Що таке ексклюзивний договір на продаж нерухомості
Ексклюзивний договір на продаж нерухомості являє собою документальну угоду між продавцем і рієлтором. Такий договір дає агенту виключне право продавати об'єкт нерухомості протягом певного періоду часу. У договорі прописуються зобов'язання обох сторін. У цій статті розглянемо, для чого укладати ексклюзивний договір, які його переваги для продавця і рієлтора, чи варто його підписувати та низку інших важливих нюансів.
Для чого потрібен ексклюзивний договір?
Ексклюзивний договір з рієлтором (агентством) укладається тільки з одним агентом, саме з цієї причини він має таку назву. Якщо продавець підписав такий документ із різними рієлторами, може виникнути конфлікт інтересів.
В ексклюзивному договорі обов'язково прописуються комісійні агента, умови та строки продажу, особливості реклами об'єкта та інші важливі моменти. У продавців може виникнути запитання - для чого потрібен саме ексклюзивний договір? Відповідь проста - у такому разі продавець може бути впевнений у повній віддачі рієлтора і його високій ефективності, що прискорює продаж нерухомості, причому за вигідною ціною.
Ексклюзивний договір захищає інтереси не тільки продавця, а й рієлтора. Агент упевнений, що в будь-якому разі отримає свою комісію, тому може працювати і спільно з рієлторами з інших агентств нерухомості, що підвищує шанси швидше знайти покупця. Водночас продавець може розраховувати не тільки на організацію показів, а й на допомогу в передпродажній підготовці квартири та перевірці документів, створення ефективної маркетингової стратегії, рекламу об'єкта всіма каналами агентства, укладення угоди за підтримки юриста тощо.
Чим відрізняється ексклюзивний договір від звичайного?
На відміну від ексклюзивного, звичайний агентський договір не виключає можливість співпраці продавця з іншими агенціями чи рієлторами. Звичайний договір фіксує тільки розмір комісійних агента.
Якщо продавець укладе звичайний договір з рієлтором, він може знайти покупця і самостійно, при цьому не буде зобов'язаний заплатити комісію агенту. Але і розраховувати на те, що посередник працюватиме на повну силу в такому разі не доводиться, оскільки він шукатиме покупця тільки за своїми каналами, щоб не розкрити інформацію про об'єкт іншим рієлторам і не втратити потенційний заробіток.
Які переваги ексклюзивного договору для продавця та рієлтора?
Для тих, хто ніколи не продавав квартиру або інший об'єкт нерухомості за ексклюзивним договором, плюси та мінуси такого варіанту співпраці з рієлтором можуть бути неочевидними. Хоча у кожної сторони є свої вигоди від укладення подібного договору.
Які переваги отримує продавець від ексклюзивного договору:
ефективна реклама об'єкта - рієлтор використовує всі можливі маркетингові інструменти та канали реклами, додає об'єкт до бази агентства, використовує систему партнерських продажів тощо;
визначення оптимальної ціни - агент аналізує ринок, вивчає аналогічні об'єкти, оглядає житлоплощу і визначає оптимальну вартість квартири, яка буде вигідною для продавця і при цьому зацікавить покупця;
обмежений термін реалізації - якщо у випадку зі звичайним договором агент не завжди може приділити належну увагу об'єкту продавця, то при укладенні ексклюзивного договору він сам зацікавлений вкластися в зазначений термін і продати квартиру за вигідною ціною, оскільки від цієї ціни залежатиме і розмір комісійних;
взаємна вигода - коли власник житлоплощі співпрацює одразу з кількома посередниками, вони конкурують між собою і часто змушують власника знизити вартість заради зацікавленого покупця, тоді як у випадку з ексклюзивом рієлтор відстоює інтереси продавця і не буде необґрунтовано знижувати ціну;
безпечна угода - рієлтори, які співпрацюють із клієнтами тільки за ексклюзивними договорами, найчастіше працюють у солідних агентствах, а це означає, що в компанії є свої юристи для укладення безпечних і законних угод;
наявність звітів - агент зобов'язаний надавати продавцю звіти про виконану роботу, щоб власник міг оцінити успішність обраної стратегії.
Працювати з одним агентством або рієлтором це ще й зручно для продавця, адже йому не будуть постійно телефонувати різні агенти, ставити нескінченні запитання про квартиру, торгуватися, домовлятися про покази. При ексклюзивному договорі власник може просто передати ключі від об'єкта рієлтору і спокійно займатися своїми справами.
Які переваги отримує рієлтор (агентство) від ексклюзивного договору:
упевненість у заробітку - контакти продавця й адреса об'єкта є тільки в одного рієлтора, тобто можна не переживати, що клієнта "відведе" інший агент;
доступ до документів - рієлтор знає, що всі документи підготовлено, і угода не зірветься в останній момент через відсутність будь-якої довідки;
окупність витрат - агент упевнений, що його зусилля, вкладені в просування об'єкта, окупляться, а комісійні покриють витрати на рекламу, телефонні дзвінки та інші витрати;
зручна організація роботи - коли у рієлтора немає конкурентів по конкретному об'єкту, він може чітко планувати покази і не переживати, що перед переглядом виявиться, що інший агент вже продав цю ж нерухомість;
розширення бази клієнтів - робота за ексклюзивним договором часто закінчується повним задоволенням запиту клієнта, тому останній залюбки ділиться контактами рієлтора зі своїми знайомими, що теж вигідно для агента;
розвиток професійних якостей - ексклюзивна співпраця з продавцем передбачає застосування рієлтором нових методів роботи, пошук нестандартних рішень, використання професійного підходу, що дає змогу агенту розвиватися як фахівцеві у сфері нерухомості та формувати позитивний особистий бренд.
Рієлтори завжди зацікавлені в укладенні ексклюзивного договору, оскільки продавець нерухомості переходить у статус особистого клієнта, що розширює можливості для роботи й успішного продажу об'єкта.
Чи можна розірвати ексклюзивний договір?
Причини розірвання ексклюзивного договору можуть бути різні. Продавець може просто передумати продавати свій об'єкт, оскільки ціни на ринку нерухомості тимчасово впали, і він хоче почекати кращих часів. Може бути й таке, що власника не влаштовує робота обраного агента.
Законодавство України передбачає, що обидві сторони мають право в будь-який момент розірвати ексклюзивний договір. Але важливо розуміти, що це може призвести до певних наслідків. Серед них зобов'язання продавця нерухомості оплатити роботу рієлтора, якщо це було прописано в договорі, навіть у тому випадку, коли квартира не була продана.
Якщо продавець усе-таки прийняв рішення розірвати ексклюзивний договір, йому потрібно:
Переглянути умови договору, зокрема положення про припинення дії.
Надіслати рієлтору або агентству письмове повідомлення про намір розірвати договір. Заздалегідь потрібно подивитися в документі, який строк установлено для цього. Термін повідомлення може бути різним, наприклад 7 днів, 30 днів і навіть 3 місяці.
Сплатити комісію за розірвання договору. Залежно від умов угоди така комісія може становити 1-3%.
Продавець може вважати, що він не зобов'язаний нічого платити, оскільки об'єкт не був проданий. Але при цьому рієлтор працював над просуванням його нерухомості, ніс певні фінансові та часові витрати, тому може розраховувати на оплату, зокрема і з тієї причини, що це прописано в договорі, який підписали обидві сторони.
Чи варто укладати ексклюзивний договір?
Продавці нерухомості часто сумніваються, чи варто укладати ексклюзивний договір з агентом, оскільки не до кінця розуміють переваги, які їм дає така угода. Якщо власник готовий довірити продаж свого об'єкта тільки одній людині, при цьому він не хоче витрачати час і відповідати на постійні дзвінки десятків рієлторів, ексклюзивний договір йому цілком підійде. Якщо ж власник готовий узяти частину роботи на себе, бути повністю залученим у процес продажу квартири, тоді він може не обмежуватися роботою тільки з одним агентством. Але важливо розуміти, що в такому разі продавець ризикує зменшити свій прибуток.
Укладення ексклюзивного договору - це не просто гарантія оплати комісійних рієлтора. Це також передача всіх обов'язків з продажу об'єкта нерухомості. Агент бере на себе весь процес - від поліпшення зовнішнього вигляду житлоплощі до показів і перевірки договору купівлі-продажу квартири спільно з юристом. Увесь головний біль із продажу об'єкта переходить до рієлтора, тоді як власник зберігає час, нерви і сили.
Якщо немає бажання спілкуватися з купою посередників або є страх потрапити до рук шахраїв, ексклюзивний договір з надійним агентством теж виручить. В агентстві нерухомості "Маяк" працюють рієлтори, у яких є великий досвід співпраці з клієнтами за ексклюзивним договором. До того ж в агентстві є свої юристи і нотаріус, що допомагає вберегти продавця від різних махінацій з боку покупця.
Укладати ексклюзивний договір на продаж квартири чи ні, вирішувати тільки продавцю. Але варто ретельно обміркувати всі "за" і "проти".
