Что нужно знать о договоре дарения недвижимости

Договор дарения — удобный юридический инструмент, позволяющий подарить квартиру, дом или земельный участок другому человеку, чаще всего родственнику. Рассмотрим важные нюансы этой процедуры: как дарить, какие документы требуются, сколько нужно заплатить, какие есть минусы и риски и др.

Что такое дарственная

Как указано в ст. 717 Гражданского кодекса Украины, дарственная — это документ, который подтверждает передачу права собственности от дарителя к одаряемому на безвозмездной основе, то есть бесплатно.

Передать право собственности на имущество можно как сразу, так и в будущем с прописанными условиями для наступления подарка (свадьба, рождение ребенка и т. п.). В любом случае квартира или дом передаются одаряемому бесплатно, без ожидания чего-либо взамен. Если недвижимость дарят одному из супругов в браке, второй супруг не имеет права претендовать на нее.

Договор дарения заключается только в письменной форме и обязательно оформляется и заверяется нотариусом.

Чем дарственная отличается от завещания

Завещание и дарственная — это совершенно разные юридические инструменты, которые имеют кардинальные отличия.

При передаче квартиры или другого имущества по завещанию:

• право собственности на объект переходит только после смерти завещателя;
• владелец может продать, подарить, обменять квартиру или взять кредит под залог недвижимости, в итоге после смерти завещателя наследовать будет нечего;
• завещатель может изменить или отменить завещание в любой момент;
• наследник может и не получить наследство в полном объеме по завещанию, если объявятся другие наследники, которые имеют право на обязательную долю наследства независимо от того, что указано в завещании.

Какие отличия передачи жилья по дарственной от завещания? Обычно подаренная недвижимость сразу переходит в собственность. В одностороннем порядке дарственную отменить нельзя. Другие претенденты на наследство не смогут претендовать на эту жилплощадь.

Можно ли оформить дарственную на долю в квартире

Оформить дарственную на долю в квартире можно, но порядок оформления будет зависеть от формы собственности: общая долевая или общая совместная собственность. Как это происходит в каждом случае:

• общая долевая собственность — если каждый совладелец имеет в собственности определенную часть имущества, каждый из них имеет право подарить свою часть без согласия остальных владельцев;
• общая совместная собственность — если доли владельцев не определены, для заключения сделки по договору дарения придется получить согласие всех совладельцев. Если согласия нет, передавать в дар свою часть жилплощади нельзя.

Можно ли оспорить дарственную

Основания для отмены дарственной на квартиру можно посмотреть в статье 727 Гражданского кодекса Украины.

Какие есть причины для расторжения договора дарения:

• уголовное преступление — если по отношению к одаряемому суд вынес реальное обвинительное решение по уголовному делу, то есть он совершил тяжкое преступление против дарителя или его родственников;
• психическое заболевание — если установлено, что даритель психически болен, то есть он не осознавал свои действия в момент оформления дарственной, но в этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд, так как нотариус должен был убедиться в адекватности дарителя на момент заключения сделки.

Расторгнуть договор дарения без обращения в суд можно лишь по обоюдному согласию обеих сторон: дарителя и одариваемого. Процедура проводится у нотариуса и фиксируется соответствующим договором. Подаренное имущество снова переходит в собственность дарителя.

Оспорить дарственную можно также, признав сделку фиктивной. Если условия сделки не выполняются, то есть одариваемый не может пользоваться и распоряжаться квартирой, суд может признать такую сделку фиктивной.

Если есть основания для расторжения договора дарения, обратиться в суд можно в течение 1 года с момента заключения сделки (ст. 728 ГК Украины). Юристы утверждают, что оспорить можно любой договор, главное, уложиться в сроки и иметь веские причины или доказательства. Если суд признает приведенные аргументы весомыми, договор дарения будет признан недействительным или будет вынесено решение о его расторжении.

Какие минусы договора дарения

При заключении договора дарения можно выделить несколько минусов. После оформления дарственной даритель может обратиться в суд с целью расторжения договора по одной из следующих причин:

• он подписал договор из-за того, что ему угрожали;
• одариваемый совершил преступление против него или его родственников;
• ему передали деньги, то есть дарственная не была безвозмездной сделкой;
• одариваемый угрожает уничтожить или повредить имущество, имеющее культурную, историческую или другую ценность для дарителя;
• его обманули или ввели в заблуждение относительно юридических последствий, которые наступают после подписания договора.

Еще один недостаток заключается в размере налогов в случае оформления договора дарения между посторонними людьми. Если дарственная заключается не между родственниками первой или второй степени родства, одариваемому придется заплатить налог в размере 5%, а также военный сбор 1,5%.

Какие риски при покупке квартиры по договору дарения

Если договор дарения используют для прикрытия сделки купли-продажи, возникают определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Последний рискует остаться и без денег, и без недвижимости.

Основная суть сделки дарения заключается в передаче жилья другому человеку безвозмездно. Если же она прикрывает настоящую сделку купли-продажи, факт передачи денег от одной стороны другой, что подтверждает расписка, может стать основанием признать сделку недействительной. В такой ситуации подаренное жилье возвращается дарителю. Важный момент — продавец может и не вернуть деньги покупателю, так как с юридической точки зрения он и не получал никакой оплаты.

Юристы категорически не рекомендуют прикрывать сделку купли-продажи договором дарения. Мнимые преимущества от экономии налогов не перекрывают риски и возможные неприятные последствия. Покупатель может потерять существенную сумму денег и остаться без квартиры.

Как оформить дарственную

Договор дарения всегда оформляется у нотариуса. Заключить документ можно как по месту регистрации дарителя или одариваемого, так и по месту нахождения недвижимого имущества. Проще говоря, в населенном пункте, где хочется оформить дарственную, должна находиться квартира (дом, участок) или быть зарегистрирован участник сделки. Стороны выбирают тот вариант, который для них более удобен.

Если оба участника сделки зарегистрированы в Киеве, и они планируют оформить дарственную на квартиру в Борисполе, то заключить сделку у нотариуса, к примеру, во Львове или Днепре не получится.

Для оформления договора дарения нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться к государственному или частному нотариусу. Во время заключения сделки должны присутствовать обе стороны — даритель и одариваемый.

После оформления дарственной нотариус регистрирует сделку согласно договора и делает выписку из Государственного реестра имущественных прав на нового собственника. В этот момент даритель лишается права собственности, тогда как одариваемый его приобретает.

Какие документы нужны для оформления дарственной

Чтобы оформить договор дарения, понадобятся следующие документы:

• свидетельство на право собственности;
• документ об оценке объекта недвижимости;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• письменное согласие супруга/супруги на проведение сделки дарения, если жилье приобретено в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если одариваемый является ребенком младше 18 лет или в квартире прописаны дети.

После оформления сделки одариваемый получает у нотариуса договор дарения и выписку из Госреестра о регистрации права собственности. С этого момента он является законным владельцем полученной в дар квартиры.

Сколько стоит дарственная у нотариуса

Как уже упоминалось выше, оформить дарственную можно как у государственного, так и у частного нотариуса. Стоимость оформления у них почти не отличается. Цена на услуги государственного нотариуса может быть немного ниже, но нужно быть готовым к большим очередям и тому, что придется долго ждать оформления сделки. Чтобы оформить все быстро и удобно, есть смысл обратиться к частному нотариусу.

В какую сумму обойдется дарственная в 2024 году, зависит от того, кто и кому дарит квартиру. Размер налогов и сборов будет разный при дарении жилья родственнику, знакомому человеку или иностранцу.

Расходы при дарении квартиры родственнику 1–2 степени родства

Если даритель хочет подарить свою недвижимость близкому родственнику, одариваемому не придется платить налоги. Кто относится к близким родственникам 1–2 степени родства? Это дети, родители, супруг/супруга, далее — братья, сестры, внуки, дедушка, бабушка.

Когда дарственная оформляется на родственника из перечня выше, можно не проводить оценку жилплощади. Стоит уточнить, что не каждый нотариус согласится оформлять договор дарения без документа об оценке квартиры. Лучше всего заранее спросить об этом специалиста.

Стоимость оформления договора дарения с близким родственником обычно не превышает 10 000 гривен, помимо госпошлины. Какие расходы есть в этом случае:

• оценка недвижимости — от 1000 гривен (итоговая стоимость оценки зависит от срочности проведения процедуры);
• составление дарственной — от 4 500 гривен (зависит от расценок нотариуса);
• регистрации договора в Госреестре — 2 500 гривен;
• госпошлина — 1% от стоимости недвижимости.

Расходы при дарении жилья постороннему человеку

Если квартира дарится не родственнику 1–2 степени родства, а дальнему родственнику или постороннему человеку, одариваемому придется уплатить налог 5% и военный сбор 1,5% от стоимости имущества.

Чтобы определить размер налога, понадобится экспертная оценка объекта перед проведением сделки. Это дополнительные расходы, которые в большинстве случаев стартуют от 1000 гривен. Как и в первом случае, нужно тоже оплатить услуги нотариуса.

Расходы при дарении недвижимости иностранцу или иностранцем

Дарственная может оформляться от нерезидента на гражданина Украины или наоборот — от гражданина Украины на нерезидента. В этом случае родственная связь не имеет значения. В обеих ситуациях одариваемому нужно уплатить налог в размере 18% и военный сбор 1,5%.

При оформлении договора дарения, где одна из сторон имеет гражданство другой страны, нужно предварительно провести оценку недвижимости. Помимо налогов, нужно оплатить услуги оценщика и услуги нотариуса.

Если одариваемый является гражданином Украины, он должен уплатить указанные выше налоги после подачи декларации по месту регистрации. Декларацию подают до 1 мая года, который следует за отчетным.

Если одариваемый — нерезидент, он должен уплатить налог перед нотариальным оформлением договора дарения и предоставить нотариусу квитанцию об уплате.

Дарственная — хороший способ передать имущество другому человеку на бесплатной основе. Но до оформления документов важно убедиться, что такая сделка лучше всего подходит для вашей ситуации. Если нет уверенности в этом, стоит обратиться к специалисту. В агентстве недвижимости «Маяк» работают опытные юристы и нотариусы, которые проконсультируют по вопросам дарения недвижимости и помогут оформить все правильно и согласно законам Украины.