Податки під час продажу земельної ділянки у 2026 році в Україні
Продаж земельної ділянки в Україні — це юридична угода між продавцем та покупцем, що супроводжується податковими зобов'язаннями. Власнику землі бажано заздалегідь розібратися, які платежі доведеться сплатити державі у 2026 році, оскільки в окремих випадках податкове навантаження може сягати понад 20% від вартості угоди.
Розмір податків залежить від того, скільки ділянок продавець реалізує протягом року, як саме було отримано землю, скільки часу вона перебувала у власності та чи відповідає площа встановленим законодавством нормам. Податки розраховуються виходячи з оціночної вартості ділянки, тому перед оформленням правочину обов'язково проводиться оцінка землі.
У цій статті розберемося, які податки сплачує продавець земельної ділянки в Україні у 2026 році, у яких випадках діють пільги та які додаткові витрати можуть виникнути під час оформлення угоди.
Які податки сплачує продавець землі
При продажі землі найчастіше виникають три основні платежі — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), військовий збір та державне мито за нотаріальне посвідчення договору. Розмір податкового навантаження залежить від умов угоди та оціночної вартості ділянки. Перед оформленням угоди обов'язково проводиться оцінка землі: на підставі даних Єдиної бази звітів про оцінку формується електронна довідка, що діє впродовж 30 днів.
Основні податки під час продажу земельної ділянки:
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 5% або 18%. Його ставка залежить від обставин угоди. Ставка 5% застосовується у більшості стандартних випадків. Ставка 18% актуальна, якщо ділянка перебувала у власності менше 3 років і була придбана, а не отримана у спадок; якщо це третя та подальші продажі нерухомості протягом року; якщо землю продає нерезидент.
Військовий збір — 5%. Військовий збір сплачується лише разом із ПДФО. Цей платіж застосовується незалежно від терміну володіння ділянкою, якщо продаж підлягає оподаткуванню.
Державне мито — 1%. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу сплачується державне мито у розмірі 1% від вартості земельної ділянки. Зазвичай сторони самостійно домовляються, хто саме оплачує цей платіж — продавець, покупець або обидва учасники угоди порівну. Якщо угода укладається між близькими родичами (подружжям, батьками та дітьми, бабусями, дідусями, братами, сестрами чи онуками), державне мито не стягується.
Залежно від умов угоди загальне податкове навантаження для продавця може становити від 0% до 24% від вартості земельної ділянки. Щоб уникнути несподіваних витрат, перед продажем слід перевірити термін володіння землею, кількість угод протягом року та відповідність площі ділянки встановленим нормам.
У якому випадку не треба сплачувати податок із продажу землі
Податкове законодавство України передбачає ситуації, коли продавець-резидент може не сплачувати ПДФО та військовий збір під час продажу земельної ділянки. Податки з продажу землі не сплачуються, якщо одночасно виконуються такі умови:
Це перший продаж нерухомості протягом року. Якщо фізична особа продає земельну ділянку вперше за календарний рік, правочин може бути звільнений від оподаткування.
Земля перебуває у власності досить довго. У більшості випадків ділянка повинна перебувати у власності понад 3 роки. Для земель сільськогосподарського призначення, одержаних внаслідок безкоштовної приватизації, діє більш тривалий термін — не менше 10 років володіння.
Площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі. Звільнення від податку діє лише для ділянок, площа яких відповідає нормам, встановленим статтею 121 Земельного кодексу України. Наприклад, до 2 гектарів — для ведення особистого сільського господарства; до 0,12 га — для садівництва; до 0,25 га у селах, до 0,15 га у селищах та до 0,10 га у містах — для будівництва та обслуговування житлового будинку; до 0,10 га — для індивідуального дачного будівництва; до 0,01 га — для будівництва індивідуального гаража.
Якщо хоча б одна з перерахованих умов не дотримується, наприклад, це вже другий продаж нерухомості за рік або площа ділянки перевищує норматив, продавцю доведеться сплатити податок за чинними ставками.
Пільгові умови застосовуються і для отриманої у спадок землі. У такому разі вимога щодо терміну володіння не застосовується, але інші умови угоди можуть впливати на податкову ставку.
Які додаткові витрати під час продажу землі
Крім податків, під час продажу земельної ділянки виникають інші обов'язкові витрати, пов'язані з оформленням угоди. Частину з них оплачує продавець, частину може взяти на себе покупець — це сторони визначають за взаємною домовленістю.
Ці платежі є обов'язковими для завершення угоди:
Оцінка земельної ділянки. Перед продажем необхідно визначити оціночну вартість землі, щоб розрахувати податки та державне мито. Якщо власник не згоден з автоматичною оцінкою, він може звернутися до сертифікованого оцінювача. Звіт експерта зазвичай діє до 6 місяців, але його вартість оплачується окремо.
Нотаріальні послуги. Договір купівлі-продажу земельної ділянки обов'язково засвідчується нотаріусом. Вартість нотаріальних послуг не фіксована та залежить від нотаріуса, складності угоди та регіону.
Адміністративний збір за реєстрацію права власності. Після підписання договору нотаріус реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За цю процедуру стягується адміністративний збір. Його мінімальний розмір становить близько 300 грн і може змінюватись залежно від термінів реєстрації.
Податки, оцінка ділянки, нотаріальне оформлення та реєстрація угоди можуть помітно вплинути на підсумкову суму, яку отримає продавець. Щоб правильно розрахувати податкове навантаження та уникнути зайвих витрат, варто заздалегідь підготуватися до угоди. Також можна звернутися до фахівців АН «Маяк», які підкажуть, коли краще провести угоду, щоб зменшити кінцеву суму податків.
