Як здати в оренду нежитлове приміщення
Офіс, склад, приміщення під магазин, кафе або салон краси - все це комерційна нерухомість. Якщо об'єкт перебуває у власності, власник має право розпоряджатися ним на свій розсуд, зокрема здавати в оренду. Що потрібно врахувати, які документи зібрати, як вигідно здати в оренду нежитлове приміщення та іншу важливу інформацію розповідаємо далі.
Що потрібно врахувати при здаванні нежитлового приміщення в оренду
Плануючи здати комерційну площу в оренду, потрібно врахувати деякі моменти. Спершу власник має поцікавитися в потенційного орендаря, для якої мети орендується приміщення? Від роду діяльності залежать санітарні, протипожежні та містобудівні норми. Якщо приміщення розташоване в багатоповерховому будинку, до нього висуватимуться особливо жорсткі умови.
Власник також має дізнатися в орендаря, чи потрібне перепланування або ремонт у зв'язку з особливостями експлуатації. Якщо ремонт потрібен, важливо домовитися про терміни, у які його потрібно завершити. Цей момент вказується в договорі оренди, як і те, хто бере на себе витрати з проведення ремонтно-будівельних робіт.
Ще один важливий момент - якщо нежитлове приміщення здає в оренду ФОП на єдиному податку, то, згідно із законодавством України, площа такого об'єкта не повинна перевищувати 900 квадратних метрів.
Здати в оренду комерційний об'єкт можна тільки в тому разі, якщо він зареєстрований і зданий в експлуатацію в установленому законодавством порядку. Власник не може здавати нежитлову нерухомість, якщо вона недобудована або не введена в експлуатацію.
Власник також має врахувати той факт, що орендар має право на оформлення суборенди на нежитлове приміщення.
Які документи потрібні для здавання нежитлового приміщення в оренду
Комерційний об'єкт - це нерухомість, у якої має бути власник, що підтверджують відповідні документи. При здачі в оренду нежитлового приміщення потенційний орендар може попросити пред'явити такі папери:
правовстановлюючі документи - договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності та інше;
техпаспорт - фактичне планування має відповідати даним, зазначеним у технічному паспорті;
довіреність - тільки в тому разі, якщо орендодавець не є власником приміщення;
паспорт орендодавця.
Ще один обов'язковий документ для здачі нежитлового приміщення в оренду - це договір оренди. Документ складається в письмовій формі у двох примірниках. Якщо строк договору перевищує 2 роки 11 місяців, його потрібно завірити в нотаріуса.
Разом із договором оренди підписується акт приймання-передачі майна, у якому чітко описано все, що знаходиться в приміщенні. Якщо йдеться про мебльований офіс або про магазин зі встановленим торговим обладнанням, без акта не обійтися. Цей документ дає змогу узгодити той факт, що у сторін немає жодних додаткових вимог чи зобов'язань. Правильно оформлений акт також допоможе уникнути суперечок і конфліктних ситуацій у майбутньому.
Що має бути прописано в договорі оренди приміщення
Оренда комерційного приміщення - це угода, за якої власник передає майно в тимчасове користування орендарю на підставі договору оренди. Якщо орендарю підходить об'єкт за своїми характеристиками, можна приступити до укладення договору. Зразок документа можна знайти і в інтернеті, але найкраще, якщо його складе юрист, який врахує всі необхідні нюанси.
Що має бути прописано в договорі оренди:
адреса комерційного об'єкта та його опис;
вартість оренди приміщення - вказується у вигляді ціни за 1 квадратний метр;
тип документа, на підставі якого об'єкт належить власнику;
право орендодавця змінити вартість оренди або індексувати її;
порядок виплати орендної плати;
терміни оренди;
умови укладення та розірвання договору;
відповідальність сторін - орендодавця та орендаря;
можливість здавати приміщення в суборенду орендарем та умови суборенди;
цільове призначення орендованого приміщення - для чого орендар використовуватиме комерційну площу;
особливості оплати комунальних послуг - хто і за що платить, який порядок і терміни;
ремонтні канікули - якщо в приміщенні немає ремонту і його робитиме орендар власним коштом (у цьому разі також важливо вказати, що залишається в приміщенні, а що після закінчення оренди забирають орендарі).
Під час здачі в оренду нежитлового приміщення сторони обговорюють і фіксують письмово відповідальність за прострочення оплати оренди та інші порушення умов укладеного договору. Якщо угода відбувається між юридичними особами або ФОП, договір оренди підписується в обов'язковому порядку.
Які податки при здаванні в оренду нежитлового приміщення
Скільки податків потрібно заплатити за здачу в оренду нежитлового приміщення, залежить від юридичного статусу власника об'єкта - зареєстрований власник як суб'єкт підприємницької діяльності чи ні.
Якщо власник не зареєстрований як ФОП, але хоче офіційно здавати в оренду нежитловий об'єкт як фізична особа іншій фізичній особі, він зобов'язаний задекларувати отриманий дохід в обумовлені законом строки. Орендодавець повинен сплатити стандартний податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% і військовий збір у розмірі 1,5%. Такі податки платять і при здачі квартири в оренду.
Власник нежитлової площі може здавати її в оренду суб'єкту підприємницької діяльності. У цьому випадку дохід оподатковуватиметься, як у наведеному вище прикладі. Важливий нюанс - податковим агентом тут буде орендар, тобто саме він відповідатиме за нарахування та сплату податків до бюджету.
Якщо власник приміщення зареєстрований як ФОП, розмір податку залежатиме від обраної групи платника єдиного податку:
2-а група - єдиний податок сплачується в розмірі 20% від мінімальної заробітної плати щомісяця (якщо зростає мінімальна зарплата, відповідно збільшується і розмір єдиного податку);
3-тя група - єдиний податок сплачується в розмірі 5% від отриманого доходу для неплатників ПДВ або в розмірі 3% від отриманого доходу для платників ПДВ (+ сплата ПДВ) щоквартально.
Крім вищевказаного, також є податок на комерційну нерухомість. Його розмір залежить від площі нежитлового об'єкта та від відсоткової ставки, встановленої органами місцевої влади. Цей податок сплачується раз на рік.
Як визначити вартість оренди нежитлового приміщення
Кожен власник комерційної площі хоче отримати максимальну вигоду від володіння об'єктом і здачі його в оренду. Якщо немає досвіду в здачі нерухомості в оренду на довгий термін, спочатку може бути складно визначитися з розміром орендної плати. Якщо завищити вартість, можна довго шукати клієнтів, а можливо, і зовсім не знайти охочих, особливо за наявності вигідних конкурентних пропозицій. Занадто низька ціна, встановлена, щоб швидко здати в оренду нежитлове приміщення, може, навпаки, відлякати потенційних орендарів.
Для визначення вартості оренди нежитлового приміщення найкраще звернутися до досвідченого рієлтора, який вже працював із комерційною нерухомістю. Фахівець знає ринок, постійно стикається зі схожими пропозиціями, орієнтується в цінах, тому зможе вивчити об'єкт і встановити адекватну вартість оренди.
На розмір орендної плати впливають кілька факторів. Основні - це площа нежитлового приміщення, стан об'єкта, наявність ремонту та необхідних комунікацій, зокрема інтернету, наявність меблів, обладнання та паркування, прохідність тощо. На вартість оренди сильно впливає локація. Неможливо дорого здати в оренду офіс або приміщення під магазин, якщо воно розташоване в незручному місці. Для офісів відіграє роль близькість зупинок громадського транспорту та паркування, для магазинів - прохідність, близькість до житлових будинків.
Чому вигідно здавати нежитлове приміщення через агентство
Щоб швидко і вигідно здати в оренду нежитловий об'єкт, найкраще відразу звернутися в агентство нерухомості. Досвідчені агенти не тільки проконсультують з усіх питань, а й допоможуть визначити адекватну вартість оренди, за якої приміщення не простоюватиме, тобто орендодавець може постійно отримувати дохід від нього.
Коли приміщення простоює і не приносить доходу, власник залишається в мінусі. Власнику в будь-якому разі потрібно заплатити податок на комерційну нерухомість, підтримувати приміщення в нормальному стані, оплачувати комунальні послуги за комерційними тарифами. Щоб уникнути постійних простоїв, найкраще делегувати пошук орендарів і визначення ціни агентству нерухомості.
Пошук орендаря через ріелтора проходить швидше, оскільки в агентстві вже є сформована база клієнтів. До фахівців звертаються великі мережеві компанії та інші бізнеси, щоб у стислі терміни знайти відповідні комерційні приміщення. У штаті АН "Маяк" працюють маркетологи, які створюють ефективну рекламу для нежитлових об'єктів, що також істотно підвищує шанси швидко знайти орендаря.
Ріелтор допоможе правильно встановити ціну оренди і знайти орендаря в максимально короткі терміни. Агенти обов'язково перевіряють потенційних орендарів, щоб при довгостроковій оренді мінімізувати ризики виникнення будь-яких проблем. В агентстві нерухомості "Маяк" працюють досвідчені юристи, які підготують грамотно складений договір оренди, оскільки спеціалізуються саме на цій ніші. Документ від кваліфікованих фахівців захистить орендодавця в разі конфліктної ситуації з орендарем.
