Що таке оренда житла з правом викупу
Оренда з правом викупу — один із зручних фінансових інструментів, за допомогою якого можна стати власником житла без потреби відразу віддавати велику суму грошей. Такий варіант особливо привабливий для тих, хто поки що не має повної суми для покупки нерухомості або не має можливості отримати іпотечний кредит на вигідних умовах. У цій статті розглянемо, що таке оренда житла з правом викупу, як вона працює, чим відрізняється від купівлі в розтермінування та інші важливі нюанси.
Що таке оренда з правом викупу та як вона працює
Згідно з Цивільним кодексом України (ст. 810-1, ч. 2), оренда квартири або будинку з правом викупу — це особливий вид договору найму, за яким орендодавець (юридична особа) передає орендарю (фізичній особі) житло в користування на певний довгостроковий термін за плату з правом його подальшого викупу. По суті, це та ж сама оренда об’єкта нерухомості на довгий термін, але щомісячна плата при цьому враховується в загальну вартість житла.
Термін оренди прописується в договорі, але він не може перевищувати 30 років. Наприкінці терміну після сплати залишкової вартості або в разі дострокової оплати всієї вартості орендар може оформити право власності на нерухомість. До моменту переходу права власності орендар вважається лише користувачем помешкання, але не його власником.
Зареєструвати місце проживання в орендованій квартирі можна лише за згодою законного власника. Також орендодавець може дати згоду на перепланування або реконструкцію житла.
Основні відмінності оренди з правом викупу від звичайної оренди та купівлі житла в розтермінування
Оренда з правом викупу поєднує в собі особливості звичайної оренди житла та купівлі в розтермінування, але все ж у неї є ключові відмінності.
Відмінності оренди з правом викупу від звичайної оренди:
Ціль. Звичайна оренда передбачає лише тимчасове користування помешканням без права власності. У разі оренди з викупом орендар отримує можливість у майбутньому викупити це житло.
Виплати. При оренді об’єкта з викупом частина щомісячної орендної плати зараховується як внесок у майбутню купівлю. У разі звичайної оренди квартирант просто віддає орендну плату за користування житлом.
Зобов’язання. У договорі оренди з викупом прописуються умови, коли і як помешкання може перейти у власність орендаря. У договорі звичайної оренди такого немає.
Відмінності оренди з правом викупу від купівлі в розтермінування:
Власність. При оформленні розтермінування покупець одразу підписує договір купівлі-продажу та стає власником житла (з обмеженням права розпорядження до повної виплати). При оренді з викупом право власності передається тільки після виконання всіх умов договору.
Гнучкість. Оренда з викупом може передбачати варіант відмови від купівлі, водночас розтермінування — це зобов’язання купити зазначений у договорі об’єкт нерухомості.
Початковий внесок. У розтермінування часто є обов’язковий перший внесок, в оренди з викупом його може не бути або він може бути меншим за розміром.
Оренда житла з подальшим викупом — це проміжний варіант для тих, хто ще не готовий до повноцінної купівлі, але й не хоче витрачати гроші лише на оренду.
Оформлення договору оренди з правом викупу
Оренда житла з правом викупу засвідчується лише підписаним письмовим договором. При цьому об’єктом оренди може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, призначені або придатні для постійного проживання в них. Договір оренди підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Договір оренди з правом викупу поєднує в собі риси договору оренди та договору купівлі-продажу нерухомості. Чим детальніше будуть описані правові взаємини між орендарем та орендодавцем, тим менше ризиків і суперечок виникне. Метою договору має бути передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів.
Що обов’язково має бути зазначено в договорі оренди житла з правом викупу:
найменування сторін;
характеристики житла, що передається в оренду;
термін, на який підписується договір;
розмір, порядок формування, форма та строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
підстави для дострокового розірвання договору та порядок повернення коштів;
формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних із обслуговуванням зобов’язань орендаря;
зобов’язання та відповідальність сторін.
Договір оренди з викупом припиняється за повної сплати орендних платежів у визначений термін або достроково.
Ризики оренди житла з правом викупу
Оренда житлової нерухомості з правом викупу може бути зручним варіантом, однак цей формат несе й певні ризики, які важливо врахувати перед підписанням договору.
Чим може бути небезпечна оренда з правом викупу:
недобросовісний орендодавець — власник житла може відмовитись продавати об’єкт після закінчення терміну оренди або спробувати змінити умови, тому важливо уважно перевірити договір і додатково проконсультуватися з юристом;
втрата накопичених коштів — якщо орендар не зможе виконати умови договору, він може втратити вже оплачені суми, тому важливо заздалегідь переконатися, що відповідний пункт прописаний у договорі;
підвищення вартості — за час дії договору оренди ціна на помешкання може зрости, тому важливо зафіксувати вартість у договорі;
правовий статус житла — об’єкт може мати обтяження, перебувати в заставі або бути предметом судових суперечок, тому важливо перевірити нерухомість у Держреєстрі майнових прав.
Також слід враховувати, що орендна плата за квартиру чи будинок із правом викупу найчастіше переважно вища, ніж звичайна оренда. Щоб не порушувати умов договору, важливо заздалегідь прорахувати, чи вийде щомісяця сплачувати зазначені суми.
Право на розірвання договору оренди з подальшим викупом
Договір оренди житла з подальшим викупом можна розірвати добровільно або в судовому порядку. При розірванні договору за взаємною згодою сторін повернення сплачених коштів проводиться відповідно до умов підписаного договору. Орендар зобов’язаний попередити орендодавця про намір розірвати договір за 3 місяці в письмовому порядку.
Договір оренди житла з викупом можна розірвати добровільно та з ініціативи орендодавця. Але тільки в тому випадку, якщо квартира знадобилася йому для особистого проживання або проживання членів його сім’ї. У такому разі орендодавець попереджає орендаря не пізніше, ніж за 2 місяці.
Договір оренди з правом викупу може бути розірваний і за рішенням суду на вимогу орендодавця в таких випадках:
орендар не вносив плату за оренду житла протягом 6 місяців, якщо в договорі не прописаний більший термін;
орендар або інші особи, за дії яких він не відповідає, зруйнували або зіпсували житло.
Звернутися до суду для розірвання договору може й орендар, якщо інша сторона не виконує умови договору. У будь-якому випадку рішення про повернення коштів ухвалює суд. У разі розірвання договору оренди орендар повинен виселитися з помешкання без надання йому іншого житла.
