Як купити комерційну нерухомість в Україні
Комерційна нерухомість - одне з найкращих вкладень коштів в умовах зростання інфляції. Причому купують нежитлові об'єкти не тільки для відкриття і розвитку свого бізнесу, а й з метою інвестиції, наприклад для подальшої здачі приміщення в оренду. Розглянемо, як вигідно, правильно і безпечно купити комерційну нерухомість.
Як вибрати комерційну нерухомість
Під час вибору приміщення під офіс, магазин, кафе чи інший комерційний об'єкт потрібно вивчити безліч чинників, щоб придбати саме ту нерухомість, яка відповідає вимогам.
Основні критерії вибору комерційної нерухомості:
Розташування об'єкта. Перш ніж вирушати на перегляд пропозицій від продавців, потрібно вивчити цільову аудиторію і зрозуміти, яка локація її влаштує. Якщо йдеться про кав'ярню, важливо вибрати прохідне місце. Для офісу, співробітники якого контактують із клієнтами тільки онлайн, не обов'язково вибирати об'єкт у центрі міста. Якщо потрібно відкрити кабінет стоматолога або косметолога, які вже напрацювали собі репутацію, теж не надто має значення локація, оскільки клієнти все одно прийдуть.
Інфраструктура і сусідство. Ще до купівлі нерухомості потрібно вивчити прилеглу інфраструктуру. Для вузькопрофільного магазину розташування біля торгового центру може бути вигідним, оскільки останній забезпечує великий потік людей. Водночас, якщо поруч уже є конкурент із таким самим товаром, краще підшукати інший варіант.
Площа приміщення. Щоб зрозуміти, яка площа має бути в об'єкта, потрібно скласти список необхідного обладнання та меблів. Також варто орієнтуватися на кількість співробітників. Купувати приміщення "на виріст" не варто, оскільки його утримання може виявитися витратним. Але й обмежуватися занадто маленькою площею, якщо потрібно розмістити багато людей, теж недоцільно.
Це далеко не всі фактори, на які варто звернути увагу під час пошуку відповідного комерційного об'єкта. Залежно від виду бізнесу також слід оцінити, чи підходить планування приміщення, чи є окремий вхід, у якому стані комунікації та інженерні мережі, на яке навантаження розрахована енергомережа, чи є доступ до каналізації. Для деяких власників нежитлових об'єктів можуть відігравати роль поверх, наявність парковки поруч, звукоізоляція приміщення тощо.
Ризики під час купівлі комерційної нерухомості
Порівняно з житловою нерухомістю купівля нежитлового приміщення несе в собі ще більше ризиків. Якщо знати їх заздалегідь, більше шансів убезпечити себе від неприємностей.
Які ризики при купівлі комерційного об'єкта:
зміна ринкових умов - спад економіки або інші обставини можуть знизити попит на нерухомість та її вартість;
простій об'єкта - якщо неправильно вибрати приміщення, може бути складно шукати орендарів, що безпосередньо впливає на прибутковість інвестицій;
технічні проблеми - будь-який об'єкт нерухомості потребує регулярного обслуговування і ремонту, але іноді фінансові витрати можуть бути істотними, наприклад, на ремонт системи опалення, проводки або покрівлі;
невисока ліквідність - комерційні об'єкти найчастіше складніше продати, ніж житлову нерухомість, тому на пошук покупця йде більше часу;
проблеми з документами - неправильно складений договір купівлі-продажу може призвести до спорів про право власності та інших юридичних нюансів.
Правильна перевірка юридичної чистоти угоди під час купівлі комерційної нерухомості відіграє особливо важливу роль і може знизити відразу кілька ризиків до мінімуму. Знизити інші ризики можна також завдяки ретельному підбору об'єкта.
Що перевірити під час купівлі комерційної нерухомості
Щоб угода пройшла успішно, при купівлі комерційного об'єкта важливо перевірити основні нюанси:
Продавець-фізична особа має бути повнолітнім, дієздатним і усвідомлювати свої дії. Під час купівлі нерухомості в юридичної особи, потрібно перевірити статут, довіреність, дозвіл вищого органу (все, що підтверджує право на продаж об'єкта).
Продавець повинен показати оригінали документів, які підтверджують право власності. Також важливо переконатися в наявності реєстраційного запису в Бюро технічної інвентаризації (БТІ).
За угодою не повинно бути обтяжливих умов. Об'єкт не повинен перебувати в заставі або під арештом, що підтверджує довідка державної нотаріальної контори. Також нерухомість не повинна бути пов'язана майновими правами з третіми особами.
Якщо немає досвіду в здійсненні подібних угод, юридичну перевірку найкраще довірити професіоналам. Інакше є ризик випустити з уваги проблемні моменти.
Основні етапи купівлі комерційної нерухомості
Незалежно від того, що потрібно купити - приміщення під магазин або ресторан, склад, офіс, промисловий об'єкт для майбутнього заводу, процес купівлі буде приблизно однаковим.
Основні етапи придбання комерційного об'єкта виглядають так:
Вибір об'єкта нерухомості з урахуванням цілей його використання - для власного бізнесу або для подальшої здачі в оренду/перепродажу.
Огляд приміщення. Це допоможе виявити переваги та недоліки. Також під час огляду можна зрозуміти, чи є поруч конкуренти, чи зручний під'їзд, наскільки близько розташовані станції метро або зупинки громадського транспорту.
Аналіз документів. На цьому етапі потрібно перевірити правовстановлювальні документи, кадастровий план, довідки з БТІ, договір купівлі-продажу тощо. Найкраще робити все це разом із досвідченим юристом. Фахівець також перевірить об'єкт на наявність співвласників і боргів за комунальними.
Укладення договору купівлі-продажу. Якщо сторони обговорили умови і їх усе влаштовує, можна переходити до підписання документів. На угоді обов'язково має бути присутнім власник об'єкта або ж його представник з відповідною довіреністю.
Проведення оплати. Оплата здійснюється відповідно до умов договору купівлі-продажу. Сторони заздалегідь мають домовитися, у який спосіб буде передано грошові кошти: безготівковим розрахунком, у розстрочку тощо.
Завершальним етапом купівлі комерційної нерухомості є реєстрація об'єкта на нового власника та видача свідоцтва про право власності. З цього моменту власник може здійснювати будь-які дії зі своїм нерухомим майном: здавати в оренду, продавати, передавати у спадок, дарувати.
Додаткові витрати при купівлі комерційного об'єкта
В Україні під час купівлі будь-якої нерухомості, зокрема комерційної, виникають додаткові витрати. Під час укладення договору купівлі-продажу державі потрібно заплатити мито в розмірі 1% від суми угоди або від вартості об'єкта, зазначеної в експертній оцінці. Якщо йдеться про юридичну особу, яка купує нерухомість, що належить державі, мито зменшується і становить лише 0,1% від суми в договорі.
Під час продажу комерційної нерухомості продавцю доведеться заплатити військовий збір у розмірі 1,5% від вартості об'єкта. Оплату підтверджує нотаріус під час укладення договору. Водночас покупець зобов'язаний заплатити внесок до Пенсійного фонду. Його розмір становить 1% від суми, прописаної в договорі купівлі-продажу.
Чому варто звернутися до професіоналів під час купівлі комерційної нерухомості
Покупець може оцінити допомогу досвідченого ріелтора і юриста вже на етапі підбору об'єкта для купівлі. Звернувшись в агентство нерухомості, йому не доведеться губитися в хаосі великої кількості оголошень про продаж комерційних приміщень. Ріелтор спочатку дізнається, який об'єкт цікавить клієнта, після чого вивчить базу і запропонує на вибір тільки відповідні та перевірені варіанти. Це істотно заощаджує час і нерви покупця.
Інші переваги співпраці з агентством нерухомості при купівлі комерційного об'єкта:
ширший вибір пропозицій - часто у відкритому доступі не виходить знайти цікаві приміщення, тоді як у ріелторів є свої ексклюзивні варіанти від постійних продавців;
релевантні запиту об'єкти - покупцеві не доведеться витрачати час, оглядаючи приміщення, які зовсім не підходять під його вид бізнесу, адже рієлтор підбере саме ті об'єкти, що повністю відповідають зазначеним клієнтом параметрам;
відсутність юридичних ризиків - в агентстві є свої юристи, які ретельно перевіряють кожен документ і продавця, щоб гарантувати покупцеві юридичну чистоту угоди;
грамотно складений договір - юристи, які працюють на стороні покупця, допоможуть скласти договір з урахуванням його інтересів;
супровід - якщо комерційна нерухомість купується з метою інвестування коштів, агентство може взяти на себе пошук орендарів або покупців у разі перепродажу об'єкта.
Звертайтеся в агентство нерухомості "Маяк", якщо потрібно купити комерційне приміщення будь-якого типу в Києві або Київській області. Ріелтори та юристи проведуть операцію без ризиків і з максимальною вигодою для покупця.
