують, що продати об'єкт зі старим техпаспортом можна, незважаючи на проведене без документів перепланування. У такій ситуації обов'язок упорядкувати документи лягає вже на плечі нового власника, про що він обізнаний і на що погоджується під час купівлі.

Як так виходить, що немає проблеми продати житлоплощу з неузаконеним переплануванням? Пояснюється все досить просто. Під час укладення угоди нотаріус не знає про перепланування, оскільки не звіряє реальне планування квартири з техпаспортом. При цьому в договорі купівлі-продажу є пункт, що покупець оглядав житло і в ньому немає перепланування. По суті, нерухомість продається "без перепланування".

Коли купівлю вже оформлено, вважається, що це новий власник змінив планування житла, тобто всі зобов'язання щодо його узаконення - його відповідальність. Така схема продажу досить поширена в Україні, головне, щоб покупець реально оцінював ризики і правильно підрахував майбутні витрати.

У чому небезпека купівлі квартири з неузаконеним переплануванням?

Купувати чи не купувати квартиру з неузаконеним переплануванням, потрібно розглядати індивідуально. Оформити таку угоду реально, але зміна житлоплощі може бути різною і не завжди проведені роботи можна узаконити. Якщо покупець вибрав і купив об'єкт, у якому порушили несучі конструкції або об'єднали кухню з вітальнею в будинку з газопостачанням, його можуть зобов'язати відновити всі зміни власним коштом і додатково сплатити штраф за незаконні дії.

Якщо у квартирі проведено серйозне перепланування без дозволу, на нового власника можуть подати до суду сусіди. Підсумок, найімовірніше, буде таким самим - штраф і вимога повернути все в початковий стан. Крім головного болю з документами, зміна житлоплощі з порушенням несучих стін загрожує і фізичною небезпекою. У будь-який момент конструкція може обрушитися, оскільки було порушено її цілісність.

Якщо перепланування не було узаконено, оскільки продавець просто не захотів цим займатися, але проведені ремонтно-будівельні роботи входять до переліку дозволених, небезпеки для покупця немає. Єдиний нюанс - це додаткові витрати. Узаконення перепланування коштує грошей: про яку суму йдеться, залежить від конкретної ситуації.

Як узаконити перепланування квартири, якщо його вже зроблено?

Якщо у квартирі проводилися ремонтно-будівельні роботи, в результаті яких змінилося планування житла, при цьому немає порушення несучих конструкцій, то узаконити таке перепланування можна за спрощеною процедурою. Для цього потрібно виготовити новий техпаспорт у БТІ, щоб у ньому відображалося реальне планування житлоплощі. Після цього власник звертається до реєстратора для внесення змін до Держреєстру і отримує виписку, яка підтверджує законність перепланування.

Спрощена схема не поширюється на ситуації, коли у квартирі проводилися істотні зміни. Якщо перепланування не потрапляє до переліку нескладних ремонтно-будівельних робіт, найкраще звернутися до досвідченого юриста за консультацією.

Якщо зміну планування житла проводили за затвердженим проєктом і є дозвіл, але об'єкт відмовляються вводити в експлуатацію, потрібно дізнатися, у чому проблема. Можливо, потрібно провести деякі зміни - і власник зможе отримати документи.

Якщо серйозне перепланування проводилося без документів, є варіант узаконити його через суд. Але в такому разі важливо бути впевненим у своїй правоті, інакше суд може зобов'язати повернути все в початковий вигляд.

Які документи потрібні для оформлення перепланування квартири?

Для узаконення перепланування за спрощеною схемою потрібно надати такі документи:

• паспорт та ідентифікаційний код власника житла (якщо є співвласники, то і їхні документи теж);

• старий техпаспорт (якщо він є);

• документи на право власності.

Щоб отримати дозвіл на проведення перепланування, потрібно надати не тільки вищевказані документи, а й заяву на дозвіл робіт і декларацію про початок перепланування, проєкт перепланування у двох примірниках. В окремих ситуаціях можуть знадобитися й інші документи. Наприклад, якщо житлоплоща розташована в будинку зі статусом пам'ятки архітектури, доведеться отримати ще й дозвіл від місцевої влади.

Офіційним підтвердженням законності проведеного перепланування вважаються такі документи: новий технічний паспорт і виписка з реєстру прав на нерухоме майно.

Скільки коштує узаконити перепланування?

Скільки доведеться витратити на документи для узаконення перепланування, залежить від виду ремонтно-будівельних робіт і самої квартири. Є об'єкти, наприклад, зі статусом пам'ятки архітектури, які краще зовсім не змінювати, оскільки перепланування такої нерухомості обійдеться дійсно дорого.

Якщо йдеться про перепланування в новобудові, воно може виявитися і безкоштовним залежно від забудовника. Деякі компанії надають покупцям можливість внести зміни в планування квартири до здачі будинку в експлуатацію. У такому разі покупець платить тільки за використаний матеріал. За узаконення платити не потрібно, оскільки всі зміни проводяться ще до виготовлення першого технічного паспорта.

Так скільки ж коштує узаконити перепланування в побудованому і зданому будинку? Точну суму можна назвати тільки, оцінивши конкретну ситуацію. Орієнтовна сума витрат - від 50 до 2000 доларів. Вартість може бути вищою, чим складніші роботи, наприклад, якщо йдеться про прибудову до першого поверху будинку. На кінцеву вартість впливають багато факторів, зокрема метод узаконення перепланування.

Якщо потрібна консультація з досвідченим юристом, ви хочете продати квартиру з неузаконеним переплануванням або підвернувся подібний варіант нерухомості для купівлі, ви можете звернутися за консультацією до фахівців агентства нерухомості "Маяк". У команді є не тільки професійні ріелтори, а й юристи, а також нотаріус.