Продажа квартиры с двумя собственниками
Не всегда недвижимость принадлежит только одному человеку. Владеть квартирой могут одновременно и два или больше собственников. Для некоторых операций с недвижимостью в долевой собственности, понадобится согласие совладельца. Это касается и продажи жилья.
Рассказываем, можно ли продать объект при наличии двух собственников и что делать, если другой владелец против продажи. Также рассмотрим, как происходит сделка купли-продажи в такой ситуации и как уплачивается налог.
Можно ли продать квартиру с двумя собственниками
Каждый совладелец имеет право распоряжаться только своей частью имущества. Если доля в квартире не определена, то есть два человека владеют недвижимостью на правах совместной собственности (приватизированное имущество, имущество супругов, приобретенное в браке), то свою часть недвижимости нужно выделить. Для этого нужно заключить договор, заверив его у нотариуса, или обратиться в суд. После этого можно полноправно распоряжаться своей частью квартиры.
Если в планах продать свою часть жилья, сделать это можно, но преимущественное право на ее покупку будет у другого совладельца. Перед продажей нужно в письменном виде предложить такой выкуп другому владельцу. Если в течение 30 дней совладелец квартиры не принимает предложение, то продать свою часть имущества можно кому угодно.
Но важно понимать, что продать часть квартиры достаточно сложно, так как мало кто соглашается купить не весь объект, особенно, если речь идет о квартире, а не о доме.
Проще всего, когда ситуация разрешается мирным способом, то есть два собственника договариваются между собой и один из них продает свою часть другому. После этого один полноправный владелец может продать всю квартиру сразу. Это положительно влияет и на стоимость недвижимости. Продавать имущество по частям менее выгодно для продавцов, чем полностью весь объект.
Что делать, если один из собственников не хочет продавать квартиру
Бывает и так, что решить все мирным путем не получается: один хочет продавать свою часть, а другой не хочет. В этом случае один из собственников может продать личную долю самостоятельно без согласия другого владельца. Но важно соблюсти всю процедуру.
Как уже было сказано выше, сразу нужно письменно предложить другому собственнику купить часть квартиры с указанием цены и сроков. Если на протяжение 30 дней, этот владелец откажется покупать эту долю или не заявит о своих намерениях, то ее можно вполне законно выставить на продажу и продать третьим лицам.
Важно провести процедуру уведомления другого владельца правильно. При ее нарушении или отсутствии этого этапа, второй собственник может подать в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. К таким требованиям применяется исковая давность в 12 месяцев.
Если речь идет о продаже всей квартиры, которая находится в долевой собственности, то продать ее полностью можно только при участии всех совладельцев. Если кто-то из собственников против, продать всю квартиру не получится. Но есть нюанс — когда доля одного из владельцев очень мала, то вопрос можно решить в судебном порядке с помощью опытного адвоката.
Как происходит сделка купли-продажи
Продать квартиру с двумя собственниками можно только при их согласии. Каждый владелец должен высказаться за продажу недвижимости и предоставить нотариусу письменное согласие на проведение сделки. Отсутствие письменного согласия может стать поводом для судебного разбирательства о признании договора купли-продажи недействительным. Отказ другого владельца от приоритетной покупки другой доли при продаже части имущества также должен быть заверен нотариусом.
Какие документы понадобятся для заключения сделки купли-продажи квартиры, у которой есть два собственника:
подтверждение права собственности;
техпаспорт на жилплощадь;
документ об оценке недвижимости;
выписка из Госреестра;
документы о семейном положении (свидетельство о браке, свидетельство о разводе);
паспорт и идентификационный код для каждого владельца;
свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки и попечительства (в случае, если доля недвижимости принадлежит несовершеннолетнему).
Если квартира продается полностью и у нее есть два собственника, то они должны лично присутствовать при заключении договора купли-продажи у нотариуса. Если кто-то из владельцев не может быть на сделке, он предоставляет нотариально заверенную доверенность.
Как платить налог с продажи квартиры
Согласно Налоговому кодексу Украины (пункт 172.1), доход от продажи недвижимости не облагается налогом при определенных условиях:
если это первая продажа квартиры за отчетный налоговый год (с 1 января по 31 декабря);
если объект находится в праве собственности налогоплательщика не менее 3 лет (не касается имущества, полученного в наследство).
Если любой из указанных пунктов не соответствует реальной ситуации продавца, доход от продажи квартиры облагается налогом по ставке 5%. Также дополнительно необходимо уплатить 1,5% военного сбора от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, но не меньше оценочной стоимости недвижимости.
Если продается часть имущества, то продавец этой доли и уплачивает налог с продажи. Если продается вся квартира, то налог уплачивают два продавца из полученной от покупателя суммы.
В том случае, если в течение отчетного года оформляется третья или последующая продажа квартиры, продавец обязан уплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
Если сложно разобраться в юридических нюансах продажи недвижимости, у которой есть два собственника, но в планах продать объект, лучше всего обратиться к профессионалам. В агентстве недвижимости «Маяк» работают риелторы, юристы и нотариус, которые знают все особенности подобных сделок. Продать свою часть имущества или всю квартиру при согласии всех владельцев с АН «Маяк» получится просто и абсолютно законно.
