Купівля нерухомості іноземцем в Україні

Купівля нерухомості в Україні іноземцями — це питання, яке викликає чималий інтерес серед громадян інших країн. Особливо це актуально для тих, хто планує інвестувати в український ринок, переїхати в Україну на постійне проживання або знайти житло для бізнес-цілей. 

Українське законодавство дає змогу іноземцям купувати нерухомість на території країни. Іноземна фізична особа може вільно придбати квартиру, будинок, комерційне приміщення або нежитлову будівлю, обмеження є лише для сільськогосподарських земель. Розглянемо докладніше, чи дає така купівля право на ВНЖ, які документи знадобляться для угоди, як відбувається процес придбання нерухомості та багато інших нюансів. 

Обмеження на купівлю нерухомого майна для іноземців

Хоча іноземці мають право купувати нерухомість в Україні, законодавство передбачає низку важливих обмежень, особливо коли йдеться про землю. Ось які є обмеження: 

• Заборона купівлі сільськогосподарських земель. Іноземці не можуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення. Навіть у разі наслідування такої землі, іноземець зобов'язаний продати її або передати у власність іншій особі протягом одного року. 

• Купівля несільськогосподарських земель фізичними особами. Іноземні громадяни можуть купувати земельні ділянки несільськогосподарського призначення, але тільки в тому випадку, якщо земля розташована у межах населеного пункту. Якщо ділянка знаходиться за межами населеного пункту, іноземець може купити її лише за умови, що на ній розміщена нерухомість, яка йому належатиме. 

• Обмеження для юридичних осіб. Юридична особа, створена іноземцем, може купувати земельні ділянки в межах населених пунктів для ведення комерційної діяльності, а за межами населених пунктів — лише якщо на ділянці вже є нерухомість, яка належить цій юридичній особі. Якщо земля перебуває у власності фізичної особи чи органу місцевого самоврядування, то іноземна юридична особа зможе її придбати лише за наявності представництва в Україні. 

Хоча купівля нерухомості в Україні для іноземців цілком реальна, питання із землею потребує особливої ​​уваги та юридичної консультації, щоб уникнути порушення законодавства. 

Отримання ВНЖ в Україні при купівлі нерухомості

Купівля нерухомості в Україні сама по собі не є підставою для автоматичного отримання посвідки на проживання. І все ж оформити ВНЖ можливо, якщо іноземець правильно організує процес і виконає певні умови. 

Як купити нерухомість в Україні, щоб мати підставу для отримання посвідки на проживання:

1. Зареєструвати юридичну особу в Україні. Іноземець може створити компанію в Україні, навіть будучи єдиним засновником. Це дозволяє надалі виступати директором чи офіційним працівником підприємства. 

2. Придбати нерухомість від імені юридичної особи. Купівля ще не дає підстав для ВНЖ, але вона може бути частиною бізнес-діяльності чи інвестицій, які обґрунтовують присутність в Україні. 

3. Оформити трудові відносини з українською компанією (зокрема своєю). Для цього потрібно отримати дозвіл на працевлаштування та підписати офіційний трудовий договір. 

4. Подати документи на посвідку на підставі дозволу на працевлаштування. Посвідка на проживання оформляється на строк дії дозволу на роботу. Іноземець, який володіє компанією, може офіційно працевлаштувати себе як директора і на цій підставі отримати посвідку. 

Придбана нерухомість у цьому випадку не повинна бути єдиною підставою для оформлення ВНЖ, оскільки вона виступає як інструмент для господарської або бізнес-діяльності. Таким чином, купівля нерухомості може бути частиною легального способу отримання посвідки на тимчасове чи постійне проживання, якщо поєднати її з офіційним працевлаштуванням або підприємницькою діяльністю. 

Документи для оформлення угоди з купівлі нерухомості іноземцем 

Щоб іноземець міг легально придбати нерухомість в Україні, необхідно підготувати та надати низку документів. Оформлення відбувається нотаріально, тому всі документи мають бути чинними, за потреби перекладеними українською мовою та завіреними відповідно до вимог законодавства. 

Ось які документи знадобляться, якщо покупцем є іноземна фізична особа: 

• закордонний паспорт; 

• ідентифікаційний код (податковий номер слід отримати в Україні перед укладанням угоди); 

• нотаріально завірена згода чоловіка/дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі; 

• нотаріально завірена довіреність на укладання угоди, якщо договір підписуватиме представник фізичної особи. 

Якщо нерухомість купуватиме іноземна юридична особа, у цьому випадку потрібні виписка з реєстру компанії, статут компанії, документи, що підтверджують призначення директора компанії, паспорт представника компанії. Перед укладанням угоди найкраще звернутися до юриста чи нотаріуса, щоб переконатися, що всі документи підготовлені правильно. 

Процес купівлі нерухомості іноземцем

Купівля нерухомості в Україні іноземними громадянами мало чим відрізняється від купівлі житла українцями. Але є в цій процедурі й певні особливості, пов'язані з оформленням документів і переказом коштів. 

Основні етапи процедури купівлі нерухомості іноземцем в Україні: 

1. Вибір об'єкта нерухомості. Іноземець може вибрати квартиру, будинок або комерційне приміщення самостійно або за допомогою ріелтора. 

2. Отримання ідентифікаційного коду (ІПН). Без українського податкового номера іноземець не зможе укласти угоду в Україні. Отримати ІПН можна за 1–5 днів, подавши заяву до податкової служби. 

3. Перевірка об'єкта нерухомості та підготовка документів. На цьому етапі важливо перевірити юридичну чистоту об'єкта, зокрема право власності, наявність боргів, арештів, обтяжень. Найкраще доручити це завдання юристу чи досвідченому ріелтору. 

4. Відкриття рахунку в банку. Для перерахування коштів у гривнях іноземець може відкрити рахунок у банку, якщо планує оплачувати нерухомість через переказ. 

5. Підготовка договору купівлі-продажу. Угода оформляється у нотаріуса. Договір укладається українською мовою, а для іноземця надається його переклад. 

6. Підписання договору в нотаріуса. Сторони підписують договір, після чого проводиться перереєстрація права власності у Держреєстрі. Продавець та покупець повинні особисто бути присутніми на угоді або діяти через довірені особи. 

7. Оплата вартості об'єкта та обов'язкових платежів. Оплата може здійснюватись готівкою (в рамках дозволеного законодавством) або через банк. Додатково потрібно сплатити за послуги нотаріуса, державне мито, податки. 

Завершальним етапом є отримання витягу з Реєстру речових прав на нерухоме майно. Документ підтверджує право власності покупця — фізичної особи-іноземця. 

Переказ коштів при купівлі нерухомості іноземцем: як проходить розрахунок

Розрахунок між іноземцем-покупцем та продавцем під час купівлі нерухомості в Україні має здійснюватися у суворій відповідності до валютного та податкового законодавства. Які нюанси важливо врахувати перед угодою: 

• офіційно розрахунок за купівлю нерухомості здійснюється лише у гривні, навіть якщо кошти переказуються з-за кордону; 

• найбезпечнішим і законним способом є банківський переказ на рахунок продавця через український банк — покупець може відкрити поточний рахунок в українському банку або зробити переказ з-за кордону з дотриманням валютного контролю; 

• ввезення в Україну готівки на суму понад 10 000 євро підлягає обов'язковому декларуванню; 

• максимальна сума готівкового розрахунку становить 50 000 грн, усе, що перевищує ліміт, повинно проводитись через банк; 

• банк чи нотаріус можуть попросити в покупця документи, що підтверджують походження коштів; 

• оскільки українські банки здійснюють валютний контроль за міжнародними транзакціями, переказ має відповідати меті, наприклад, «купівля нерухомості», та обов'язково мати призначення платежу; 

• за домовленістю сторін можна використовувати акредитив або тимчасовий депозитний рахунок у нотаріуса. 

Іноземцю найкраще заздалегідь проконсультуватися з юристом щодо процедури переказу коштів, щоб не затримувати угоду через можливі помилки у платіжному призначенні або через порушення валютного режиму. 

Податки при купівлі нерухомості іноземцем 

При купівлі нерухомості в Україні іноземець має сплатити обов'язкові платежі, причому зробити це потрібно ще до нотаріального посвідчення угоди або того ж дня, оскільки, згідно із законом, нотаріус зобов'язаний перевірити сплату сторонами відповідних податків і зборів. 

За що платить покупець нерухомості, який є нерезидентом: 

• збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від суми продажу нерухомості; 

• нотаріальний збір за підготовку договору купівлі-продажу, реєстрацію права власності в Реєстрі нерухомості та витяг з Реєстру нерухомості (приблизно 100–200 доларів). 

Інші податки зобов'язаний сплатити продавець об'єкта нерухомості. 

Переваги купівлі житла іноземцем через агентство нерухомості 

Для іноземця, не знайомого з нюансами українського законодавства та ринку, співпраця з професійним агентством нерухомості має ряд істотних переваг: 

• юридичний супровід — агентство забезпечує перевірку документів продавця, об'єкта, історії власності та законності угоди; 

• захист від шахрайства — ріелтори відсіюють сумнівні варіанти та перевіряють відсутність арештів і боргів; 

• допомога з оформленням ІПН та відкриттям рахунку — агентство бере на себе підготовку документів, необхідних іноземцю для угоди; 

• підготовка та переклад договорів — агентство забезпечує нотаріальний переклад і супровід на всіх етапах; 

• економія часу та зусиль — агент допомагає вибрати найкращі варіанти житла відповідно до запиту, проводить перегляди та веде переговори з продавцями. 

Купівля через агентство — це зручний і безпечний варіант, особливо якщо іноземець вперше вирішує придбати нерухомість в Україні. Якщо є плани купити квартиру, будинок або комерційне приміщення в Києві чи Київській області, звертайтесь до агентства нерухомості «Маяк».