Програма пільгового іпотечного кредитування єОселя у 2026 році
З 1 жовтня 2022 року Уряд запустив програму єОселя, завдяки якій українці нарешті отримали можливість купувати житло на вигідних умовах. Пільгове кредитування на придбання житлової нерухомості доступне для багатьох категорій населення. Розглянемо докладніше, що таке єОселя, які умови державної програми в 2026 році, хто може взяти в ній участь та іншу важливу інформацію.
Що таке єОселя?
єОселя — це програма доступного кредитування житла, ініційована Президентом України. Її основна перевага полягає в можливості купити квартиру в іпотеку під 3% або 7% залежно від категорії покупця. Через 10 років ставка зростає до 6% і 10% відповідно. Водночас банки пропонують іпотечні ставки на рівні 15–25%. До того ж за умовами програми можна сплатити лише 10–20% першого внеску. Якщо оформлювати іпотеку не через єОселя, доведеться одразу віддати банку мінімум 30% від вартості житла.
Програма доступного кредитування житла єОселя передбачає, що українці оформлятимуть іпотеку в банку, а держава компенсуватиме установі знижену відсоткову ставку. Фактично ця програма фінансує банки, які надають кредити для пільгових і не тільки категорій населення.
Які умови єОселя?
Умови кредитування за державною програмою єОселя досить лояльні, тому зацікавили вже тисячі охочих оформити доступний кредит.
Основні умови кредитування через єОселя:
ставка на термін кредиту — 3% для пільгових категорій і 7% для всіх інших у перші 10 років, 6% для пільгових категорій і 10% для всіх інших з 11-го року;
максимальний термін кредиту — 20 років;
мінімальний початковий внесок — 20% від вартості помешкання (10% для позичальників віком до 25 років);
іпотеку можна оформити лише в банку-учаснику програми;
ставка фіксується в національній валюті (гривні).
Умови, згідно з якими здійснюється іпотечне кредитування, затверджені постановою Кабінету міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року. Умови програми єОселя гарантовані державою та не змінюватимуться за жодних обставин для вже укладених угод. Водночас програма періодично переглядається, до неї вносяться зміни, тому новим заявникам важливо переконатися, що вони знають актуальні умови на момент підписання договору.
Хто може взяти участь у програмі єОселя?
Участь у програмі доступного кредитування може взяти не кожен, оскільки є чіткі вимоги до учасників. Ось які основні вимоги:
громадяни України;
не молодше 18 років на момент оформлення кредиту;
не старше 70 років на дату погашення;
платоспроможні;
у власності немає житла або воно менше, ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї (чоловік/дружина, неповнолітня дитина/діти, які проживають із заявником), або воно знаходиться в районі бойових дій/на тимчасово окупованій території;
не фігурувати в санкційних списках;
не брати участь в інших чинних державних програмах забезпечення житлом.
У програмі єОселя можуть брати участь пільгові категорії населення, для яких іпотека буде оформлена під 3% (через 10 років 6%). Знижена ставка діє:
для військовослужбовців за контрактом — захисників України, силовиків та членів їхніх сімей;
для мобілізованих під час воєнного стану військовослужбовців;
для медичних працівників — фахівців і професіоналів закладів охорони здоров’я державної та комунальної форми власності;
для педагогічних працівників — закладів освіти державної та комунальної форми власності;
для наукових і науково-педагогічних працівників — навчальних і наукових закладів державної та комунальної форми власності.
Підтвердити належність заявника до пільгової категорії потрібно за допомогою довідки з основного місця роботи із зазначенням посади. Якщо покупець помешкання через деякий час звільниться з роботи й не буде займати посаду, що входить у перелік професій для пільгового кредитування, умови іпотеки зміняться. Він продовжує погашати кредит із нарахуванням звичайної процентної ставки — 7% (10%) річних.
З 1 серпня 2023 року Уряд розширив програму пільгового іпотечного кредитування єОселя. Тепер скористатися вигідними умовами для купівлі житла можуть ще більше українців. Для них ставка визначена в розмірі 7% (10%).
Ставка 7% (через 10 років 10%) діє для таких категорій:
для ветеранів війни та членів їхніх сімей;
для учасників бойових дій;
для осіб з інвалідністю внаслідок війни;
для сімей загиблих (померлих) ветеранів війни, захисників і захисниць України;
для інших громадян України, у яких немає житла у власності або воно менше, ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї (чоловік/дружина, неповнолітня дитина/діти, які проживають із заявником), або воно знаходиться в районі бойових дій/на тимчасово окупованій території.
Якщо є сумніви щодо того, чи підпадає заявник під одну з категорій для придбання житла за іпотечною програмою єОселя, можна просто спробувати подати заявку в Дія.
Які вимоги до житла?
До житла, яке можна купити за пільговою іпотекою під 3% (6%) або 7% (10%), теж висуваються певні вимоги. Це може бути як квартира у багатоквартирному житловому будинку (крім державної та комунальної форми власності), так і таунхаус, котедж або інший приватний будинок. Також дозволяється придбати майнові права на квартиру в новобудові, що ще будується.
Житлова нерухомість повинна знаходитися на території України, за винятком тимчасово окупованої території та районів бойових дій. Купити житло можна як у Києві та Київській області, так і у Львові, Одесі, Харкові, невеликих містечках і селищах.
Площа житла не має перевищувати допустимих норм:
для квартири — не більше ніж 52,5 м² для сім’ї з 1–2 осіб і додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 м²;
для будинку — не більше ніж 62,5 м² для сім’ї з 1–2 осіб і додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 125,5 м².
Перевищення нормативної площі допускається не більш ніж на 10%, якщо вік житла менше 3 років. Для нерухомості, старшої за 3 роки, перевищення не допускається. Якщо заявник хоче придбати більше помешкання, банк може видати іпотеку лише на метраж за постановою, тому залишок суми доведеться покрити самостійно разом із початковим внеском.
Ще одна важлива вимога до помешкання — квартири в обласних центрах повинні бути в нових готових будинках або в будинках, що знаходяться на етапі будівництва. Також можна вибрати житло, що здане в експлуатацію не більше, ніж 10 років тому. Якщо іпотека оформляється під 7% (10%), це повинно бути помешкання, яке ще зводять або ж ввели в експлуатацію не більше, ніж 3 роки тому. При цьому послуга державного іпотечного кредитування розповсюджується як на первинний, так і на вторинний ринок.
Хто вже скористався програмою єОселя?
Попри складну економічну ситуацію, державна іпотечна програма єОселя продовжує зберігати високий попит серед українців. Кількість виданих кредитів і закладені обсяги фінансування свідчать про те, що інструмент працює та залишається затребуваним.
На поточний рік уряд передбачив 17,1 млрд грн на реалізацію програми. Для порівняння у 2025 році фінансування становило 20 млрд грн, а у 2024 році за єОселею було видано кредитів на суму понад 14,6 млрд грн, що на 65% більше, ніж у 2023 році.
За даними Укрфінжитло, у 2025 році програмою скористалися 7 769 родин. У 2024 році показник був вищим — 8 515 родин, що на 45% більше, ніж роком раніше. Динаміка демонструє стабільний інтерес до пільгової іпотеки.
Як показують дані 2025 року, програма залучила представників різних соціальних груп. Найбільшу частку позичальників становили:
військовослужбовці та силовики — 37%;
українці без власного житла — 36%;
внутрішньо переміщені особи — 12%;
медичні працівники — 5%;
педагоги — 5%;
ветерани — 3%;
науковці — 2%.
Найвищий попит мають квартири компактного формату. Площа більшості придбаних об’єктів становить до 73 м²: 39% — житло до 50 м² і ще 39% — у межах 50–73 м². Загалом за програмою вже профінансовано понад 1 млн м² житла на суму більш як 30 млрд грн.
Якщо говорити про тип нерухомості, поки що домінує вторинний ринок — 11 466 кредитів. Водночас зростає інтерес і до новобудов: 6 632 кредити видано на житло в нових будинках, з них 1 449 — на квартири на стадії будівництва. Після оновлення умов програми у 2025 році частка нового житла зросла до 60%, що свідчить про зміщення попиту в бік первинного ринку.
Скільки може коштувати квартира за іпотекою єОселя?
Вартість житлової нерухомості, яку можна купити за програмою єОселя, не повинна бути вищою за середню вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном і помножену на такі коефіцієнти:
х 2,5 — Київ, Дніпро, Львів, Одеса, Харків;
х 2,0 — обласні центри, населені пункти, розташовані на відстані до 15 км від обласних центрів, міста з населенням понад 300 000 осіб;
х 1,75 — міста з населенням від 100 000 до 300 000 осіб;
х 1,0 — для інших населених пунктів.
Якщо вдалося знайти підхоже житло, однак його вартість вища, ніж допускає коефіцієнт, заявник може купити його за пільговою іпотечною програмою. Однак у такому разі покупець буде змушений покрити різницю за рахунок першого внеску.
Які банки беруть участь у програмі єОселя?
Станом на березень 2026 року, у програмі пільгової іпотеки єОселя беруть участь десять українських банків. Це «Ощадбанк», «ПриватБанк», Комерційний банк «Глобус», АБ «Укргазбанк», АТ «СКАЙ БАНК», АТ «СЕНС БАНК», «Банк Кредит Дніпро», «Таскомбанк», АТ BISBANK, АТ «АБ «РАДАБАНК». Перелік може з часом розширитися.
Банки-учасники програми можуть запропонувати різні умови, які не суперечать умовам програми Оселя: більшу чи меншу суму іпотеки тощо. Водночас потенційний користувач іпотеки може вибрати найвигіднішу пропозицію для себе серед доступних. Найкраще відправити заявку одразу у всі банки, щоб мати можливість порівняти запропоновані умови.
За програмою єОселя банки можуть запропонувати на вибір два графіки погашення іпотечного кредиту:
ануїтет — заборгованість погашається однаковими сумами щомісячно, при цьому позичальник спочатку виплачує відсотки за кредитом, а лише потім — тіло кредиту;
класичний — у цьому випадку сума щомісячного платежу поступово зменшується, при цьому в нього входять платіж тіла кредиту, який не змінюється, та відсотки на залишок заборгованості, які зменшуються.
При купівлі квартири за іпотечною програмою єОселя позичальнику доведеться сплатити обов’язкові додаткові платежі:
разова комісія за надання кредиту — мінімум 0,5% від суми кредиту (залежить від банку);
разовий збір на обов’язкове державне пенсійне страхування — 1% від вартості нерухомості;
щорічне страхування житла — залежить від вартості квартири та інших чинників;
послуги нотаріуса — від 10 000 грн;
оцінка нерухомості — від 1500 грн;
комісія за відкриття поточного рахунку — зазвичай відсутня або ж становить близько 100–150 грн;
адміністративний збір за переоформлення права власності в Держреєстрі майнових прав на нерухомість — 330 грн.
Як подати заявку єОселя?
Завдяки застосунку Дія процес подачі заявки та оформлення іпотеки для купівлі квартири на пільгових умовах суттєво спрощений. На початковому етапі достатньо смартфона з доступом до інтернету.
Поетапна інструкція, як взяти участь у програмі єОселя:
Подати заявку в застосунку Дія. Встановити або оновити застосунок, авторизуватися в ньому, перейти в розділ «Послуги», далі — єОселя. Вибрати свою пільгову категорію та вказати сімейний стан (чоловік/дружина повинні підтвердити заявку та дані через свій застосунок Дія). Заповнити основну інформацію та дані про нерухомість, шо розглядається для придбання (вартість, розташування, сума першого внеску). Вибрати банк, з яким хотілося би співпрацювати, або всі доступні банки. Коли заявка буде сформована, підписати її за допомогою Дія.Підпис.
Отримати пропозиції від банків і вибрати підхожий варіант. Відповіді від вибраних банків можуть надійти в Дія вже за кілька хвилин. Максимальний час очікування — 24 години. Пропозиція банку діє протягом 30 календарних днів. У будь-який момент можна подати нову заявку, відмінивши попередні.
Надати документи у вибраний банк. Після попереднього схвалення заявки в Дія потрібно особисто відвідати банк і надати документи позичальника та членів його сім’ї для перевірки та остаточного рішення. На цьому етапі можуть знадобитися свідоцтва про народження дітей, документи про право власності на нерухомість (якщо така є), довідки про доходи за останні 3 місяці. Повний перелік документів надає вибраний банк.
Вибрати житло, яке планується купити в іпотеку. Позичальник шукає квартиру, яка відповідає умовам програми, замовляє її оцінку та готує необхідні для купівлі документи. Після цього потрібно повторно відвідати банк.
Підписати договір із банком і договір купівлі-продажу житла. Нерухомість оформлюється у власність позичальника. Банк перераховує кредитні кошти на рахунок забудовника або приватного продавця квартири.
Якщо в планах купити квартиру в Києві або Київській області за допомогою програми єОселя, спеціалісти агентства нерухомості «Маяк» допоможуть знайти підхоже помешкання, перевірять документи продавця та супроводжуватимуть покупця на кожному етапі угоди. У команді АН «Маяк» є не лише ріелтори, а також юристи та нотаріус. Звертайтеся до професіоналів, щоб швидко та просто стати власником нової квартири на вигідних умовах.
