Що потрібно знати про заставу під час оренди квартири
Оренда квартири без застави або страхового депозиту - рідкість. Плануючи винайняти житло довгостроково, орендар має бути готовим до того, що йому одразу доведеться віддати власнику квартири чималу суму грошей. Зазвичай квартиронаймач оплачує перший і останній місяці. Розглянемо докладніше, що таке застава під час оренди квартири, чому орендодавець може наполягати на ній, у якому розмірі її потрібно вносити і як цей депозит правильно оформити.
Що таке застава під час оренди квартири
Застава під час винаймання квартири - це конкретна сума, яку орендар передає орендодавцю як гарантію компенсації за пошкоджене майно або недотримання умов договору. Якщо майно ціле, квартиронаймач дотримувався всіх умов оренди, власник житлоплощі повинен повернути йому депозит за фактом виселення.
Які є види орендних депозитів:
Гарантійний. Цей вид застави більш відомий як "оплата за останній місяць". Під час заселення він може бути не дуже зручним для орендарів, зате при виїзді помітно полегшує фінансове становище. Гарантійний депозит захищає орендодавця від неплатоспроможних клієнтів. Якщо орендарі не зможуть оплатити черговий місяць, у них у запасі буде 30 оплачених із заставної суми днів, щоб знайти житло за доступнішою вартістю.
Страховий. Розмір страхового депозиту узгоджують обидві сторони під час підписання договору оренди. Ця застава гарантує виконання квартирантами певних зобов'язань. Зазвичай такий депозит покриває ризики власника на випадок псування майна орендарями, наприклад, якщо зламаються меблі або побутова техніка.
У більшості випадків орендодавець і орендар домовляються про один вид депозиту. Якщо у квартирі є дорогі меблі та техніка, власник може наполягти на страховому депозиті. Та все ж найчастіше в Україні використовують гарантійну заставу, тобто оплату за перший і останній місяці.
Чому під час оренди квартири просять заставу
Застава при винайманні житлоплощі - це гарантія, що орендар виконає свої зобов'язання перед орендодавцем. Квартиронаймач зобов'язується повернути власникові житло в тому ж стані, в якому він його отримав, і сплатити всі заборгованості, що виникли в період оренди.
Якщо квартирант порушив умови договору оренди, наприклад, не платив за квартиру вчасно або зіпсував майно, власник нерухомості має право покрити свої витрати за рахунок депозиту. Це ж стосується і тих ситуацій, коли орендарі не оплачували комунальні послуги. Якщо накопичився борг, а недобросовісні квартиронаймачі виселилися без попередження, власник зможе оплатити комунальні послуги із заставних грошей.
Застава - важлива складова договору оренди, яка забезпечує інтереси не тільки орендодавця, а й орендаря. Останній отримує доступ до житла, а у власника з'являються гарантії, що його майно буде повернуто в належному вигляді після закінчення терміну оренди.
Якою має бути застава під час оренди квартири
Найчастіше застава виступає у вигляді грошової суми, хоча в деяких випадках це може бути і різне майно, вартість якого відповідає розміру депозиту. Грошова застава може бути в розмірі місячної орендної плати, хоча нерідкі ситуації, де орендодавець просить суму, що дорівнює 2-3 місяцям орендних платежів. У Києві поширеним рішенням вважається оплата за два місяці наперед.
Якщо йдеться про подобову оренду, у більшості випадків клієнт залишає заставу під час бронювання квартири. Це гарантія для власника, що в останній момент орендар не передумає орендувати житло. Зазвичай у разі скасування бронювання менш ніж за 24 години до початку оренди застава не повертається. Якщо клієнт усе-таки орендував квартиру подобово, заставна сума вираховується з повної суми оплати.
Як правильно оформити заставу під час оренди квартири
Оформлення застави при оренді квартири залежить від виду депозиту, на якому наполягає орендодавець. Для гарантійного депозиту немає юридичного обґрунтування. Найчастіше використовується стандартний договір оренди.
Які моменти важливо прописати в договорі оренди при передачі гарантійної застави від однієї сторони іншій:
сума гарантійного депозиту;
можливості та строки повернення застави;
ситуації, в яких не передбачено повернення заставної суми.
Власник квартири може вказати в договорі, що застава не повертається, якщо квартиронаймач не попередив про виселення за місяць. Якщо окремо не було передбачено оформлення страхового депозиту, гарантійна застава може покривати і ремонт зламаних меблів або техніки. Це також важливо прописати в договорі оренди.
На відміну від гарантійного депозиту страховий регулюється законом (ст. 546 ЦК України). Він являє собою суму, яка прописана в договорі оренди і знаходиться у власника квартири. У цій ситуації обов'язково потрібно оформити доповнення до договору.
Ось що важливо зазначити в доповненні до договору оренди:
стан квартири в момент її передання в оренду (докладний опис меблів, техніки, сантехніки тощо);
відповідальна особа, на яку покладається обов'язок оплачувати комунальні послуги;
відповідальна особа, яка здійснює поточний/капітальний ремонт у житлоплощі;
порядок узгодження збитку та суми списання з депозиту;
можливості для повернення страхового депозиту в повному обсязі.
Щоб жодна сторона не втратила гроші, важливо уважно підійти до оформлення доповнення до договору оренди. Якщо орендодавець переживає, що майну завдадуть шкоди, він повинен максимально детально прописати все в документі. Зі свого боку орендар зобов'язаний перевірити описане майно, щоб до нього потім не пред'явили необґрунтовані претензії.
Порядок списання грошових коштів заслуговує на окрему увагу. Юристи рекомендують прописати в договорі оренди систему подвійного затвердження. Власник житла виставляє певну суму за шкоду, орендар з нею погоджується, після чого сума списання вказується в додатку і завіряється у нотаріуса. Усе це може здатися досить складним у реалізації. Але це можливість знизити ризики обох сторін. Наявність депозиту - це страховка для власника нерухомості, тоді як необхідність юридичного оформлення - страховка для майбутнього квартиранта.
У якому випадку не повертається застава за оренду квартири
При виселенні з квартири орендар має право отримати заставну суму назад. Але є ситуації, коли депозит за житло не повертається. У яких випадках власник квартири може не повертати заставу орендарю:
квартиронаймач не попередив про свій намір виселитися у строк, зазначений у договорі оренди;
орендодавець виявив ознаки псування майна в момент приймання-передачі житлоплощі під час порівняння актів приймання-передачі;
орендар не виконав поточний ремонт, через що орендодавець був змушений провести його самостійно.
Ці ситуації можуть стати причиною як неповернення повної суми застави, так і повернення суми в частковому розмірі, наприклад, якщо компенсацію зіпсованого майна може покрити менша сума, ніж весь страховий депозит.
Чи можна обійтися без застави під час оренди квартири
Зняти квартиру без гарантійного або страхового депозиту в теорії реально, але на практиці досить складно. На ринку оренди мало таких пропозицій, оскільки власники квартир не хочуть ризикувати власним майном і грошима.
Орендувати житлоплощу без застави можна тільки через знайомих. У такій ситуації власник охочіше йде назустріч і може відмовитися від депозиту. Але важливо розуміти, що тут обидві сторони несуть ризики, особливо, якщо не підписують договір оренди.
Якщо ви хочете зняти квартиру в Києві або здати своє житло в оренду сумлінним квартирантам, найкраще заручитися допомогою ріелтора. В агентстві нерухомості "Маяк" є база квартир, які здаються в оренду, і база клієнтів, які винаймають житло на довгий термін. Ріелтор знає всі нюанси і підводні камені довгострокової оренди, тому розуміє, які моменти потрібно врахувати в договорі і доповненні, щоб уникнути неприємних ситуацій. В АН "Маяк" є свій юридичний відділ, фахівці якого допоможуть скласти правильний договір оренди, де будуть враховані інтереси орендодавця й орендаря.
