Як визначити ринкову вартість нерухомості
Для швидкого і вигідного продажу нерухомості вкрай важливо правильно визначити її реальну вартість. Коли ціна об'єкта завищена, продавцю складно знайти покупця. Коли вартість занижена, власник отримує меншу вигоду від продажу майна. Розглянемо, що таке ринкова вартість нерухомості, чим вона відрізняється від оціночної вартості та як її визначити.
Що таке ринкова вартість нерухомості
Ринкова вартість нерухомості - це ціна, яка встановлюється таким чином, щоб вона влаштовувала обидві сторони угоди: продавця і покупця. Вартість формується ринком: для оцінювання об'єкта враховуються ціни на аналогічні за розміром і розташуванням квартири або будинку. При цьому на ціну можуть впливати й особливості конкретної житлоплощі: стан, ремонт, наявність меблів і техніки тощо.
У чому різниця між ринковою та оціночною вартістю
Ринкова та оціночна вартість - це різні поняття, тому не варто їх плутати. Якщо ринкову вартість квартири або іншого об'єкта можна визначити самостійно або за допомогою ріелтора, то оціночну вартість встановлює оцінювач. При цьому експертна оцінка може не збігатися з оцінкою агента нерухомості.
Оцінка нерухомості експертом проводиться в обов'язковому порядку перед продажем об'єкта, оскільки вона може вплинути на суму податків і зборів. Якщо оціночна вартість виявилася нижчою, ніж реальна вартість нерухомості, нотаріус проводить розрахунок податків з більшої суми. У цьому випадку в договорі купівлі-продажу вказується фактична ринкова ціна нерухомості і з неї вже сплачується податок.
Буває й так, що оціночна вартість виявляється вищою за ринкову. У цьому випадку також доведеться заплатити податки з більшої суми, хоча за фактом продавець вкаже в договорі реальну суму угоди і саме стільки отримає грошей.
Що впливає на ринкову вартість нерухомості
На ринкову вартість об'єкта впливають безліч чинників. Серед них розташування нерухомості, престижність району, технологія зведення будинку (панельний, цегляний, монолітно-каркасний), рік спорудження, стан квартири, площа житла тощо.
Що найбільше впливає на формування реальної вартості об'єкта:
характеристики - тип планування, розмір кухні, суміщений або роздільний санвузол, висота стель, тип стін, наявність балкона (відкритого або заскленого) тощо;
стан і вік - як давно був побудований будинок, коли був проведений ремонт у квартирі, в якому стані перебуває під'їзд;
інфраструктура - чи є поруч метро або зупинка громадського транспорту, чи є паркінг або відкрита стоянка, чи є магазини, школи, садочки, торгово-розважальні центри, медичні заклади та інші інфраструктурні об'єкти, а також чи немає поруч заводів та інших промислових об'єктів, сміттєзвалищ, цвинтарів тощо;
терміновість продажу - якщо терміново потрібні гроші і важливо продати квартиру якомога швидше, то доведеться серйозно знизити ціну.
На формування ціни квартири впливає також наявність схожих об'єктів поблизу. Якщо є конкуренти, значить, вартість, найімовірніше, доведеться трохи знизити, щоб виділити свою пропозицію і залучити потенційних покупців.
Залежно від того, які об'єкти потрібно оцінити, можуть враховуватися різні чинники для визначення вартості. Наприклад, якщо потрібно продати земельну ділянку під будівництво будинку, тут важливу роль відіграватиме віддаленість від траси, природа, форма ділянки, наявність комунікацій тощо. У випадку з продажем комерційної нерухомості на формування ринкової вартості істотно впливає потенційна прибутковість об'єкта: у якому районі він розташований, чи хороша там прохідність людей, чи є поруч магазини, кафе та інші заклади тощо.
Як самостійно визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості
Визначити ринкову вартість свого майна можна і самостійно, тобто без залучення фахівця з нерухомості. Зробити це можна кількома способами.
Для визначення вартості квартири можна скористатися спеціальними онлайн-калькуляторами, доступними на деяких спеціалізованих сайтах з оголошеннями. Такий калькулятор підрахує середньоринкову вартість, орієнтуючись на інформацію зі схожих оголошень. Але орієнтуватися тільки на цей розрахунок неправильно, тому що він все ж таки не може враховувати індивідуальні особливості об'єкта, наприклад, нещодавно зроблений ремонт або змінене планування.
Вартість, сформовану онлайн-калькулятором, можна брати за відправну точку, при цьому важливо доповнити її іншими дослідженнями. Слід обов'язково вивчити актуальні пропозиції на ринку, які схожі за своїми параметрами з об'єктом, що виставляється на продаж.
Знайти аналогічні об'єкти нерухомості можна на спеціалізованих сайтах, у тематичних групах у соціальних мережах, на рекламних майданчиках. Варто вивчити не менше десяти варіантів, щоб оцінка була якомога об'єктивнішою. Якщо квартири відрізняються за площею, найзручніше розрахувати вартість квадратного метра, після чого порівняти результати.
Правильно визначити реальну вартість нерухомості своїми силами досить складно. Продавець завжди несвідомо хоче її завищити, адже йдеться про його майно, в яке він вкладав свої гроші. Водночас завищена ціна призведе до зниженого інтересу з боку потенційних покупців. Коли ж продавець почне зменшувати заявлену в оголошенні ціну, це може теж негативно позначитися на привабливості об'єкта. Якщо оголошення довго висить на сайті і квартира не продається, а ціна періодично знижується, багато покупців вважатимуть, що з цим об'єктом щось не так. Ось чому так важливо відразу правильно визначити ринкову вартість.
Чому варто звернутися до професіоналів для оцінки нерухомості
Для продажу квартири або іншого об'єкта обов'язково потрібно звернутися до оцінювача, щоб отримати звіт про оцінку майна. Документ необхідний для визначення суми податків нотаріусом під час укладення угоди. При цьому звертатися до ріелтора для визначення ринкової вартості необов'язково і багато хто нехтує цією можливістю. Хоча це зручно і вигідно для продавця.
Ось кілька основних причин, чому варто звернутися до професійних агентів для оцінки нерухомості:
ріелтор добре знає ринок нерухомості, поточну ситуацію і характеристики, які допоможуть збільшити вартість об'єкта;
агент підкаже, що можна змінити або поліпшити без особливих зусиль, щоб вийшло продати квартиру дорожче;
фахівець визначить реальну вартість об'єкта, що допоможе продати його в найкоротші строки, при цьому з вигодою для продавця;
ріелтор знає, як оцінити нерухомість навіть у тому випадку, коли це нестандартний об'єкт і на ринку немає аналогічних пропозицій.
Не менш важливим є й те, що, звертаючись до агентства за оцінкою, продавець економить свій час і сили. Йому не доведеться вивчати ринок самостійно, переглядати десятки оголошень, порівнювати чужі квартири зі своєю, щоб зрозуміти, яку ціну поставити на свою житлоплощу. Ріелтор оцінить квартиру швидко і правильно.
Звертайтеся в АН "Маяк", щоб продати нерухомість за вигідною ринковою вартістю.
