Продажа квартиры с прописанным человеком
В сегодняшних реалиях не редкость ситуации, когда нужно продать квартиру, но нет возможности выписать из нее всех прописанных. Многие семьи находятся за границей и не все могут приехать в Украину. В такой ситуации владельцу или человеку, который действует по доверенности, придется продавать недвижимость с прописанными людьми. Рассказываем, можно ли провести такую сделку купли-продажи, стоит ли покупать жилье с прописанным посторонним человеком, а также рассмотрим другие важные нюансы.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Продать жилую недвижимость с прописанным взрослым человеком можно без каких-либо ограничений. Главное, чтобы покупатель на это согласился, так как некоторые все же требуют сначала всех выписать, а только потом заключать договор купли-продажи.
Почему некоторые покупатели отказываются покупать жилье с прописанным человеком:
многие до сих пор считают, что прописка на что-то существенно влияет (ранее прописка действительно могла быть основанием для приватизации жилплощади);
есть и те, кто думает, что человек имеет право жить в квартире, если он в ней прописан, но не является собственником;
если квартиру покупает пенсионер, то прописанные в квартире люди могут стать препятствием для оформления субсидии;
играет роль и психологический момент, что в своей квартире прописан посторонний человек.
Если приходится продавать квартиру с прописанным человеком, который не является совладельцем недвижимости, важно объяснить сомневающемуся покупателю, что право собственности и право проживания — это разные вещи. Прописка, то есть регистрация, дает право на проживание, но не дает права собственности. Человек, зарегистрированный в квартире, не имеет на нее никаких прав: он не может выписывать и прописывать в ней других людей, менять или продавать ее и проводить с ней любые другие операции.
Если прописанный не является владельцем или совладельцем недвижимости, собственник не должен получать его согласие на продажу квартиры. Согласие нужно только от тех, кто является совладельцем.
Как выписать человека из квартиры при продаже
При продаже квартиры владелец жилья имеет право выписать из нее родственника, бывшего мужа (жену), бывшего владельца жилплощади и его членов семьи, посторонних людей, которые не имеют никакого отношения к этому объекту недвижимости.
Самый простой способ выписать человека — это попросить его сходить в ЦПАУ (ЦНАП) и написать заявление о снятии с регистрации. Вместе с заявлением он должен предоставить паспорт и военный билет или приписное удостоверение. Но такой вариант возможен только в том случае, если собственник жилья может связаться с прописанным. Если такой возможности нет или прописанный добровольно не хочет выписываться, есть и другие способы снять его с регистрации.
Если квартира была продана с прописанным человеком, новый владелец самостоятельно обращается в ЦПАУ, пишет заявление о выписке и предоставляет копию договора купли-продажи жилья. ЦПАУ принимает решение в течение 10 дней. Чаще всего результат рассмотрения подобных заявлений — положительный.
Если ЦПАУ по какой-либо причине отказывается выписывать человека, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд, при этом ответчиком будет прописанный, которого нужно снять с регистрации. В суд придется предоставить доказательства того, что человек не проживал в квартире на протяжении последнего года или дольше (для родственников) или на протяжении 6 месяцев (для не родственников). Доказательством может выступать акт обслуживающей компании (ОСББ, ЖЭК) об отсутствии прописанного лица. Факт длительного непроживания могут подтвердить и несколько соседей-свидетелей.
При получении на руки судебного решения, которое вступило в законную силу, нужно будет снова обратиться в ЦПАУ, написать заявление о выписке и приложить к нему копию решения суда.
Можно ли продать квартиру, в которой прописан ребенок
Продать квартиру, в которой прописан ребенок, можно, но в этой ситуации есть свои нюансы. Если нужно продать недвижимость с прописанными малолетними детьми (до 14 лет), нужно сделать следующее:
Обратиться в орган опеки и попечительства, указать в заявлении, какое имущество будет предоставлено взамен ребенку или детям для проживания, и получить разрешение на продажу объекта.
Обратиться с покупателем к нотариусу и заключить договор купли-продажи квартиры.
У нового владельца не должно возникнуть проблем при снятии с регистрации детей предыдущего собственника. Согласно с Постановлением КМУ от 7 февраля 2022 года № 265, для этого достаточно заявления и документа, который подтверждает право собственности. И все же лучше решить вопрос с выпиской несовершеннолетних или малолетних детей до продажи недвижимости.
Стоит ли покупать квартиру с прописанными людьми
Если подвернулся выгодный вариант для покупки, но в квартире прописаны люди, многие покупатели откажутся от такой сделки. Но не стоит упускать хороший объект недвижимости, так как вопрос с прописанными можно решить достаточно просто и дополнительно обезопасить себя. К тому же это хороший повод поторговаться с продавцом и попробовать еще немного снизить цену на жилье.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры с прописанным человеком, стоит в нотариально заверенном и зарегистрированном договоре купли-продажи прописать обязанность продавца обеспечить выписку. Если обязательство не будет исполнено, новый собственник имеет право на основании ст. 391 ГК Украины обратиться в суд об устранении препятствия в пользовании жилплощадью. Также можно не оплачивать полную стоимость до исполнения этого обязательства, при этом право собственности покупатель обретает в момент надлежащего заключения договора. Это способствует тому, чтобы продавец в кратчайшие сроки решил вопрос с выпиской людей.
Если нужно продать квартиру с прописанным человеком в Киеве, с этим вопросом можно обратиться в агентство недвижимости «Маяк». В нашем агентстве работают не только риелторы, но и юристы, а также нотариус. Команда профессионалов поможет быстро найти покупателя и продать жилье, даже если сейчас нет возможности выписать людей.
