Хто повинен оплачувати послуги ріелтора під час продажу та оренди нерухомості
Продаж або оренда нерухомості часто супроводжується залученням ріелтора, фахівця, який допомагає сторонам укласти угоду швидше та з меншими ризиками. При цьому часто постає питання, хто саме має оплачувати послуги ріелтора — продавець чи покупець, орендодавець чи орендар? Знайти чітку відповідь на це запитання в законодавчих нормах не вдасться. Як це відбувається на практиці, часто залежить від регіону України, формату угоди та домовленостей між сторонами.
У цій статті розглянемо, хто і за що зазвичай платить ріелтору під час продажу та оренди нерухомості, від чого це залежить і як формується розмір комісії агента.
Послуги ріелтора: за що платить клієнт
Робота ріелтора — це не просто показ об’єктів нерухомості або розміщення оголошень. Насправді це цілий комплекс послуг, який спрямований на безпечне та вигідне укладання угоди. Оплата послуг ріелтора покриває не лише його час, а й експертні знання, досвід і відповідальність за процес.
Ось що зазвичай входить у послуги ріелтора та за що платить клієнт:
аналіз ринку — агент оцінює вартість об’єкта під час продажу чи оренди квартири, орієнтуючись на актуальні ціни та тенденції, щоб клієнт не продав дешевше або не орендував житло дорожче, ніж воно коштує насправді;
пошук і підбір об’єктів чи потенційних покупців/орендарів — ріелтор підбирає варіанти, що відповідають вимогам клієнта, або шукає зацікавлених осіб на конкретний об’єкт;
організація показів — агент домовляється про перегляди, проводить їх чи супроводжує клієнта, відповідає на запитання;
перевірка документів — ріелтор перевіряє правовстановлюючі документи продавця або орендодавця, щоб уникнути ризиків і шахрайства;
супровід угоди — агент готує документи, консультує щодо умов договору, координує дії нотаріуса та взаєморозрахунки.
Перелік послуг може змінюватися залежно від формату співпраці та вибраного агентства.
Хто оплачує послуги ріелтора при оренді нерухомості
У питаннях оренди житла часто виникає плутанина, хто має оплачувати послуги ріелтора — орендодавець чи орендар? В українській практиці немає єдиного стандарту, тому найчастіше все залежить від конкретної ситуації та домовленостей між сторонами.
Насправді найчастіше оплата комісії ріелтора лягає на плечі орендаря. Це пояснюється тим, що саме орендар звертається до агенції з конкретним запитом, і ріелтор витрачає час на пошук варіантів, організацію переглядів та перевірку документів власника помешкання. Зазвичай сума комісії становить 50% від місячної орендної плати.
У деяких випадках ріелтор працює на власника об’єкта: тоді комісійні оплачує орендодавець. Так буває, коли власник квартири сам замовляє послугу пошуку надійного орендаря, делегує покази, рекламу об’єкта, перевірку кандидатів тощо.
Головне правило — хто замовляє послугу, той і платить. Але оскільки це питання не регулюється строго законом, все вирішується у процесі переговорів і фіксується в договорі про надання послуг агентства нерухомості.
Хто платить ріелтору під час продажу нерухомості
Як і в разі оренди житла, закон не зобов’язує якусь одну сторону брати на себе оплату комісії ріелтора. Найчастіше все вирішується за домовленістю, але на практиці можливі різні варіанти.
Найпоширеніша ситуація — ріелтор працює на користь продавця: визначає ринкову вартість об’єкта, організовує покази, веде переговори, допомагає підготувати документи для продажу квартири. У цьому випадку оплачувати послуги агента повинен продавець, оскільки саме він і замовляє послугу та користується нею.
Але трапляються й такі ситуації, коли ріелтор супроводжує покупця: шукає підхожі пропозиції відповідно до запиту, перевіряє документи власника нерухомості, допомагає оформити угоду. Логічно, що комісію в цьому випадку оплачує покупець.
Не рідкість ситуації, коли кожна сторона залучає свого агента. У цьому випадку покупець платить своєму ріелтору, продавець — своєму. Також буває, що хтось пропонує розділити витрати навпіл, особливо якщо обидві сторони однаково зацікавлені в успішному укладанні угоди.
В Україні поширена практика перекласти витрати за роботу ріелтора на покупця. У результаті комісію оплачує покупець, але часто втрачає гроші саме продавець, оскільки його просять зробити знижку на цю суму. У підсумку покупець сплатив комісійні, але продавець недоотримав суму за проданий об’єкт. У такому разі є сенс подумати над розділенням витрат.
Розмір комісії ріелтора: як формується та хто її встановлює
Комісія ріелтора — це винагорода за надані послуги. Її розмір не регулюється на державному рівні, тобто немає законодавчо фіксованих ставок, тому сума комісії формується залежно від політики конкретної агенції та на підставі домовленостей між агентом і клієнтом.
При оренді житла комісія зазвичай становить 50% вартості одного місяця оренди, хоча бувають випадки, коли ріелтор бере і 100%. Під час продажу нерухомості розмір комісії — від 2% до 5% від суми угоди залежно від об’єкта, регіону та обсягу роботи.
На розмір комісії ріелтора можуть впливати такі чинники:
тип нерухомості — житлова, комерційна, вторинний ринок, новобудова;
ціна об’єкта — іноді відсоток комісії менший, якщо сума угоди солідна;
кількість і складність супутніх послуг — підбір об’єктів, юридичний супровід, переговори, перевірка документів тощо;
рівень конкуренції на ринку — у великих містах ставка може бути нижчою через велику кількість агентів;
репутація та досвід ріелтора — фахівці з хорошими відгуками та стабільною базою клієнтів можуть встановлювати вищу плату за свої послуги.
Комісію встановлює агентство чи незалежний ріелтор, але вона завжди попередньо обговорюється з клієнтом. Щоб захистити свої інтереси та уникнути непорозумінь, найкраще відразу зафіксувати розмір комісійних і перелік послуг агента в договорі.
Чи можна обійтися без ріелтора?
Орендувати, здати в оренду, купити чи продати нерухомість цілком реально й без участі ріелтора. Але важливо зважити всі плюси та мінуси цього рішення.
Обійтися без допомоги ріелтора можуть продавці та орендодавці, які мають досвід у сфері нерухомості та яким вже доводилося проводити подібні угоди. Також важливо розуміти, що доведеться витрачати час та сили на рекламу об’єкта, покази, оформлення документів. Не обов’язково користуватися послугами ріелтора й тим, хто вже має надійного покупця або орендаря серед знайомих.
Які складнощі можуть виникнути без ріелтора:
неправильне формування вартості — без аналізу ринку легко встановити ціну, яка відштовхне потенційних клієнтів або буде невигідною для власника нерухомості;
юридичні ризики — неправильне оформлення документів може призвести до втрати грошей або судових суперечок;
часові витрати — пошук покупців або орендарів, підбір об’єктів для купівлі або оренди, організація показів, перевірка документів займають багато часу та зусиль;
шахрайство — особливо актуальне у випадку оренди, коли шахраї можуть діяти і з боку орендарів, і з боку «власників».
Якщо є знання, час і бажання контролювати процес, варіант самостійно шукати об’єкт чи клієнта цілком можливий. Але якщо йдеться про дорогу нерухомість, складні правові нюанси або бажання уникнути зайвих ризиків, залучення ріелтора — це інвестиція в безпеку та ефективність угоди.
В АН «Маяк» працюють професіонали, які готові надати допомогу при оренді та продажу нерухомості в Києві та Київській області. В агентстві діє принцип — комісію платить той, хто замовляє послугу, бо це чесно та справедливо.
