Що буде з ринком нерухомості Києва в 2025 році
Через нестабільну ситуацію в Україні досить складно робити якісь прогнози щодо ринку нерухомості. І все ж, аналізуючи дані попередніх років та актуальну динаміку на ринку, можна приблизно розуміти, що очікує інвесторів і покупців нерухомості в Києві в 2025 році. Розглянемо докладніше, що впливає на ринок, як можуть змінитися ціни та попит на новобудови і вторинне житло, які помешкання будуть затребуваними тощо.
Які чинники будуть впливати на ринок нерухомості
Більшість розуміє, що основні чинники, які впливають на ринок нерухомості в Києві та в інших містах України, — це воєнний стан та економічна ситуація в країні. Сюди можна віднести й геополітичну ситуацію. На ринок також активно впливають функціонування державних програм «єОселя» та «єВідновлення» і стабільність їх фінансування.
Експерти з нерухомості притримуються єдиної думки, що первинний і вторинний ринки житла повністю залежать від подій на фронті та подальшого перебігу війни. Враховуючи неоднозначні заяви нового президента США, зараз на ринок серйозно впливає і цей чинник.
Ще один важливий момент — платоспроможність населення. Чим більше вона буде падати через зростання цін, податків та інфляції, тим менше в українців буде можливості купити власне житло.
Експерти зазначають, що на ринок може впливати й чинник стабільності енергетичного сектору. У Києві побудовано багато висотних будинків, в яких не передбачено газу, лише електрика. При постійних перебоях з електропостачанням попит на квартири в будинках вище 10 поверхів буде падати.
Інформаційний фон серйозно впливає на те, як діють покупці та продавці. Чим спокійніше в новинах, тим більше людей готові вкладати свої кошти в нерухомість. Перш за все, це стосується тих покупців, які купують житло з метою вигідної інвестиції грошей. Водночас люди, які шукають помешкання для особистого проживання, більше орієнтуються не на новини, а на інші чинники: доступність державних програм, ціни на ринку, пропозиції тощо.
Як змінюватимуться ціни на нерухомість у 2025 році
Через обмежений попит та економічну невизначеність є ймовірність, що ціни на квартири на вторинному та первинному ринках залишаться на рівні 2024 року. Однак прогнозувати вартість житла досить складно, оскільки вже початок цього року показав, що все може змінитися в один день. Враховуючи, що зараз в інформаційному полі активно піднімається питання завершення бойових дій на території України, ситуація на ринку нерухомості може в будь-який момент суттєво змінитися.
Якщо обстановка в Україні стабілізується, ціни на первинне житло в Києві можуть вирости на 5–15%. Але деякі експерти заявляють про подорожчання квартир навіть без позитивних новин із фронту, адже на вартість квадратного метра впливає ще й інфляція, а також підвищення цін на будівельні матеріали. У 2024 році цемент і метал подорожчали на понад 50%. До того ж через дефіцит кадрів, пов’язаний із мобілізацією, забудовники змушені підвищувати зарплати, що теж позначається на кінцевій вартості квадратного метра житла в новобудові.
Ціни на квартири на вторинному ринку залежать від внутрішньої міграції, хоча найчастіше вони «підтягуються» за цінами на нове житло. У Києві нерухомість на вторинці може подорожчати на 12% для однокімнатних квартир і на 8% для 2–3-кімнатних квартир.
Якщо ціни на столичні об’єкти й будуть підвищуватися, то нерівномірно, оскільки на формування вартості суттєво впливає попит, який водночас залежить і від розташування помешкання. Ось який вигляд може мати ситуація на ринку нерухомості в різних районах Києва в 2025 році:
Дарницький район. У цій частині столиці досить багато хороших житлових комплексів комфорт-класу, а ще активними темпами розвивається інфраструктура. Тут ціни на квартири можуть вирости на 3–5% уже в першому кварталі 2025 року, хоча вартість житла в цьому районі залишається відносно невисокою.
Святошинський район. Тут квартири за перші місяці нового року подорожчають приблизно на 2–4%, але в основному це стосується пропозицій недалеко від метро.
Оболонський район. Ціни на нерухомість у цій частині Києва за перший квартал можуть вирости на 4–6%. Покупці найчастіше цікавляться об’єктами поруч із метро, а також поблизу із зеленими зонами та водоймами. Водночас таких пропозицій зараз небагато.
Голосіївський район. У цьому районі багато екологічно чистих зон, які користуються популярністю серед столичних мешканців. У першому кварталі 2025 житло може подорожчати тут на 5–6%. Експерти зазначають, що в Голосіївському районі більш помітне повернення інвесторів.
Печерський район. Тут підвищення буде несуттєвим, оскільки на Печерську продається багато елітних об’єктів, попит на які й так невисокий. Водночас у цьому районі деякі інвестори все ж активно придивляються до пропозицій, сподіваючись купити квартиру за вигідною ціною й надалі заробити на її перепродажу.
Цінники на нерухомість у Києві можуть вирости і значно більше за очікувані 5–15%, але тільки в тому разі, якщо закінчиться війна. Якщо ж бойові дії продовжуватимуться, навіть при підвищенні цін покупець може розраховувати на непогану знижку від продавця.
Найпопулярніші об’єкти нерухомості в Києві в 2025 році
Якщо говорити про купівлю квартири на первинному ринку, покупців насамперед цікавитимуть об'єкти від надійних забудовників, які вже під час повномасштабного вторгнення здавали будинки в експлуатацію, тобто показали, що можуть закінчувати будівництво навіть у нестабільних умовах. Крім того, покупці новобудови орієнтуватимуться на компанії, які зможуть запропонувати різні варіанти оплати, наприклад, менший перший внесок, довше розтермінування, спеціальні умови, державні програми купівлі житла тощо.
Експерти з нерухомості вважають, що покупці найбільше цікавитимуться відносно невеликим житлом — 50–75 квадратних метрів. Як і раніше, найбільш популярними будуть однокімнатні квартири.
Варто зазначити, що після початку війни кияни стали віддавати перевагу об'єктам на нижніх поверхах і газифікованим будинкам. Для багатьох важливим критерієм залишається наявність укриття поблизу.
Попит на первинне та вторинне житло: що зміниться
Попит на нерухомість як на вторинному, так і на первинному ринках, швидше за все, залишатиметься однаково низьким. Але не можна говорити про це однозначно, оскільки все залежить від ситуації на фронті та ймовірності завершення війни. Якщо ситуація стабілізується вже у першому півріччі 2025 року, існує велика ймовірність того, що у другому півріччі попит на житло суттєво підвищиться.
Оскільки на вторинному ринку спостерігається певний дефіцит пропозицій, попит на житло завжди є, хоч і невисокий. Водночас це впливає і на первинний ринок: якщо покупець не знаходить те, що його цікавить на вторинному ринку, він починає шукати пропозиції в нових будинках. Забудовники зазначають, що в новобудовах підвищився попит саме на квартири з ремонтом. Це може бути пов'язано з тим, що таке житло купують переселенці, які не можуть витрачати час на ремонт і хочуть заселитися максимально швидко.
На первинному ринку продовжуватимуть мати попит об'єкти, які підходять під програму «єОселя». Якщо у 2025 році вона стабільно фінансуватиметься державою, це допоможе підтримувати попит на новобудови. Хоча таких будинків стає дедалі менше через обмеження у програмі по роках будівництва та низькі темпи здачі нових будинків під час війни.
На попит також впливає підвищення цін на оренду квартир. Орендні ставки за 2024 рік помітно зросли, при цьому продавці вторинного житла та забудовники пропонують знижки, що для інвесторів може стати вигідною пропозицією для вкладення коштів у нерухомість із метою її подальшої здачі в оренду.
Чи варто купувати нерухомість у Києві в 2025 році чи все-таки краще почекати
При ухваленні рішення про купівлю квартири в Києві в 2025 році важливо насамперед орієнтуватися на особисті обставини. Якщо йдеться про придбання житла для переселенців, які мають заощадження та гостро стоїть питання про місце проживання, у такому разі більшість експертів радять придбати нерухомість. Якщо об'єкти розглядаються з метою інвестування вільних коштів, тут важливо оцінити всі ризики і особливо ретельно підібрати варіанти. Ухвалювати рішення слід, враховуючи актуальну ситуацію в країні. Можливо, варто придивитися до інших регіонів.
Якщо подивитися на ситуацію загалом, то купівля нерухомості в Києві цього року може стати вигідним рішенням із кількох причин:
зростання цін — більшість експертів прогнозують зростання цін на квартири у столиці через інфляцію, курс валют, подорожчання будівельних матеріалів тощо;
державні програми — доки є фінансування програм «єОселя» та «єВідновлення», пільговим категоріям є сенс скористатися цими вигідними умовами;
дефіцит нових будинків — кількість новобудов обмежена через зниження темпів будівництва, що може в майбутньому спровокувати підвищення цін;
затребуваність оренди — оренда квартир у столиці дорожчає, попит збільшується через міграцію населення, що може зацікавити інвесторів у нерухомість;
інфляція та девальвація гривні — за бажання зберегти капітал варто розглядати і нерухомість, яка залишається одним із найнадійніших активів.
Якщо буде ухвалене рішення не чекати, а все ж таки купити квартиру в Києві цього року, варто звернутися до фахівців для правильного підбору об'єкта. Ріелтори АН «Маяк» допоможуть знайти житло за максимально вигідною вартістю навіть за умови зростання цін на ринку.
