Согласие супругов на покупку или продажу недвижимости
При оформлении сделок с недвижимостью один из самых частых вопросов — нужно ли получать согласие мужа или жены. Ошибка в такой ситуации может дорого обойтись: нотариус откажет в удостоверении договора, а в худшем случае сделку оспорят в суде уже после регистрации права собственности.
В Украине имущественные отношения супругов регулируются Семейным кодексом. По общему правилу имущество, приобретенное в браке, является общей совместной собственностью обоих супругов независимо от того, на кого оно оформлено и кто фактически платил деньги (ст. 60 СКУ). Из этого и вытекает требование получать согласие второго супруга при распоряжении таким имуществом. Важно отметить, что режим совместной собственности распространяется только на официально зарегистрированный брак. На партнеров в гражданском браке он не распространяется.
В этой статье разберемся, в каких случаях согласие супруга (супруги) на покупку и продажу недвижимости обязательно, когда можно обойтись без него и что делать, если второй супруг отказывается его предоставить.
Когда согласие супруга обязательно
Согласно , если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие второго супруга должно быть оформлено письменно и нотариально удостоверено.
На практике нотариальное согласие необходимо при:
продаже квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости, приобретенной в браке;
дарении совместно нажитой недвижимости;
заключении договора мены недвижимости;
передаче объекта в ипотеку.
Значение имеет не то, на кого оформлена собственность, а когда и на какие средства она приобретена. Если объект куплен в браке за общие деньги, значит, он совместный, даже если в документах указан только один супруг.
При покупке недвижимости ситуация неоднозначная. Закон прямо предписывает согласие для сделок по отчуждению имущества, однако многие нотариусы требуют его и при приобретении, поскольку покупка подлежит государственной регистрации и затрагивает общий бюджет семьи. Особенно часто это требование возникает, если объект покупается в ипотеку или есть риск последующего спора о происхождении средств.
Нужно ли согласие после развода?
Распространенное заблуждение — после расторжения брака каждый из бывших супругов автоматически становится единоличным владельцем того имущества, которое на него оформлено. Это не так.
Если недвижимость была приобретена в браке и раздел имущества не проводился, она остается общей совместной собственностью бывших супругов даже после развода. Это означает, что для продажи такого объекта согласие бывшего супруга по-прежнему может потребоваться или же имущество нужно предварительно разделить. Срок исковой давности для требования о разделе совместно нажитого имущества составляет три года с момента, когда один из супругов узнал о нарушении своего права (ст. 72 СКУ).
Когда согласие не нужно
Согласие второго супруга не требуется, если недвижимость является личной частной собственностью одного из них. Это случаи, когда:
объект приобретен до регистрации брака;
имущество получено по наследству;
недвижимость получена в дар;
объект куплен за личные средства, что подтверждается документально;
между супругами заключен брачный договор, устанавливающий иной режим собственности.
Например, если человек получил квартиру по наследству от родителей, он вправе самостоятельно распоряжаться этим объектом и продавать его без получения согласия мужа или жены.
В таких ситуациях нотариус может запросить документы, подтверждающие, что имущество действительно относится к личной собственности, а не к совместно нажитому имуществу супругов. Собственник может предоставить договор дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о происхождении личных средств.
Как оформить нотариальное согласие
Процедура оформления согласия несложная и, как правило, выполняется за один визит к нотариусу.
Супругу, который дает согласие, нужно предоставить:
паспорт;
регистрационный номер налогоплательщика (РНУКПН);
свидетельство о браке или сведения о государственной регистрации брака;
информацию об объекте недвижимости и характере предстоящей сделки.
Нотариус составляет текст согласия, удостоверяет подпись и выдает документ. Обратиться можно к любому нотариусу — не обязательно по месту нахождения объекта или месту регистрации. Если супруг находится за рубежом, согласие оформляется у местного нотариуса с последующим апостилем.
Что касается срока действия — если в тексте согласия он не указан, документ формально является бессрочным. Тем не менее, на практике нотариусы при сделке оценивают актуальность согласия исходя из конкретных обстоятельств — чем больше времени прошло, тем выше риск вопросов. Чтобы не возникало затруднений, лучше оформлять согласие непосредственно перед выходом на сделку.
Стоимость оформления складывается из государственного нотариального тарифа и платы за услуги нотариуса правового характера. Тариф фиксированный и небольшой: основную часть суммы составляет плата за услуги, которая варьируется в зависимости от нотариуса и региона. В среднем оформление согласия обходится примерно в 500–1500 грн. Уточнить стоимость можно непосредственно у нотариуса, к которому планируется обратиться.
Что делать, если супруг не дает согласия
Отсутствие согласия не всегда означает тупик, но существенно усложняет ситуацию. Нотариусы, как правило, отказывают в удостоверении договора, если речь идет о совместной собственности.
Возможные пути решения:
Переговоры — попытаться достичь договоренности добровольно.
Соглашение о разделе имущества — оформить у нотариуса и определить, кому что принадлежит.
Судебное определение долей — если договориться не получается, суд устанавливает доли каждого из супругов.
Доказать личный характер имущества — если есть основания считать объект личной собственностью, это можно подтвердить документально или через суд.
Попытка провести сделку без необходимого согласия — серьезный риск. Второй супруг вправе оспорить ее в суде. Для таких требований действует специальная исковая давность — один год (ст. 258 ГКУ), который начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о заключении договора (ст. 261 ГКУ). При этом суд оценивает как факт отсутствия согласия, так и добросовестность сторон сделки и конкретные обстоятельства дела.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется заранее определить правовой статус объекта, подготовить подтверждающие документы и проконсультироваться с нотариусом до выхода на сделку. В агентстве недвижимости «Маяк» работают не только юристы, но и нотариус, так что заключить сделку правильно и безопасно намного проще.
