Согласие супругов на покупку или продажу недвижимости
При оформлении сделок с недвижимостью один из самых частых вопросов — нужно ли получать согласие мужа или жены. Ошибка в такой ситуации может дорого обойтись: нотариус откажет в удостоверении договора, а в худшем случае сделку оспорят в суде уже после регистрации права собственности.
В Украине имущественные отношения супругов регулируются Семейным кодексом. По общему правилу имущество, приобретенное в браке, является общей совместной собственностью обоих супругов независимо от того, на кого оно оформлено и кто фактически платил деньги (ст. 60 СКУ). Из этого и вытекает требование получать согласие второго супруга при распоряжении таким имуществом. Важно отметить, что режим совместной собственности распространяется только на официально зарегистрированный брак. На партнеров в гражданском браке он не распространяется.
В этой статье разберемся, в каких случаях согласие супруга (супруги) на покупку и продажу недвижимости обязательно, когда можно обойтись без него и что делать, если второй супруг отказывается его предоставить.
Когда согласие супруга обязательно
В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса Украины, муж и жена распоряжаются общим имуществом по взаимному согласию. Если один из супругов заключает договор в отношении общего имущества, который требует нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, согласие второго супруга должно быть оформлено письменно и нотариально удостоверено.
На практике нотариальное согласие необходимо при:
продаже квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости, приобретенной в браке за общие средства;
дарении общей недвижимости;
заключении договора мены недвижимости;
передаче общего имущества в ипотеку.
Значение имеет не только то, на кого оформлено право собственности, но и когда и за какие средства была приобретена недвижимость. По общему правилу, если объект приобретен в браке за общие средства, он является общей совместной собственностью супругов, даже если в документах указан только один из них.
При покупке недвижимости одним из супругов за общие средства также учитываются права второго супруга. При нотариальном оформлении такой сделки может потребоваться письменное нотариально удостоверенное согласие мужа или жены на приобретение недвижимости и использование общих средств. Если же недвижимость покупается за личные средства одного из супругов, необходимость такого согласия зависит от обстоятельств сделки и подтверждения происхождения средств.
Нужно ли согласие после развода?
Распространенное заблуждение — после расторжения брака каждый из бывших супругов автоматически становится единоличным владельцем того имущества, которое на него оформлено. Это не так.
Если недвижимость была приобретена в браке и раздел имущества не проводился, она остается общей совместной собственностью бывших супругов даже после развода. Это означает, что для продажи такого объекта согласие бывшего супруга по-прежнему может потребоваться или же имущество нужно предварительно разделить. Срок исковой давности для требования о разделе совместно нажитого имущества составляет три года с момента, когда один из супругов узнал о нарушении своего права (ст. 72 СКУ).
Когда согласие не нужно
Согласие второго супруга не требуется, если недвижимость является личной частной собственностью одного из них. Это случаи, когда:
объект приобретен до регистрации брака;
имущество получено по наследству;
недвижимость получена в дар;
объект куплен за личные средства, что подтверждается документально;
между супругами заключен брачный договор, устанавливающий иной режим собственности.
Например, если человек получил квартиру по наследству от родителей, он вправе самостоятельно распоряжаться этим объектом и продавать его без получения согласия мужа или жены.
В таких ситуациях нотариус может запросить документы, подтверждающие, что имущество действительно относится к личной собственности, а не к совместно нажитому имуществу супругов. Собственник может предоставить договор дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о происхождении личных средств.
Как оформить нотариальное согласие
Процедура оформления согласия несложная и, как правило, выполняется за один визит к нотариусу.
Супругу, который дает согласие, нужно предоставить:
паспорт;
регистрационный номер налогоплательщика (РНУКПН);
свидетельство о браке или сведения о государственной регистрации брака;
информацию об объекте недвижимости и характере предстоящей сделки.
Нотариус составляет текст согласия, удостоверяет подпись и выдает документ. Обратиться можно к любому нотариусу — не обязательно по месту нахождения объекта или месту регистрации. Если супруг находится за рубежом, согласие оформляется у местного нотариуса с последующим апостилем.
Что касается срока действия — если в тексте согласия он не указан, документ формально является бессрочным. Тем не менее, на практике нотариусы при сделке оценивают актуальность согласия исходя из конкретных обстоятельств — чем больше времени прошло, тем выше риск вопросов. Чтобы не возникало затруднений, лучше оформлять согласие непосредственно перед выходом на сделку.
Стоимость оформления складывается из государственного нотариального тарифа и платы за услуги нотариуса правового характера. Тариф фиксированный и небольшой: основную часть суммы составляет плата за услуги, которая варьируется в зависимости от нотариуса и региона. В среднем оформление согласия обходится примерно в 500–1500 грн. Уточнить стоимость можно непосредственно у нотариуса, к которому планируется обратиться.
Что делать, если супруг не дает согласия
Отсутствие согласия не всегда означает тупик, но существенно усложняет ситуацию. Нотариусы, как правило, отказывают в удостоверении договора, если речь идет о совместной собственности.
Возможные пути решения:
Переговоры — попытаться достичь договоренности добровольно.
Соглашение о разделе имущества — оформить у нотариуса и определить, кому что принадлежит.
Судебное определение долей — если договориться не получается, суд устанавливает доли каждого из супругов.
Доказать личный характер имущества — если есть основания считать объект личной собственностью, это можно подтвердить документально или через суд.
Попытка провести сделку без необходимого согласия — серьезный риск. Второй супруг вправе оспорить ее в суде. Для таких требований действует специальная исковая давность — один год (ст. 258 ГКУ), который начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о заключении договора (ст. 261 ГКУ). При этом суд оценивает как факт отсутствия согласия, так и добросовестность сторон сделки и конкретные обстоятельства дела.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется заранее определить правовой статус объекта, подготовить подтверждающие документы и проконсультироваться с нотариусом до выхода на сделку. В агентстве недвижимости «Маяк» работают не только юристы, но и нотариус, так что заключить сделку правильно и безопасно намного проще.
