Покупка недвижимости в Дубае: что нужно знать
Украинские инвесторы активно интересуются растущим рынком недвижимости Дубая. В 2023 году цены на виллы в этом эмирате выросли почти на 35%, на апартаменты и на земельные участки — примерно на 13%. Количество сделок постоянно увеличивается, так как доходность от перепродажи новой недвижимости и сдачи в аренду жилья действительно высокая. Рассмотрим все важные нюансы, что нужно знать при покупке дома или квартиры в Дубае.
Почему покупают недвижимость в Дубае
Приобретение недвижимости в ОАЭ, в частности в Дубае, предусматривает достаточно много преимуществ для инвестора. Вот несколько основных плюсов, что дает покупка жилья в одном из самых популярных эмиратов:
увеличение стоимости купленной недвижимости — за 10 лет цены на жилье в Дубае выросли в 1,5 раза, так что это хороший способ сохранения и приумножения личных средств;
доход от сдачи жилья в аренду — купив апартаменты, можно сдавать их в аренду туристам или иностранным специалистам и получать от 5–8% годовых;
отсутствие налогов на недвижимость и доходы — в ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, подоходного налога, налога на дарение и прирост капитала при продаже жилья;
получение визы резидента — при покупке апартаментов или виллы стоимостью от 750 000 дирхамов, можно оформить резидентскую визу.
Виза резидента дает право оптимизации налогов, открытия счета для международных операций в государственном банке, пользования государственной медициной в стране и международными школами для детей. Срок действия ВНЖ зависит от стоимости недвижимости. Для оформления резидентской визы сроком 10 лет нужно купить недвижимость стоимостью от 2 000 000 дирхамов.
Кто может приобрести недвижимость в Дубае
Около 20 лет назад иностранцы не имели права покупать недвижимость в Дубае. Но законодательство страны изменилось и теперь для иностранных инвесторов больше нет таких жестких ограничений. Граждане всех стран, в том числе украинцы, получили возможность беспрепятственно покупать недвижимость в ОАЭ. Но есть некоторые нюансы и ограничения.
Независимо от своего гражданства иностранец может купить жилье в Дубае, но в некоторых районах действуют ограничения на форму собственности объекта. В зависимости от выбранной локации в ней можно купить недвижимость или во владение на правах аренды, или в полное владение.
Если выбрано владение на правах аренды, то оно распространяется только на объект, но не на земельный участок под ним. Есть три варианта владения на правах аренды:
лизхолд (leasehold) сроком 99 лет — дает почти такие же права, что и полное владение;
узуфрукт (ususfructus) сроком 99 лет — не разрешает перепланировку или переустройство;
мусатаха (musataha) сроком на 50 лет — разрешает перепланировку или переустройство.
Если принято решение купить недвижимость в полное владение, то покупатель получает право собственности как на объект, так и на землю под ним без ограничений по срокам. Именно такой вариант покупки позволяет подать документы на визу резидента.
В полное владение разрешается покупать недвижимость только в специально предназначенных для этого районах. В Дубае таких районов около 50. Самые популярные Freehold-зоны — это Dubai Marina, Business Bay, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Downtown Dubai, Arabian Ranches, Palm Jumeirah, Damac Hills и др. Для покупки недвижимости в Дубае инвестору достаточно предъявить загранпаспорт.
Покупать недвижимость в полное владение в любой части Дубая и в целом в ОАЭ могут только граждане Арабских Эмиратов и стран Персидского залива (Бахрейн, Катар, Кувейт, Оман, Саудовская Аравия).
Сколько в среднем стоит недвижимость в Дубае
Стоимость жилой недвижимости в Дубае отличается для разных районов эмирата. Также на цены влияет тип объекта и его характеристики. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Дубае составляет 3175 долларов. Медианная цена апартаментов — 450 000 долларов, виллы — 630 000 долларов.
Самые высокие цены на квадратные метры зафиксированы в Downtown Dubai: почти 6 900 долларов/м². Самые доступные варианты недвижимости можно найти в Business Bay: здесь квадратный метр стоит около 4900 долларов. Другие популярные районы: Palm Jumeirah — 6850 долларов за 1 м², Dubai Marina — 6600 долларов за 1 м², Dubai Creek Harbour — 5100 долларов за 1 м².
На Palm Jumeirah зафиксирована самая высокая средняя стоимость апартаментов — 1 300 000 долларов. Цена недвижимости в 3 раза выше по сравнению со средней стоимостью квартир в Dubai Marina и Business Bay. Спрос на жилье на искусственном острове при этом в несколько раз ниже, чем в центральных районах. Средняя стоимость вилл на вторичном рынке на Palm Jumeirah также самая высокая и составляет 4,5 млн долларов.
Какие налоги и сборы при покупке недвижимости в Дубае
При покупке апартаментов или виллы в Дубае есть ряд обязательных платежей, которые ложатся на плечи покупателя или покупателя и продавца. Вот какие статьи расходов стоит предусмотреть:
налог на переход права собственности — 4% (зачастую платят продавец и покупатель равными частями);
административный сбор при уплате налога — 147 долларов;
регистрационный сбор — 545 долларов (сумма сделки менее 137 000 $) или 1090 долларов (сумма сделки более 137 000 $);
административный сбор при выдаче свидетельства о регистрации прав собственности — 68 долларов.
По закону, купить или продать недвижимость в Дубае можно только с помощью риелтора, у которого есть лицензия на предоставление таких услуг. Если жилье покупается в новостройке, услуги риелтора оплачивает застройщик. В случае покупки объекта на вторичном рынке, покупатель и продавец могут разделить комиссию агента пополам.
Сколько стоит содержание недвижимости в Дубае
Инвестиции в жилые объекты Дубая интересны и тем, что инвестор не должен уплачивать налоги, в частности ежегодный налог на недвижимость. Также, если жилье покупается для сдачи в аренду, арендодателю не придется платить подоходный налог.
Содержание недвижимости — это, по сути, только оплата коммунальных услуг. За воду, газ и электричество владелец платит сумму в зависимости от того, сколько он использовал электроэнергии, газа и воды по счетчикам. Также собственник должен платить ежегодный взнос на содержание дома, в который входят обслуживание лифта и бассейна, текущий ремонт, уборка, охрана. Размер этого взноса колеблется от 15 до 60 долларов за квадратный метр в год. Интернет, телефон и телевидение обходятся примерно в 80–120 долларов в месяц.
На стоимость содержания жилья влияют его расположение и класс. Если куплена студия, то ее содержание будет обходиться владельцу примерно в 850 долларов в год. Просторные апартаменты дороже в содержании — около 1500 долларов.
В каком районе лучше купить недвижимость в Дубае
Самые популярные районы Дубая, в которых заключается основная часть сделок по купли-продажи недвижимости, — это Business Bay, Dubai Marina, Downtown Dubai, Dubai Jumeirah и Dubai Creek Harbour.
При выборе района нужно ориентироваться не только на то, какие части эмирата самые популярные. Важно учитывать цель покупки, бюджет, личные предпочтения и т. д. Если апартаменты покупаются для дальнейшей сдачи в аренду туристам или специалистам на контракте, стоит обратить внимание на Al Mararr, Jabal Ali First, Business Bay, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth, Abu Hail, Dubai Marina. В этих районах Дубая заключается самое большое количество сделок по аренде жилья.
Если недвижимость приобретается для личного пользования, нужно учитывать свой образ жизни. Для семьи с детьми идеально подойдут такие районы: Arabian Ranches, Al Barari, Jumeirah Lake Towers, Emirates Hills, Mudon, Jumeirah Beach Residence и др. Это комфортабельные и зеленые части эмирата, в которых несложно найти спокойные условия для жизни с ребенком.
Семейным парам и одиночкам может приглянуться жилье в Dubai Marina, JLT, Dubai Hills. Здесь легко найти студии и небольшие апартаменты, а из окон в большинстве случаев открываются красивые виды на город. Во всех представленных районах хорошая инфраструктура: кафе, тренажерные залы, магазины, ночные клубы и другие развлекательные заведения.
Если бюджет ограничен, стоит обратить внимание на такие районы Дубая, как Discovery Gardens, International City, Deira или Jumeirah Village Circle. Здесь можно приобрести небольшие квартиры среднего класса.
Присмотреть виллу можно в таких популярных районах: Sports City, Nad Al Sheba 3, Wadi Al Safa 5, Jabal Ali 1, Dubai Investment Park 1. Около 40% всех продаж домов в эмирате приходится именно на эти районы, так что здесь можно присмотреть жилье как для себя, так и с целью инвестирования средств.
Можно ли купить недвижимость в Дубае в ипотеку или рассрочку
Иностранцы, в том числе украинцы, могут купить жилую недвижимость в Дубае с помощью различных финансовых инструментов, к которым относятся ипотека и рассрочка. Правительство ОАЭ предоставляет иностранным гражданам возможность приобретения жилья на определенных условиях, при этом у многих банков есть специализированные программы для нерезидентов.
Покупка в рассрочку
Рассрочка — один из самых популярных способов покупки апартаментов и вилл в Дубае. Такой вариант приобретения жилья предлагают многие застройщики. Какие есть плюсы у рассрочки при покупке недвижимости в Дубае:
отсутствие процентов;
гибкие условия оплаты;
оформление резидентской визы по готовности объекта и оплате от 50% стоимости;
возможность перепродать объект при выплате 40% его стоимости;
отсутствие оценки кредитоспособности покупателя;
безопасное проведение расчетов между застройщиком и покупателем.
Основные этапы покупки недвижимости в рассрочку — это выбор объекта, заключение договора купли-продажи, внесение брони в размере от 5% и своевременное перечисление денежных средств по составленному графику платежей. Оформить рассрочку в Дубае может каждый совершеннолетний и платежеспособный гражданин любой страны.
Покупка в ипотеку
Купить жилье в Дубае можно и в ипотеку. Но здесь есть ограничения по типам недвижимости. Оформить ипотеку можно только на те объекты, что расположены во freehold-зонах. Также обязательно, чтобы строительство уже было завершенным или до сдачи объекта в эксплуатацию оставалось не более 2 лет с момента заключения договора ипотеки.
Резиденты могут рассчитывать на более лояльные условия ипотеки, чем нерезиденты. Так, в зависимости от статуса заемщика сумма кредита может быть больше или меньше. Но удобно и то, что купить недвижимость в ипотеку в Дубае можно не только с помощью государственных банков ОАЭ, но и через европейские банки, что позволяет найти самые выгодные условия.
Требования к заемщикам для оформления ипотеки в Дубае:
возраст — 21–65 лет;
подтвержденный доход — от 10000–15000 дирхамов;
положительная кредитная история;
общая сумма кредитных обязательств не превышает половину месячного дохода;
трудоустройство в компании в ОАЭ (для резидентов), фриланс с регистрацией или свое предприятие в Эмиратах.
В обязательные требования не входит наличие своей недвижимости (не в ипотеке) в ОАЭ, но это может быть весомым плюсом. Заемщик-нерезидент также обязан оформить страховку жизни.
Условия ипотеки разнятся для резидентов и нерезидентов по размеру первоначального взноса. Для первых он меньше и составляет до 10% от стоимости жилья. Нерезиденты обязаны сразу оплатить 20–30% от стоимости объекта. Средняя ставка ипотеки составляет от 4 до 7% годовых. Ипотеку можно оформить на срок от 1 года до 25 лет.
Как происходит покупка недвижимости в Дубае
Приобретение жилой недвижимости в Дубае занимает в среднем 4–6 недель в зависимости от ситуации заемщика, способа покупки жилья, особенностей подбора объекта. Сделка обязательно проходит при участии риелтора. Юрист следит за чистотой выбранного объекта недвижимости и условиями договора купли-продажи.
Как происходит приобретение недвижимости в Дубае поэтапно:
Выбор объекта. В зависимости от местонахождения покупателя подобрать объект можно как на месте, так и дистанционно. Если речь идет о строящейся новостройке или доме в проекте, то и вовсе нет нужды находится в ОАЭ, так как изучить жилье можно будет только по брошюрам.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Стороны сделки заключают договор, в котором фиксируются адрес и площадь объекта недвижимости, сумма сделки, сроки и условия оплаты, обязанности сторон по уплате сопутствующих сборов, дата сдачи строящегося объекта и т. п.
Подписание соглашения о продаже и внесение аванса. Стороны подписывают «Контракт F» (Меморандум о взаимопонимании), который действует в течение 30 дней, если жилье приобретается на вторичном рынке. Покупатель вносит аванс в размере минимум 10% от суммы сделки.
Получение сертификата об отсутствии возражений. Если недвижимость покупается в ипотеку, покупатель должен получить сертификат об отсутствии возражений в банке. Также инвестору нужны платежная ведомость от застройщика и сертификат о передаче объекта.
Регистрация права собственности. Покупатель вносит остаток суммы на счет. Стороны регистрируют сделку в Земельном департаменте Дубая. После регистрации перехода права собственности продавец получает оплату.
Если недвижимость приобретается на стадии строительства, «Контракт F» и сертификат об отсутствии возражений не нужны. Инвестор должен всего лишь подписать первоначальный договор о продаже, который переоформляется по окончанию строительства.
Какие «подводные камни» при покупке недвижимости в Дубае
При покупке жилых объектов в новостройках Дубая могут появиться подводные камни, о которых инвестор не подозревал, поэтому важно быть внимательным, а лучше заручиться поддержкой юриста.
Так, при покупке недвижимости в новом доме с целью дальнейшей перепродажи нужно учитывать, что застройщик может прописать в договоре ограничения на продажу апартаментов до сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик может указать, что инвестор обязан выплатить, к примеру, 30–40% от стоимости объекта для получения разрешения на перепродажу.
Есть случаи, когда застройщик устанавливал ценовой барьер и не разрешал инвесторам перепродажу апартаментов по ценам ниже определенного уровня, чтобы не снижать темпы продаж других объектов этом же доме.
Если недвижимость покупается с целью сдачи в аренду, инвестор должен убедиться, что заявленная застройщиком арендная плата соответствует рыночным показателям. Случается, что строительные компании «субсидируют» арендную плату на протяжении 1–2 лет, а после попадания на открытый рынок арендная ценность апартаментов падает.
Чтобы обойти эти и другие возможные подводные камни при покупке недвижимости в Дубае, важно убедиться в надежности продавца и внимательно изучить все пункты договора перед подписанием. Заручившись поддержкой опытного риелтора и юриста, получится избежать неприятных моментов и инвестировать средства безопасно и выгодно.
