Хто і за що платить в орендованій квартирі
Під час оренди житла більшість квартиронаймачів хвилює питання, хто і за що платитиме? Якщо орендна плата без питань лягає на плечі орендарів, то з іншими витратами потрібно розібратися ще до заселення. Комунальні послуги, дрібний ремонт у квартирі, зламана побутова техніка, капітальний ремонт житла - краще відразу вирішити, хто і які витрати бере на себе. Ідеальне рішення - зафіксувати все це в договорі оренди. Це допоможе уникнути суперечок надалі.
Які комунальні послуги сплачує орендар, а за що не повинен платити?
Витрати на оплату основних комунальних послуг у більшості випадків покривають орендарі. Сам процес оплати рахунків за газ, електрику і воду може брати на себе як власник житлоплощі, так і самі квартиронаймачі. Обидва варіанти поширені і відбуваються таким чином:
якщо у квартирі немає лічильників, споживання розраховується за нормативами. При здачі житла в оренду власник просто плюсує до орендної плати фіксовану суму за комунальні послуги. Орендарі щомісяця сплачують оренду, а господар квартири самостійно платить за "комуналку" з отриманих грошей;
якщо у квартирі є лічильники, платити можуть і квартиранти, і власник житла. Під час зняття показань лічильників орендарі можуть підраховувати загальну суму комунальних послуг і передавати оплату за них власнику разом з орендною платою. Тоді власник сам проводить оплату за рахунками. Також в Україні поширений варіант, коли квартиронаймачі знімають показання лічильників і самостійно щомісяця проводять оплату за електрику, газ і воду. У такому разі власник квартири може також переоформити рахунки за комунальні на ПІБ орендаря (такий варіант підходить у разі довгострокової оренди від 1 року).
Якщо у квартирі немає лічильників, квартиронаймачі можуть попросити власника встановити їх. За економного споживання і за наявності лічильників рахунки за комунальні послуги виходять помітно меншими, ніж при оплаті за нормативами. Однак далеко не всі власники квартири готові йти назустріч орендарям. Тут залишається тільки домовлятися і просити оплатити встановлення лічильників з орендної плати.
Чи є комунальні послуги, за які орендар платити не зобов'язаний? Якщо під час заселення у квартиру виявляється, що за "комуналку" залишились чужі борги, новий квартиронаймач оплачувати їх не зобов'язаний. У цьому разі можна домовитися з орендодавцем, що борг за комунальними платежами буде погашено в рахунок орендної плати, якщо сам власник не може оплатити їх через фінансові причини.
Оскільки воду, газ і електрику споживають самі орендарі, логічно, що вони й оплачують комунальні послуги. Але є й інші додаткові витрати, за які не завжди має платити саме квартиронаймач. Це може бути інтернет, телебачення, домофон, охорона, місце на паркінгу тощо. Від частини послуг орендар може відмовитися, якщо вони йому не потрібні. Наприклад, якщо у квартирантів немає телевізора, їм немає сенсу оплачувати підключене кабельне телебачення. Немає машини? Тоді можна не платити і за паркінг.
Хто має платити, якщо щось зламалося в орендованій квартирі?
Під час заселення у квартиру в інтересах орендаря перевірити справність побутової техніки, сантехніки та меблів. Якщо цього не зробити, і щось зламається, господар може звинуватити в поломці квартиронаймачів. Тому, крім договору оренди, під час заселення підписується також акт приймання-передачі майна.
Хто оплачуватиме за ремонт техніки в орендованій квартирі, найкраще заздалегідь обговорити з господарем житла. Кондиціонер або холодильник може зламатися і не з вини орендаря, а просто з тієї причини, що його термін експлуатації вже закінчився. Такі моменти не завадить прописати в договорі. Не всі орендодавці знають, що, згідно зі статтею 819 Цивільного кодексу України, ремонт зламаної побутової техніки, сантехніки або меблів передбачено коштом квартиронаймача, якщо інше не прописано в договорі. Тому в інтересах орендаря обговорити варіанти і зафіксувати їх письмово.
Які можуть бути шляхи вирішення проблеми зі зламаною технікою та меблями в орендованій квартирі:
власник самостійно купує нові меблі або техніку, але це може стати причиною для підвищення орендної плати;
ремонт зламаних меблів або техніки проводиться за рівноцінної участі обох сторін, тобто 50% оплачує орендар і ще 50% оплачує орендодавець;
нові меблі або техніку купують у рахунок оплати за оренду квартири;
квартиранти самостійно купують нову побутову техніку або меблі, водночас вона перебуває в їхній власності, вони можуть забрати її під час виселення.
Хто платить за поточний і капітальний ремонт в орендованій квартирі?
Якщо квартира перебуває в поганому стані або трапився форс-мажор, наприклад, сусіди зверху залили, може знадобитися ремонт: переклеювання шпалер, фарбування стелі або стін, заміна підлогового покриття тощо. Якщо йдеться про орендовану жилплощу, виникає питання, хто має платити за ремонт - орендодавець чи орендар?
Згідно зі статтею 819 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт квартири, переданої в оренду, повинен проводити власник, якщо інше не зазначено в договорі. Майбутні квартиранти повинні уважно вивчити договір перед підписанням, щоб випадково не взяти на себе зобов'язання з ремонту житла.
Якщо орендарі просто хочуть оновити шпалери власним коштом, вони можуть це зробити, але тільки попередньо погодивши це з власником житла. Інакше такі дії вважатимуться незаконними і можуть призвести до розірвання договору оренди та стягнення застави з квартиронаймачів.
Деякі власники проти того, щоб орендарі самостійно проводили ремонт у орендованій квартирі або навіть робили в ній перестановку. Щоб уникнути конфліктних ситуацій, потрібно обговорювати всі моменти до заселення і прописувати їх у договорі. В економ-сегменті часто трапляється варіант, коли квартиранти роблять косметичний ремонт у рахунок орендної плати. Але і це має бути зазначено в договорі оренди.
Як уникнути конфліктів під час поділу витрат між орендарем та орендодавцем
Відносини між власником житла і квартиронаймачем регулює Цивільний кодекс України. Однак не варто орієнтуватися тільки на нього. Найкраще закріпити зобов'язання і права обох сторін відповідним договором. У разі виникнення конфліктної ситуації правоохоронні органи не братимуть до уваги жодні усні домовленості, тоді як правильно оформлений договір оренди матиме юридичну силу.
Договір оренди оформляють у двох примірниках: по одному на орендодавця й орендаря. У результаті у кожної сторони є документ, де письмово зафіксовано всі фінансові нюанси, тобто хто і за що зобов'язаний платити.
Перед складанням і підписанням договору оренди потрібно обговорити всі нюанси. Важливо постаратися передбачити всі можливі витрати, які можуть виникнути під час оренди житлоплощі: комунальні послуги, додаткові витрати (паркінг, консьєрж, охорона тощо), форс-мажори, поточний і капітальний ремонт тощо. Якщо чітко прописати всі нюанси в договорі, конфліктних ситуацій вдасться уникнути. В іншому разі орендодавець може відмовитися платити за що-небудь і може взагалі вимагати звільнити квартиру.
В агентстві нерухомості "Маяк" є юридичний відділ, завдяки якому у клієнтів завжди є можливість отримати правильно оформлені документи. Під час винаймання квартири через ріелтора агентства до роботи долучається і юрист. Спеціаліст складає договір оренди з урахуванням вимог і побажань обох сторін: орендаря та орендодавця. Правильно складений документ дає змогу уникнути суперечок і конфліктів у майбутньому під час оренди житла. У ньому буде чітко вказано, хто і за що має платити протягом усього періоду знімання квартири.
