Покупка квартиры с долгами по коммуналке
В продаже нередко можно увидеть квартиры, которые продаются с долгами по коммунальным услугам. Продавцы готовы снизить стоимость недвижимости, чтобы продать ее с таким «дефектом». Покупать или нет такое жилье, каждый покупатель решает самостоятельно. Но выгодно приобрести квартиру с долгами можно и так, чтобы задолженность по коммуналке осталась на предыдущем владельце. Рассмотрим все нюансы подобных сделок и поделимся, на что обратить внимание, чтобы не забрать себе чужие долги.
Можно ли продать квартиру с долгами
Продать квартиру с долгами за коммунальные услуги можно, но не всегда. В некоторых случаях на объем недвижимости может быть наложен запрет отчуждения. Такой запрет ограничивает право собственности владельца жилплощади, запрещая ему распоряжаться имуществом на свое усмотрение без разрешения компетентного органа.
Запрет отчуждения имущества может быть наложен в том случае, если квартира находится под арестом из-за непогашенных долгов по коммуналке. Квартиру могут арестовать, если долги по коммунальным услугам превысили сумму в размере 20 минимальных зарплат, а именно — 160 000 грн. В таком случае коммунальные службы имеют право обратиться в суд: последний без участия сторон накладывает арест на имущество. Должник узнает об этом от судебных приставов.
Если известно, что на недвижимость наложен запрет отчуждения, продать ее нельзя. Если квартира арестована из-за долгов по коммуналке, то запрет снимается только после погашения задолженности и снятия ареста государственным исполнителем.
Какие долги переходят при покупке квартиры
Никакие долги по коммунальным услугам не могут перейти новому владельцу квартиры, если он сам на это не согласился. Именно поэтому крайне важно внимательно читать договор купли-продажи жилья, чтобы не пропустить в нем пункт о замене должника.
Что подтверждает тот факт, что новому собственнику не переходят долги по коммуналке при покупке квартиры:
в ст. 11 ГК Украины указано, что после покупки квартиры у нового владельца есть право не платить долги предыдущего собственника;
в ст. 520 ГК Украины упоминается, что должника нельзя заменить без согласия сторон;
коммунальные службы не могут выдвигать никаких претензий новому владельцу квартиры, так как он не заключал с ними договоры о предоставлении услуг.
Если в квартире есть свет, газ, вода, значит, собственник заключил договор о предоставлении услуг с соответствующими службами. Это подтверждает, что за долги отвечает потребитель, подписавший договор. Если он принимает решение продать жилплощадь, покупатель не отвечает за ранее потребленные услуги и не обязан брать ответственность за уплату долгов.
Как узнать реальную сумму задолженности
Чтобы понять, есть ли долги по коммуналке и в каком размере, покупатель должен попросить продавца предоставить справки от всех поставщиков коммунальных услуг. Это могут быть справки с ЖЭКа, ОСМБ (ОСББ), «Киевводоканала», «Киевтеплоэнерго» и т. д.
Справки о наличии задолженностей по коммуналке не входят в перечень обязательных документов при продаже квартиры, то есть продать и купить недвижимость можно и без них. Но в таком случае покупатель рискует столкнуться с неприятной ситуацией, о которой не был уведомлен. Чтобы избежать подобных сюрпризов, лучше всего заключать договор купли-продажи только по факту предоставления справок об отсутствии задолженностей.
Если же долги по коммуналке есть, можно узнать их размер и договориться с продавцом снизить стоимость квартиры на эту сумму и взять на себя обязательство погасить задолженность. В таком случае соответствующий пункт прописывается в договоре.
Стоит ли покупать квартиру с долгами
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Украины, потребитель обязан своевременно вносить оплату за предоставленные коммунальные услуги. Это подтверждает тот факт, что обязательства по погашению задолженности ложатся на плечи собственника, который пользовался этими услугами и не платил за них.
Покупка квартиры указывает на то, что у покупателя появляется право собственности и соответствующие обязательства. Но так как право собственности переходит с момента регистрации в Едином государственном реестре, то покупатель не должен уплачивать долги, которые возникли ранее. Это остается обязанностью предыдущего владельца.
Покупатель, который согласился приобрести жилплощадь с долгами, должен быть готов к тому, что коммунальные службы будут выдвигать к нему претензии. Подобные претензии и требования оплатить долги безосновательные, но службы часто идут на это, чтобы любыми способами закрыть долг.
Претензии коммунальных служб законные только в том случае, если покупатель сам согласился погасить долги и подписал договор купли-продажи, в котором есть такой пункт. На такой шаг можно пойти, если продавец готов снизить цену и нет уверенности, что он будет разбираться с этим вопросом самостоятельно. Это позволит и погасить долги за счет снижения стоимости жилплощади, и избежать постоянных претензий со стороны коммунальных служб.
Если нет желания платить за чужие долги, обязательно нужно проверить договор купли-продажи недвижимости на отсутствие соответствующего пункта. Также важно, чтобы продавец собрал все справки и предоставил их до момента заключения договора. Приняв решение купить квартиру с долгами, нужно быть готовым к возможным претензиям и знать, что отвечать представителям коммунальных служб.
В агентстве недвижимости «Маяк» работают опытные риелторы, которые сталкивались с разными ситуациями и имеют опыт продаж и покупок недвижимости с долгами по коммунальным услугам. В агентстве работают юристы, которые помогут правильно составить договор, внимательно изучат справки и помогут избежать проблем при покупке квартиры с долгами по коммуналке.
