Что будет с рынком недвижимости Киева в 2025 году
Из-за нестабильной ситуации в Украине достаточно сложно делать какие-либо прогнозы касательно рынка недвижимости. И все же, опираясь на данные по предыдущим годам и актуальную динамику на рынке, можно примерно понимать, что ожидает инвесторов и покупателей недвижимости в Киеве в 2025 году. Рассмотрим подробнее, что влияет на рынок, как могут измениться цены и спрос на новострой и вторичку, какое жилье будет востребованным и пр.
Какие факторы будут влиять на рынок недвижимости
Многие понимают, что основные факторы, которые влияют на рынок недвижимости в Киеве и в других городах Украины, — это военная и экономическая ситуация в стране. Сюда можно отнести и геополитическую ситуацию. На рынок также активно влияет функционирование государственных программ «єОселя» и «єВідновлення» и стабильность их финансирования.
Эксперты по недвижимости придерживаются единого мнения, что первичный и вторичный рынок жилья полностью зависят от событий на фронте и дальнейшего хода войны. Учитывая неоднозначные заявления нового президента США, сейчас на рынок серьезно влияет и этот фактор.
Еще один важный момент — платежеспособность населения. Чем больше она будет падать из-за роста цен, налогов и инфляции, тем меньшей будет возможность украинцев купить собственное жилье.
Эксперты отмечают, что на рынок может влиять и фактор стабильности энергетического сектора. В Киеве построено много высотных домов, в которых все подвязано к электричеству. При постоянных перебоях с электроснабжением спрос на квартиры в домах выше 10 этажей будет падать.
Информационный фон серьезно влияет на то, как действуют покупатели и продавцы. Чем спокойнее в новостях, тем больше людей готовы вкладывать свои деньги в недвижимость. Прежде всего, это касается тех покупателей, которые приобретают жилье для инвестирования средств. В то же время люди, покупающие жилье для себя, больше ориентируются не на новости, а на другие факторы: доступность государственных программ, цены на рынке, предложения и т. п.
Изменение цен на недвижимость в 2025 году
Из-за ограниченного спроса и экономической неопределенности есть вероятность, что цены на квартиры на вторичном и первичном рынках останутся на уровне 2024 года. Но прогнозировать стоимость жилья достаточно сложно, так как уже начало этого года показало, что все может измениться в один день. Учитывая, что сейчас в информационном поле активно обсуждается завершение боевых действий на территории Украины, события на рынке недвижимости могут достаточно быстро и существенно измениться.
Если ситуация в Украине стабилизируется, цены на первичное жилье в Киеве могут вырасти на 5–15%. Но некоторые эксперты заявляют о подорожании квартир даже без положительных новостей с фронта, так как на стоимость квадратного метра влияет еще и инфляция, а также повышение цен на строительные материалы. В 2024 году цемент и металл подорожали на более чем 50%. К тому же из-за дефицита кадров, связанного с мобилизацией, застройщики вынуждены поднимать зарплаты, что тоже сказывается на конечной стоимости квадратного метра жилья в новостройке.
Цены на квартиры на вторичном рынке зависят от внутренней миграции, хотя чаще всего они «подтягиваются» за ценами на новое жилье. В Киеве недвижимость на вторичке может подорожать на 12% для однокомнатных квартир и на 8% для 2–3-комнатных квартир.
Если цены на столичные объекты и будут повышаться, то неравномерно, так как на формирование стоимости существенно влияет спрос, который в свою очередь зависит и от расположения жилья. Вот как может выглядеть ситуация на рынке недвижимости в разных районах Киева в 2025 году:
Дарницкий район. В этой части столицы достаточно много хороших жилых комплексов комфорт-класса, а еще активными темпами развивается инфраструктура. Здесь цены на квартиры могут вырасти на 3–5% уже в первом квартале 2025 года, хотя стоимость жилья в этом районе остается относительно невысокой.
Святошинский район. Здесь квартиры за первые месяцы нового года подорожают примерно на 2–4%, но в основном это касается предложений недалеко от метро.
Оболонский район. Цены на недвижимость в этой части Киева за первый квартал могут вырасти на 4–6%. Покупатели чаще всего интересуются объектами рядом с метро, а также поблизости с зелеными зонами и водоемами. В то же время таких предложений сейчас не так уж и много.
Голосеевский район. В этом районе много экологически чистых зон, которые пользуются популярностью у столичных жителей. В первом квартале 2025 жилье может подорожать здесь на 5–6%. Эксперты отмечают, что в Голосеевском районе больше заметно возвращение инвесторов.
Печерский район. Здесь повышение будет несущественным, так как на Печерске продается много элитных объектов, спрос на которые и так невысокий. Но в то же время в этом районе некоторые инвесторы все же активно присматривают объекты, надеясь купить квартиру по выгодной цене и в дальнейшем заработать на ее перепродаже.
Ценники на недвижимость в Киеве могут вырасти и значительно больше за ожидаемые 5–15%, но только в том случае, если закончится война. Если же боевые действия продолжатся, даже при повышении цен покупатель может рассчитывать на хорошую скидку от продавца.
Самые востребованные объекты недвижимости в Киеве в 2025 году
Если говорить о покупке квартиры на первичном рынке, покупателей будут, прежде всего, интересовать объекты от надежных застройщиков, которые уже во время полномасштабного вторжения сдавали дома в эксплуатацию, то есть показали, что могут заканчивать строительство даже в нестабильных условиях. Кроме того, покупатели новостроя будут ориентироваться на компании, которые смогут предложить разные варианты оплаты, например меньший первый взнос, более длительную рассрочку, специальные условия, государственные программы покупки жилья.
Эксперты по недвижимости считают, что покупатели больше всего будут интересоваться относительно небольшим жильем — 50–75 квадратных метров. Как и раньше, самыми востребованными будут однокомнатные квартиры.
Стоит отметить, что после начала войны киевляне стали отдавать предпочтение объектам на нижних этажах и газифицированным домам. Для многих важным критерием остается наличие укрытия поблизости.
Спрос на первичное и вторичное жилье: что изменится
Спрос на недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках, скорее всего, будет оставаться одинаково низким. Но нельзя говорить об этом однозначно, так как все зависит от ситуации на фронте и вероятности завершения войны. Если ситуация стабилизируется уже в первом полугодии 2025 года, существует большая вероятность того, что во втором полугодии спрос на жилье существенно повысится.
Так как на вторичном рынке наблюдается определенный дефицит предложений, спрос на жилье всегда есть, хоть и невысокий. В то же время это влияет и на первичный рынок: если покупатель не находит то, что его интересует на вторичке, он начинает искать предложения в новых домах. Застройщики отмечают, что в новостройках повысился спрос именно на квартиры с ремонтом. Это может быть связано с тем, что такое жилье покупают переселенцы, которые не могут тратить время на проведение ремонта и хотят заселиться максимально быстро.
На первичном рынке будут продолжать пользоваться спросом объекты, которые подходят под программу «єОселя». Если в 2025 году она будет стабильно финансироваться государством, это поможет поддерживать спрос на новострой. Хотя таких домов становится все меньше из-за ограничений по году постройки и низких темпов сдачи новых домов во время войны.
На спрос также влияет повышение цен на аренду квартир. Арендные ставки за 2024 год заметно поднялись, при этом продавцы вторичного жилья и застройщики предлагают скидки, что для инвесторов может стать выгодным предложением для вложения средств в недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи в аренду.
Стоит ли покупать недвижимость в Киеве в 2025 году или все-таки лучше подождать
При принятии решения о покупке квартиры в Киеве в 2025 году, важно, прежде всего, ориентироваться на личные обстоятельства. Если речь идет о приобретении жилья для переселенцев, у которые есть сбережения и остро стоит вопрос о месте проживания, в этом случае большинство экспертов советуют приобрести недвижимость. Если же объекты рассматриваются с целью инвестирования свободных средств, здесь важно оценить все риски и особенно тщательно подобрать варианты. Принимать решение следует исходя из актуальной ситуации в стране. Возможно, стоит присмотреться к другим регионам.
Если смотреть на ситуацию в общем, то покупка недвижимости в Киеве в этом году может стать выгодным решением по нескольким причинам:
рост цен — большинство экспертов прогнозируют рост цен на квартиры в столице из-за инфляции, курса валют, подорожания строительных материалов и пр.;
государственные программы — пока есть финансирование программ «єОселя» и «єВідновлення», льготным категориям есть смысл воспользоваться этими выгодными условиями;
дефицит новых домов — количество новостроек ограничено из-за снижения темпов строительства, что может в будущем спровоцировать повышение цен;
востребованность аренды — аренда квартир в столице дорожает, спрос увеличивается за счет миграции населения, что может заинтересовать инвесторов в недвижимость;
инфляция и девальвация гривны — при желании сохранить капитал стоит рассматривать и недвижимость, которая остается одним из самых надежных активов.
Если будет принято решение не ждать, а все же купить квартиру в Киеве в этом году, стоит обратиться к специалистам для правильного подбора объекта. Риелторы АН «Маяк» помогут найти жилье по максимально выгодной стоимости даже в условиях роста цен на рынке.
