Завдаток при купівлі квартири
Багато покупців чули про те, що під час купівлі квартири іноді потрібно вносити завдаток, але за яких умов і навіщо це робити, знають не всі. Крім цього, охочі придбати нерухомість часто плутають завдаток з авансом. Розповідаємо, що таке завдаток, як його правильно оформляти, в якому розмірі передавати та іншу важливу інформацію.
Що таке завдаток при купівлі квартири
Завдатком вважається грошова сума, яку передає покупець продавцю за умовами укладеного договору купівлі-продажу. Ці гроші підтверджують зобов'язання і забезпечення виконання договору. Поняття завдатку чітко описано в статті 570 Цивільного Кодексу України.
У процесі купівлі-продажу житла завдаток виступає як певний "стабілізатор" для обох сторін. Продавець розуміє, що покупець має серйозні наміри, про що підтверджує передача конкретної суми грошей. Покупець же таким чином бронює купівлю квартири і знає, що її не продадуть іншим людям.
Завдаток при купівлі квартири спрямований на виконання договору купівлі-продажу і без нього не може існувати. З цієї причини попередньо передані гроші за квартиру не можуть вважатися завдатком.
Завдаток у процесі юридичного оформлення договору купівлі-продажу нерухомості виконує такі функції:
підтверджує обумовлені зобов'язання обох сторін;
позначає спосіб остаточного розрахунку під час операції;
забезпечує дотримання умов кожною стороною.
Плюси та мінуси завдатку під час придбання житла
Завдаток, як і інші способи забезпечення зобов'язань, має свої особливості, які важливо врахувати до передання грошей. Серед плюсів завдатку можна відзначити:
зручність - це простий спосіб забезпечити зобов'язання, які випливають із переддоговірної відповідальності покупця і продавця;
повернення завдатку - якщо цей момент передбачено в укладеному договорі, у разі чого завдаток можна повернути.
Які ж мінуси завдатку:
відсутність чіткої законодавчої бази - різні юристи можуть трактувати закон по-різному, тому стягнення завдатку в подвійному розмірі може опинитися під питанням, навіть якщо цей пункт було прописано в договорі;
плутанина з авансом і завдатком - частково через недолік, зазначений у першому пункті, у судовій практиці часто плутають такі поняття, як аванс і завдаток, що впливає на суму повернення;
втрата грошей - у разі розірвання угоди винуватець втрачає свої гроші.
У яких випадках вносять завдаток при купівлі квартири
Як показує практика, врегулювати проміжний етап у процесі купівлі-продажу нерухомості, коли продавець і покупець досягли взаєморозуміння, але не завершили узгоджувати додаткові моменти, досить складно. Щоб не втратити попередню домовленість, сторони найчастіше вдаються до грошей.
Завдаток на квартиру виступає як грошове підкріплення того, що покупець або продавець не передумає укладати договір купівлі-продажу. У яких випадках при купівлі житла вносять завдаток:
за бажанням покупця - він точно знає, що хоче купити квартиру, але в нього поки що немає всієї суми для укладення угоди. Щоб не упустити цей варіант, покупець виступає з пропозицією передати завдаток, а решту суми зібрати за обумовлений час;
за бажанням продавця - покупець хоче купити нерухомість, але вона поки що не готова до продажу, наприклад, через відсутність певних документів. Якщо продавець не хоче втратити клієнта, він може попросити про внесення завдатку і запевнити, що за встановлений термін він підготує всі необхідні папери.
У чому різниця між авансом і завдатком при купівлі квартири
При купівлі квартири або приватного будинку важливо розуміти, що завдаток і аванс - це різні поняття. Кожен з цих платежів має свої юридичні нюанси, в яких добре розбираються досвідчені юристи та нотаріуси. Не рідкість, коли покупці і продавці плутають аванс і завдаток. Власник може говорити про передачу завдатку, тоді як покупець матиме на увазі аванс.
Оскільки багато хто плутається в назвах і юридичних визначеннях, в усному обговоренні умов операції купівлі-продажу нерухомості стали використовувати ці терміни рівнозначно. Найчастіше, коли сторони починають говорити про завдаток або аванс, насправді вони обговорюють забезпечувальний платіж або певну суму, яка буде виступати гарантією виконання умов договору купівлі-продажу квартири.
Якщо говорити про попередній договір купівлі-продажу житла, головна відмінність між завдатком і авансом полягає в тому, що перший узагалі не можна передавати, оскільки це суперечить такому поняттю, як завдаток. Передавати можна лише аванс або забезпечувальну суму, оскільки умови угоди перебувають на етапі обговорення і поки немає основного договору купівлі-продажу нерухомості. Фіксується все в попередньому договорі.
В інших випадках аванс і завдаток легко переплутати. Але з юридичної точки зору це різні договори.
Отже, різниця між авансом і завдатком при купівлі квартири в тому, що:
аванс повертається - навіть якщо угода зірвалася, покупець завжди може отримати назад свої гроші;
завдаток не повертається - покупець не отримує назад завдаток, якщо він з якоїсь причини передумав купувати квартиру, що вигідно для продавця, але, якщо угоду передумав укладати саме продавець, йому доведеться повернути завдаток клієнту в подвійному розмірі.
Важливо розділяти ці два поняття, щоб не опинитися раптово без грошей, якщо не вийшло укласти угоду купівлі-продажу.
Скільки дають завдаток при купівлі квартири
Розмір завдатку при укладенні угоди купівлі-продажу нерухомого майна не можна знайти в жодному законодавчому акті. Але фахівці з нерухомості радять встановлювати цю суму у відсотках від узгодженої вартості нерухомості. Найчастіше розмір завдатку становить 5-10% від вартості квартири. Хоча є випадки, коли за домовленістю продавця і покупця завдаток сягав і 50%.
Є й ті, хто домовляється про фіксовану суму. Для підтвердження своїх намірів покупець може передати власнику квартири суму, яка йому комфортна.
Продавець не повинен витрачати завдаток, поки угода не буде повністю укладена, хоча це залишається на його розсуд. У разі чого буде простіше повернути цю суму, якщо угода не відбудеться з вини продавця.
Як оформляється завдаток під час купівлі квартири
Щоб завдаток за нерухомість виконував свою основну функцію, тобто зберігав наміри сторін щодо купівлі-продажу житла, і не був загублений у спірній ситуації, потрібно правильно оформити цей етап. Тут найважливішу роль відіграє саме документальне підтвердження передачі грошей від однієї сторони іншій. Без оформлення підтверджувального документа покупцеві не рекомендується передавати обумовлену суму будь-кому.
Щоб безпечно внести завдаток за вподобане житло, важливо згадати ці наміри в попередньому або в основному договорі купівлі-продажу. Що потрібно вказати в документі:
хто і кому передає грошову суму у вигляді завдатку;
за що вноситься завдаток;
розмір переданого завдатку;
зобов'язання і відповідальність кожної сторони;
штрафні санкції;
терміни дії угоди.
Оформлений документ важливо завірити у нотаріуса. Тільки в такому разі договір зможе бути основою для розгляду справи, якщо доведеться звернутися до суду з будь-якої причини.
Ще два важливих нюанси при оформленні завдатку під час купівлі нерухомості. Перший - продавець повинен написати розписку, в якій зазначено, що він отримав конкретну суму від потенційного покупця. Другий - сума завдатку входить у повну вартість квартири, тобто при подальшій передачі решти суми раніше внесені кошти мінусуються.
Чи можна повернути завдаток, якщо угода не відбулася
Як уже згадувалося вище, завдаток часто плутають з авансом. Але головна відмінність цих платежів полягає в тому, що аванс покупцеві повертається в разі, якщо угода не відбулася, незалежно від того, хто передумав. Тоді як завдаток повернути вийде не у всіх ситуаціях.
Якщо угода не відбулася з вини покупця, повернути завдаток не вийде. У тому випадку, коли угода скасувалася через продавця, він повинен повернути завдаток клієнту, до того ж у подвійному розмірі.
Єдиний спосіб повернути завдаток покупцеві, якщо він передумав укладати угоду, за попереднім договором - звернутися до суду. Захистити свої права в суді вдасться тільки за наявності правильно оформленого і нотаріально завіреного договору і розписки. Договір має складати кваліфікований юрист. У нього можна подивитися і типовий зразок розписки.
Отже, завдаток важливо передавати з підписанням попереднього або основного договору. Без цих документів попередня плата за квартиру вважається не завдатком, а авансом. Тому важливо підійти до цього питання правильно, заручившись підтримкою досвідченого фахівця з нерухомості. Якщо в планах купити квартиру і не хочеться залишитися і без завдатку, і без житла, можна звернутися до ріелтора в АН "Маяк". Досвідчені агенти не тільки оформлять передачу грошей, а й проведуть правильно угоду і задовольнять обидві сторони, щоб все пройшло без нервів і істерик.
