Договір купівлі-продажу нерухомості в Україні (2025 рік)
Купівля квартири чи котеджу в Україні неможлива без оформлення договору купівлі-продажу нерухомості. Це офіційний документ, що вказує на передачу прав власності від однієї сторони іншій. Договір заповнюють у нотаріуса під час оформлення правочину. Що важливо знати про договір купівлі-продажу нерухомого майна у 2025 році, розповімо нижче.
Що таке договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості — це документ, згідно з яким, продавець зобов’язується передати майно у власність покупцю. При цьому покупець зобов’язується прийняти майно та сплатити за нього зазначену вартість.
Незалежно від того, який тип нерухомості ухвалено рішення купити — будинок, квартиру, земельну ділянку, доведеться оформити договір купівлі-продажу. Письмовий документ засвідчують у приватного чи державного нотаріуса.
Що містить договір купівлі-продажу нерухомого майна
Будь-який договір, зокрема купівлі-продажу нерухомості, має кілька основних частин. Що містить договір купівлі-продажу нерухомого майна:
Шапка. Тут можна побачити особисті дані власника житлової площі та покупця, дату документа. ПІБ та паспортні дані мають бути записані без помилок, інакше це може призвести до визнання договору недійсним.
Предмет договору. У цій частині перераховують документи, необхідні для передачі майна у власність, характеристики житлової площі, зокрема адресу, вид власності та інші деталі.
Вартість об’єкта нерухомості. Ціна квартири чи будинку прописується у попередньому договорі, після чого продавець вже не може її підвищити чи знизити. Вартість вказують у гривнях. Також тут може бути інформація щодо порядку оплати.
Порядок оплати. Якщо ця частина договору не внесена до попередньої, то вона повинна бути чітко прописана окремо. Покупець може внести повну оплату або домовитися з продавцем про розстрочку. Незалежно від домовленостей між сторонами вони мають бути зазначені у цій частині документа.
Права та обов’язки сторін. Тут прописуються як стандартні права та обов’язки, так і індивідуальні моменти з конкретної угоди. Наприклад, якщо житло продають із відстрочкою платежу, це важливо вказати в документі у вигляді додаткових прав і обов’язків продавця та покупця.
Інші умови. До цієї частини входить усе, що не зазначено у попередніх пунктах договору. Тут можна прописати дату виселення продавця, сторону, яка сплачує податки та інші «дрібні» нюанси.
Перш ніж підписувати договір купівлі-продажу нерухомості, важливо вкрай уважно вивчити його, задля уникнення неприємних сюрпризів згодом.
Який вигляд має зразок типового договору купівлі-продажу
Типовий договір купівлі-продажу квартири має всі вказані в попередньому розділі пункти. Для угоди з купівлі нерухомого майна в 2025 цілком можна використовувати типовий зразок. Тут ви можете подивитись, який вигляд він має. Але пам’ятайте, що без посвідчення документа нотаріусом не обійтися.
Що таке попередній договір купівлі-продажу
Угода купівлі нерухомості складається з чотирьох основних етапів. Саме першим етапом виступає оформлення договору завдатку чи попереднього договору. Що це за документ?
Попередній, як і основний договір, обов’язково укладають письмово та засвідчують у нотаріуса. Саме так можна офіційно закріпити усні домовленості між покупцем та продавцем, які стосуються вартості житлової площі, порядку оплати та ін.
Попередній договір відрізняється від основного тим, що покупець не отримує право власності на майно. Цей документ призначений для того, щоб забезпечити юридичну силу переданому грошовому завдатку.
У документі вказують такі дані:
предмет угоди;
повні зобов’язання сторін;
термін укладання основного договору;
сума завдатку.
При оформленні договору можна передбачити, щоб завдаток був повернений покупцю в разі зміни умов угоди.
На яку нерухомість можна та не можна укласти договір купівлі-продажу
Придбання квартири вважатиметься законним, якщо правильно оформлений договір купівлі-продажу, а сама квартира належала продавцеві на законних підставах. Власник обов’язково має надати документ, що підтверджує право власності, та мати реєстрацію в електронному реєстрі.
Отже, якщо квартира чи будинок законно належать продавцю, покупець може укласти угоду та підписати договір купівлі-продажу. Важливо звернути увагу, якщо майно було куплено у шлюбі, другий член подружжя повинен надати свою згоду на правочин. Якщо у житлової площі є й інші власники, всі вони мають надати письмову згоду на продаж квартири.
Важливо також перевірити, якщо серед власників житла є недієздатна особа чи неповнолітня, доведеться отримати дозвіл органів опіки. Коли один із власників не може бути присутнім на укладенні угоди, знадобиться довіреність від його імені на право продажу нерухомості.
Є кілька типів нерухомості, яку не можна продати і відповідно не можна укласти на неї договір купівлі-продажу:
неприватизоване житло;
відомче;
соціальне;
службове;
нерухоме майно, на яке накладено арешт/заборону;
житло, за яке не виплачений іпотечний кредит.
Щоб угода купівлі-продажу пройшла успішно, важливо переконатися, що нерухомість не належить до вищезазначеного списку і власники майна мають усі необхідні документи.
Скільки коштує оформлення договору купівлі-продажу нерухомості
Усі податки, платежі та витрати, пов’язані з купівлею-продажем нерухомості, продавець та покупець обговорюють до оформлення попереднього договору. Це дозволяє розрахувати додаткові витрати та за необхідності додати їх до вартості квартири чи будинку. Такий підхід дозволяє уникнути суперечок та розбіжностей під час укладання угоди: кожен знає за що і скільки платить.
Оскільки законом не врегульоване питання, хто саме сплачує держмито та внесок до Пенсійного фонду, сторони домовляються про це в індивідуальному порядку. Найчастіше продавець бере на себе витрати на сплату держмита, водночас покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду та послуги нотаріуса. Але буває і так, що витрати діляться строго порівну, або всі витрати покриває тільки покупець.
Якщо оформляється стандартний договір, то витрати будуть такими:
ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) — 5%;
держмито — 1%;
військовий збір — 5%;
внесок до Пенсійного фонду — 1%.
ПДФО може становити і 0%, але винятково в тому разі, коли продавець продає майно вперше у звітному році, мав житлову площу у власності понад 3 роки або отримав її у спадок.
Збір до Пенсійного фонду можуть не платити покупці, які набувають своєї першої нерухомості. Трапляється, що нотаріус під час укладення угоди може вимагати підтвердження сплати внеску до ПФ. Тоді можна оформити повернення коштів у відповідному органі.
Це ще не всі витрати, пов’язані з купівлею-продажем нерухомого майна. В Україні платежі, що перевищують суму 50 000 гривень, мають проводитись за безготівковим розрахунком. На відкриття рахунку, переказ і подальше переведення коштів у готівку, доведеться витратити приблизно 2000 грн залежно від суми.
Також покупцю чи продавцю потрібно сплатити послуги нотаріуса. Ціни на нотаріальне оформлення різні, наприклад в Києві вартість таких послуг становить від 10 000 грн.
Ще нещодавно продавцям нерухомості доводилося платити близько 3 000 грн за визначення оціночної вартості помешкання. Та з 2021 року запрацював сервіс автоматичної оцінки об’єктів нерухомості, що суттєво спростило та здешевило процедуру. За допомогою нового ресурсу власник може безкоштовно сформувати електронну довідку оціночної вартості квартири чи будинку, яка потрібна для оформлення угоди купівлі-продажу. Якщо продавця не задовольняє результат автоматичного визначення оціночної вартості, можна безпосередньо звернутися до оцінювача: вартість послуг фахівця договірна.
Правильно складений, засвідчений нотаріусом та зареєстрований договір купівлі-продажу нерухомості показує, що право власності на житло передано покупцеві та він є новим законним власником придбаної квартири чи будинку.
