Купівля квартири з боргами по комуналці
У продажу нерідко можна побачити квартири, які продаються з боргами за комунальні послуги. Продавці готові знизити вартість нерухомості, щоб продати її з таким "дефектом". Купувати чи ні таке житло, кожен покупець вирішує самостійно. Але вигідно придбати квартиру з боргами можна і так, щоб заборгованість по комуналці залишилася на попередньому власнику. Розглянемо всі нюанси подібних угод і поділимося, на що звернути увагу, щоб не забрати собі чужі борги.
Чи можна продати квартиру з боргами
Продати квартиру з боргами за комунальні послуги можна, але не завжди. У деяких випадках на обсяг нерухомості може бути накладено заборону відчуження. Така заборона обмежує право власності власника житлоплощі, забороняючи йому розпоряджатися майном на свій розсуд без дозволу компетентного органу.
Заборона відчуження майна може бути накладена в тому разі, якщо квартира перебуває під арештом через непогашені борги по комуналці. Квартиру можуть заарештувати, якщо борги за комунальні послуги перевищили суму в розмірі 20 мінімальних зарплат, а саме - 160 000 грн. У такому разі комунальні служби мають право звернутися до суду: останній без участі сторін накладає арешт на майно. Боржник дізнається про це від судових приставів.
Якщо відомо, що на нерухомість накладено заборону відчуження, продати її не можна. Якщо квартиру заарештовано через борги за комуналку, то заборону знімають тільки після погашення заборгованості та зняття арешту державним виконавцем.
Які борги переходять при купівлі квартири
Жодні борги за комунальні послуги не можуть перейти новому власнику квартири, якщо він сам на це не погодився. Саме тому вкрай важливо уважно читати договір купівлі-продажу житла, щоб не пропустити в ньому пункт про заміну боржника.
Що підтверджує той факт, що новому власникові не переходять борги по комуналці при купівлі квартири:
у ст. 11 ЦК України зазначено, що після купівлі квартири у нового власника є право не платити борги попереднього власника;
у ст. 520 ЦК України згадується, що боржника не можна замінити без згоди сторін;
комунальні служби не можуть висувати жодних претензій новому власнику квартири, оскільки він не укладав з ними договори про надання послуг.
Якщо у квартирі є світло, газ, вода, значить, власник уклав договір про надання послуг з відповідними службами. Це підтверджує, що за борги відповідає споживач, який підписав договір. Якщо він приймає рішення продати житлоплощу, покупець не відповідає за раніше спожиті послуги і не зобов'язаний брати відповідальність за сплату боргів.
Як дізнатися реальну суму заборгованості
Щоб зрозуміти, чи є борги за комуналку і в якому розмірі, покупець має попросити продавця надати довідки від усіх постачальників комунальних послуг. Це можуть бути довідки з ЖЕКу, ОСББ (ОСББ), "Київводоканалу", "Київтеплоенерго" тощо.
Довідки про наявність заборгованостей по комуналці не входять до переліку обов'язкових документів під час продажу квартири, тобто продати і купити нерухомість можна і без них. Але в такому разі покупець ризикує зіткнутися з неприємною ситуацією, про яку не був повідомлений. Щоб уникнути подібних сюрпризів, найкраще укладати договір купівлі-продажу тільки за фактом надання довідок про відсутність заборгованостей.
Якщо ж борги по комуналці є, можна дізнатися їхній розмір і домовитися з продавцем знизити вартість квартири на цю суму і взяти на себе зобов'язання погасити заборгованість. У такому разі відповідний пункт прописується в договорі.
Чи варто купувати квартиру з боргами
Згідно зі ст. 162 Житлового кодексу України, споживач зобов'язаний своєчасно вносити оплату за надані комунальні послуги. Це підтверджує той факт, що зобов'язання з погашення заборгованості лягають на плечі власника, який користувався цими послугами і не платив за них.
Купівля квартири вказує на те, що у покупця з'являється право власності та відповідні зобов'язання. Але оскільки право власності переходить з моменту реєстрації в Єдиному державному реєстрі, то покупець не повинен сплачувати борги, які виникли раніше. Це залишається обов'язком попереднього власника.
Покупець, який погодився придбати житлоплощу з боргами, має бути готовий до того, що комунальні служби висуватимуть до нього претензії. Подібні претензії та вимоги сплатити борги безпідставні, але служби часто йдуть на це, щоб будь-якими способами закрити борг.
Претензії комунальних служб законні тільки в тому випадку, якщо покупець сам погодився погасити борги і підписав договір купівлі-продажу, в якому є такий пункт. На такий крок можна піти, якщо продавець готовий знизити ціну і немає впевненості, що він буде розбиратися з цим питанням самостійно. Це дасть змогу і погасити борги за рахунок зниження вартості житлоплощі, і уникнути постійних претензій з боку комунальних служб.
Якщо немає бажання платити за чужі борги, обов'язково потрібно перевірити договір купівлі-продажу нерухомості на відсутність відповідного пункту. Також важливо, щоб продавець зібрав усі довідки і надав їх до моменту укладення договору. Прийнявши рішення купити квартиру з боргами, потрібно бути готовим до можливих претензій і знати, що відповідати представникам комунальних служб.
В агентстві нерухомості "Маяк" працюють досвідчені рієлтори, які стикалися з різними ситуаціями і мають досвід продажу та купівлі нерухомості з боргами за комунальні послуги. В агентстві працюють юристи, які допоможуть правильно скласти договір, уважно вивчать довідки і допоможуть уникнути проблем під час купівлі квартири з боргами по комуналці.
