Податки при продажу та купівлі нерухомості в Україні у 2026 році
З 1 грудня 2024 року оподаткування операцій із нерухомістю в Україні стало більш відчутним для учасників ринку. Причиною стали зміни в Податковому кодексі: підвищення військового збору з 1,5% до 5% безпосередньо вплинуло на загальну суму витрат при продажу житла. Тепер угоди коштують помітно дорожче, ніж у попередні роки.
Розмір податків при купівлі та продажу нерухомості залежить не тільки від ціни об'єкта, а й від конкретних умов угоди. Ключову роль відіграють термін володіння квартирою чи будинком та кількість продажів протягом календарного року. Ці чинники визначають, чи буде продавця звільнено від оподаткування, чи він буде зобов'язаний сплатити ПДФО та військовий збір за повною ставкою.
У цій статті розберемо, які податки сплачує продавець, які витрати лягають на покупця та на що варто звернути увагу, плануючи угоду з нерухомістю в Україні у 2026 році.
Від чого залежить податок під час продажу нерухомості
Сума податків при продажу нерухомості не може бути фіксованою, оскільки вона формується з урахуванням умов конкретної угоди і може суттєво відрізнятися навіть за однакової вартості об'єктів. На розмір податків впливають такі чинники:
Перший або повторний продаж протягом року. Якщо нерухомість продається вперше за календарний рік, то продавець може скористатися податковими пільгами. Другий і кожен наступний продаж того ж року оподатковуються за повною ставкою незалежно від терміну володіння об'єктом.
Термін володіння нерухомістю. Для першого продажу ключовий момент — термін знаходження об'єкта у власності. При володінні понад 3 років дохід від продажу може не оподатковуватись. Якщо нерухомість перебувала у власності менше 3 років, застосовується ПДФО та військовий збір.
Підтвердження початкової вартості. Наявність документів, що підтверджують ціну придбання нерухомості, дозволяє сплачувати податок лише з різниці між купівлею та продажем. За відсутності таких документів податок нараховується на всю суму, зазначену в договорі купівлі-продажу.
Походження нерухомості — спадщина, дарування чи купівля. Продаж нерухомості, отриманої у спадок, звільняється від оподаткування незалежно від терміну володіння. Об'єкти, отримані в дар, оподатковуються за загальними правилами і не прирівнюються до спадщини.
Тип нерухомості — житлова чи комерційна. Для житлової нерухомості передбачені пільгові умови при першому продажу. Комерційна нерухомість оподатковується завжди незалежно від терміну володіння та кількості угод.
Знання того, як формуються податки під час продажу нерухомості, допомагає спланувати витрати ще до оформлення угоди та уникнути несподіваних фінансових втрат.
Які податки сплачує продавець нерухомості
Основне податкове навантаження під час продажу нерухомості в 2026 році лягає на продавця і передбачає два обов'язкові платежі — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Їх розмір безпосередньо залежить від того, який за рахунком цей продаж протягом року і як довго об'єкт перебував у власності.
Перший продаж нерухомості протягом року:
більше 3 років володіння — ПДФО 0%, військовий збір 0%;
до 3 років володіння — 5% ПДФО + 5% військовий збір.
Другий та наступний продаж протягом року:
18% ПДФО + 5% військовий збір, при цьому термін володіння нерухомістю значення не має.
Військовий збір сплачується лише у випадках, коли нараховується ПДФО. Якщо продаж звільнений від податку на доходи, військовий збір також не стягується.
Як уже згадувалося вище, за наявності документів, що підтверджують початкову вартість придбання нерухомості, податок нараховується не на всю суму продажу, а лише на різницю між ціною купівлі та ціною продажу. Якщо таких документів немає, податок розраховується з усієї суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу або оцінки.
Розглянемо приклад — квартира придбана за 2 000 000 грн та продана за 2 500 000 грн. Якщо підтверджена початкова вартість, то податкова база становить 500 000 грн. При другому продажу в році сума податків становитиме 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23% від 500 000 грн, тобто 115 000 грн. Якщо документів, що підтверджують вартість, немає, податок нараховується на всю суму продажу — 2 500 000 грн. В результаті сума податків становитиме 575 000 грн.
Нагадаємо, що продавець звільняється від податків під час продажу нерухомості, отриманої у спадок від родичів першого ступеня. Також законодавством передбачені окремі пільги для деяких категорій громадян, але вони застосовуються в обмежених випадках та потребують документального підтвердження. До них належать особи з інвалідністю 1 групи, ветерани бойових дій, внутрішньо переміщені особи, які отримали компенсацію за зруйноване житло.
Якщо продавець вирішив підписати договір за заниженою ціною, він повинен розуміти, що несе податкові ризики. Якщо фіскальні органи визнають, що вартість продажу нижча за ринкову, то можуть донарахувати податки.
Які податки сплачує покупець нерухомості
При купівлі нерухомості у 2026 році податкове навантаження на покупця значно менше, ніж на продавця, але повністю уникнути обов'язкових платежів не вийде. Основний податок — це збір на обов'язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості нерухомості. Цей платіж є обов'язковим для більшості угод на вторинному ринку: покупець сплачує його до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
При оформленні договору сплачується також державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта. Формально платником цього мита за законом є продавець, але на практиці сторони нерідко домовляються про перерозподіл витрат, наприклад, покупець бере частину платежів на себе або компенсує їх у загальній сумі угоди.
Додаткові витрати при купівлі-продажу нерухомості
Крім податків та обов'язкових зборів, при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості варто враховувати і супутні витрати, оскільки вони безпосередньо впливають на загальний бюджет угоди:
нотаріальні послуги — розмір витрат залежить від вартості об'єкта та умов угоди та в середньому становить 0,5–1%;
оцінка нерухомості — вартість оцінки залежить від типу та розташування нерухомості;
реєстраційні платежі — включають витрати на внесення змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно та оформлення права власності на нового власника;
комісія ріелтора — за участю агентства нерухомості певний відсоток вартості об'єкта (зазвичай 3–5%) оплачується покупцем, продавцем або розподіляється між сторонами за домовленістю.
Перед угодою варто уточнити розмір оплати нотаріуса та оцінювача та одразу закласти до бюджету ці витрати. Це допоможе уникнути ситуації, коли угода відкладається через брак коштів на оформлення.
Перед продажем нерухомості найкраще проконсультуватися зі спеціалістом з нерухомості, щоб точно визначити, чи потрібно сплачувати податки та в якому розмірі, чи немає пільг у конкретному випадку. Ріелтори АН «Маяк» знають усі особливості оподаткування при продажу та купівлі нерухомості в Україні, тому дадуть відповідь на всі запитання, що цікавлять, і допоможуть укласти угоду без ризиків і з максимальною вигодою.
