Покупка недвижимости иностранцем в Украине

Покупка недвижимости в Украине иностранцами — вопрос, который вызывает немалый интерес среди граждан других стран. Особенно это актуально для тех, кто планирует инвестировать в украинский рынок, переехать в Украину на постоянное проживание или найти жилье для бизнес-целей.

Украинское законодательство позволяет иностранцам покупать недвижимость на территории страны. Иностранное физическое лицо может свободно приобрести квартиру, дом, коммерческое помещение или нежилое строение, ограничения есть только для сельскохозяйственных земель. Рассмотрим подробнее, дает ли такая покупка право на ВНЖ, какие документы понадобятся для сделки, как проходит процесс приобретения недвижимости и многие другие нюансы.

Ограничения на покупку недвижимого имущества для иностранцев

Хотя у иностранцев есть право покупать недвижимость в Украине, законодательство предусматривает ряд важных ограничений, особенно когда речь идет о земле. Вот какие есть ограничения:

• Запрет на покупку сельскохозяйственных земель. Иностранцы не могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения. Даже в случае наследования такой земли, иностранец обязан продать ее или передать в собственность другому лицу в течение одного года.

• Покупка несельскохозяйственных земель физическими лицами. Иностранные граждане могут покупать земельные участки несельскохозяйственного назначения, но только в том случае, если земля расположена в пределах населенного пункта. Если участок находится за пределами населенного пункта, иностранец может купить его только при условии, что на нем размещена недвижимость, которая будет ему принадлежать.

• Ограничения для юридических лиц. Юридическое лицо, созданное иностранцем, может покупать земельные участки в пределах населенных пунктов для ведения коммерческой деятельности, а за пределами населенных пунктов — только, если на участке уже есть недвижимость, которая принадлежит этому юридическому лицу. Если земля находится в собственности физического лица или органа местного самоуправления, то иностранное юридическое лицо сможет его приобрести только при наличии представительства в Украине.

Хотя покупка недвижимости в Украине для иностранцев вполне реальна, вопрос с землей требует особого внимания и юридической консультации во избежание нарушения законодательства.

Получение ВНЖ в Украине при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Украине сама по себе не является основанием для автоматического получения вида на жительство. И все же оформить ВНЖ возможно, если иностранец правильно организует процесс и выполнит определенные условия.

Как купить недвижимость в Украине, чтобы иметь основание для получения ВНЖ:

1. Зарегистрировать юридическое лицо в Украине. Иностранец может создать компанию в Украине, даже являясь единственным основателем. Это позволяет в дальнейшем выступать директором или официальным работником предприятия.

2. Приобрести недвижимость от имени юридического лица. Покупка еще не дает оснований для ВНЖ, но она может быть частью бизнес-деятельности или инвестиций, обосновывающих присутствие в Украине.

3. Оформить трудовые отношения с украинской компанией (в том числе своей). Для этого нужно получить разрешение на трудоустройство и официально заключить трудовой договор.

4. Подать документы на ВНЖ на основании разрешения на трудоустройство. Вид на жительство оформляется на срок действия разрешения на работу. Иностранец, который владеет компанией, может официально трудоустроить себя как директора и на этом основании получить ВНЖ.

Приобретенная недвижимость в этом случае не должна быть единственным основанием для оформления ВНЖ, так как она выступает как инструмент для ведения хозяйственной или бизнес-деятельности. Таким образом, покупка недвижимости может являться частью легального способа получения временного проживания, если ее совместить с официальным трудоустройством или предпринимательской деятельностью.

Документы для оформления сделки по покупке недвижимости иностранцем

Чтобы иностранец мог легально приобрести недвижимость в Украине, необходимо подготовить и предоставить ряд документов. Оформление происходит нотариально, поэтому все документы должны быть действующими, при необходимости переведенными на украинский язык и заверенными в соответствии с требованиями законодательства.

Вот какие документы понадобятся, если покупателем является иностранное физическое лицо:

• заграничный паспорт;

• идентификационный код (налоговый номер нужно получить в Украине перед заключением сделки);

• нотариально заверенное согласие мужа/жены, если покупатель находится в браке;

• нотариально заверенная доверенность на заключение сделки, если договор будет подписывать представитель физического лица.

Если недвижимость будет покупать иностранное юридическое лицо, в этом случае нужны выписка из реестра компании, статут компании, документы, подтверждающие назначение директора компании, паспорт представителя компании. Перед заключением сделки лучше всего обратиться к юристу или нотариусу, чтобы убедиться, что все документы подготовлены правильно.

Процесс покупки недвижимости иностранцем

Покупка недвижимости в Украине иностранными гражданами мало чем отличается от покупки жилья украинцами. Но есть у этой процедуры и некоторые особенности, связанные с оформлением документов и переводом средств.

Основные этапы процедуры покупки недвижимости иностранцем в Украине:

1. Выбор объекта недвижимости. Иностранец может выбрать квартиру, дом или коммерческое помещение самостоятельно или с помощью риелтора.

2. Получение идентификационного кода (ИНН). Без украинского налогового номера иностранец не сможет заключить сделку в Украине. Получить ИНН можно за 1–5 дней, подав заявление в налоговую службу.

3. Проверка объекта недвижимости и подготовка документов. На этом этапе важно проверить юридическую чистоту объекта, в частности право собственности, наличие долгов, арестов, обременений. Лучше всего поручить эту задачу юристу или опытному риелтору.

4. Открытие счета в украинском банке. Для перечисления средств в гривнах иностранец может открыть счет в банке, если планирует оплачивать недвижимость через перевод.

5. Подготовка договора купли-продажи. Сделка оформляется в нотариуса. Договор составляется на украинском языке, а для иностранца предоставляется его перевод.

6. Подписание договора в нотариуса. Стороны подписывают договор, после чего проводится перерегистрация права собственности в Госреестре. Продавец и покупатель должны лично присутствовать на сделке или действовать через доверенные лица.

7. Оплата стоимости объекта и обязательных платежей. Оплата может осуществляться наличными (в рамках разрешенного законодательством) или через банк. Дополнительно нужно оплатить услуги нотариуса, государственную пошлину, налоги.

Завершающим этапом является получение выписки из Реестра вещных прав на недвижимость. Документ подтверждает право собственности покупателя — физического лица-иностранца.

Перевод средств при покупке недвижимости иностранцем: как проходит расчет

Расчет между иностранцем-покупателем и продавцом во время покупки недвижимости в Украине должен осуществляться в строгом соответствии с валютным и налоговым законодательством. Какие нюансы важно учесть перед сделкой:

• официально расчет за покупку недвижимости осуществляется только в гривне, даже если средства переводятся из-за границы;

• самым безопасным и законным способом является банковский перевод на счет продавца через украинский банк — покупатель может открыть текущий счет в украинском банке или сделать перевод из-за границы с соблюдением валютного контроля;

• ввоз в Украину наличных денег на сумму более 10 000 евро подлежит обязательному декларированию;

• максимальная сумма наличного расчета составляет 50 000 грн, все, что превышает лимит, должно проводиться через банк;

• банк или нотариус могут запросить у покупателя документы, подтверждающие происхождение средств;

• так как украинские банки осуществляют валютный контроль за международными транзакциями, перевод должен соответствовать цели, например «покупка недвижимости», и обязательно иметь назначение платежа;

• по договоренности сторон, можно использовать аккредитив или временный депозитный счет у нотариуса.

Иностранцу лучше всего заранее проконсультироваться с юристом по поводу процедуры перевода средств, чтобы не задерживать сделку из-за возможных ошибок в платежном назначении или из-за нарушения валютного режима.

Налоги при покупке недвижимости иностранцем

При покупке недвижимости в Украине иностранец должен оплатить обязательные платежи, причем сделать это нужно еще до нотариального удостоверения сделки или в тот же день, так как по закону нотариус обязан проверить уплату сторонами соответствующих налогов и сборов.

За что платит покупатель недвижимости, который является нерезидентом:

• сбор в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы продажи недвижимости;

• нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи, регистрацию права собственности в Реестре недвижимости и выписку из Реестра недвижимости (примерно 100–200 долларов).

Другие налоги обязан оплатить продавец объекта недвижимости.

Преимущества покупки жилья иностранцем через агентство недвижимости

Для иностранца, не знакомого с нюансами украинского законодательства и рынка, сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости обладает рядом существенных преимуществ:

• юридическое сопровождение — агентство обеспечивает проверку документов продавца, объекта, истории собственности и законности сделки;

• защита от мошенничества — риэлторы отсеивают сомнительные варианты и проверяют отсутствие арестов и долгов;

• помощь с оформлением ИНН и открытием счета — агентство берет на себя подготовку документов, необходимых иностранцу для сделки;

• подготовка и перевод договоров — агентство обеспечивает нотариальный перевод и сопровождение на всех этапах;

• экономия времени и усилий — агент помогает выбрать лучшие варианты жилья в соответствии с запросом, проводит просмотры и ведет переговоры с продавцами.

Покупка через агентство — это удобный и безопасный вариант, особенно если иностранец впервые приобретает недвижимость в Украине. Если есть планы купить квартиру, дом или коммерческое помещение в Киеве или Киевской области, обращайтесь в агентство недвижимости «Маяк».