Купівля нерухомості в Дубаї: що потрібно знати
Українські інвестори активно цікавляться зростаючим ринком нерухомості Дубая. У 2023 році ціни на вілли в цьому еміраті зросли майже на 35%, на апартаменти і на земельні ділянки - приблизно на 13%. Кількість угод постійно збільшується, адже прибутковість від перепродажу нової нерухомості та здачі в оренду житла дійсно висока. Розглянемо всі важливі нюанси, що потрібно знати під час купівлі будинку або квартири в Дубаї.
Чому купують нерухомість у Дубаї
Придбання нерухомості в ОАЕ, зокрема в Дубаї, передбачає досить багато переваг для інвестора. Ось кілька основних плюсів, що дає купівля житла в одному з найпопулярніших еміратів:
збільшення вартості купленої нерухомості - за 10 років ціни на житло в Дубаї зросли в 1,5 раза, тож це гарний спосіб збереження і примноження особистих коштів;
дохід від здачі житла в оренду - купивши апартаменти, можна здавати їх в оренду туристам або іноземним фахівцям і отримувати від 5-8% річних;
відсутність податків на нерухомість і доходи - в ОАЕ немає щорічного податку на нерухомість, прибуткового податку, податку на дарування і приріст капіталу під час продажу житла;
отримання візи резидента - при купівлі апартаментів або вілли вартістю від 750 000 дирхамів, можна оформити резидентську візу.
Віза резидента дає право оптимізації податків, відкриття рахунку для міжнародних операцій у державному банку, користування державною медициною в країні та міжнародними школами для дітей. Термін дії ВНЖ залежить від вартості нерухомості. Для оформлення резидентської візи терміном 10 років потрібно купити нерухомість вартістю від 2 000 000 дирхамів.
Хто може придбати нерухомість у Дубаї
Близько 20 років тому іноземці не мали права купувати нерухомість у Дубаї. Але законодавство країни змінилося і тепер для іноземних інвесторів більше немає таких жорстких обмежень. Громадяни всіх країн, зокрема українці, отримали можливість безперешкодно купувати нерухомість в ОАЕ. Але є деякі нюанси й обмеження.
Незалежно від свого громадянства іноземець може купити житло в Дубаї, але в деяких районах діють обмеження на форму власності об'єкта. Залежно від обраної локації в ній можна купити нерухомість або у володіння на правах оренди, або в повне володіння.
Якщо обрано володіння на правах оренди, то воно поширюється тільки на об'єкт, але не на земельну ділянку під ним. Є три варіанти володіння на правах оренди:
лізхолд (leasehold) терміном 99 років - дає майже такі самі права, що й повне володіння;
узуфрукт (ususfructus) строком на 99 років - не дозволяє перепланування або перебудову;
мусатаха (musataha) строком на 50 років - дозволяє перепланування або перебудову.
Якщо ухвалено рішення купити нерухомість у повне володіння, то покупець отримує право власності як на об'єкт, так і на землю під ним без обмежень за термінами. Саме такий варіант купівлі дає змогу подати документи на візу резидента.
У повне володіння дозволяється купувати нерухомість тільки в спеціально призначених для цього районах. У Дубаї таких районів близько 50. Найпопулярніші Freehold-зони - це Dubai Marina, Business Bay, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Downtown Dubai, Arabian Ranches, Palm Jumeirah, Damac Hills тощо. Для купівлі нерухомості в Дубаї інвестору достатньо пред'явити закордонний паспорт.
Купувати нерухомість у повне володіння в будь-якій частині Дубая і загалом в ОАЕ можуть тільки громадяни Арабських Еміратів і країн Перської затоки (Бахрейн, Катар, Кувейт, Оман, Саудівська Аравія).
Скільки в середньому коштує нерухомість у Дубаї
Вартість житлової нерухомості в Дубаї відрізняється для різних районів емірату. Також на ціни впливає тип об'єкта та його характеристики. Середня вартість квадратного метра житла в Дубаї становить 3175 доларів. Медіанна ціна апартаментів - 450 000 доларів, вілли - 630 000 доларів.
Найвищі ціни на квадратні метри зафіксовано в Downtown Dubai: майже 6 900 доларів/м². Найдоступніші варіанти нерухомості можна знайти в Business Bay: тут квадратний метр коштує близько 4900 доларів. Інші популярні райони: Palm Jumeirah - 6850 доларів за 1 м², Dubai Marina - 6600 доларів за 1 м², Dubai Creek Harbour - 5100 доларів за 1 м².
На Palm Jumeirah зафіксовано найвищу середню вартість апартаментів - 1 300 000 доларів. Ціна нерухомості в 3 рази вища порівняно із середньою вартістю квартир у Dubai Marina і Business Bay. Попит на житло на штучному острові при цьому в кілька разів нижчий, ніж у центральних районах. Середня вартість вілл на вторинному ринку на Palm Jumeirah також найвища і становить 4,5 млн доларів.
Які податки та збори при купівлі нерухомості в Дубаї
Під час купівлі апартаментів або вілли в Дубаї є низка обов'язкових платежів, які лягають на плечі покупця або покупця і продавця. Ось які статті витрат варто передбачити:
податок на перехід права власності - 4% (найчастіше платять продавець і покупець рівними частинами);
адміністративний збір при сплаті податку - 147 доларів;
реєстраційний збір - 545 доларів (сума угоди менше 137 000 $) або 1090 доларів (сума угоди більше 137 000 $);
адміністративний збір при видачі свідоцтва про реєстрацію прав власності - 68 доларів.
Згідно із законом, купити або продати нерухомість у Дубаї можна тільки за допомогою ріелтора, у якого є ліцензія на надання таких послуг. Якщо житло купується в новобудові, послуги ріелтора оплачує забудовник. У разі купівлі об'єкта на вторинному ринку, покупець і продавець можуть розділити комісію агента навпіл.
Скільки коштує утримання нерухомості в Дубаї
Інвестиції в житлові об'єкти Дубая цікаві й тим, що інвестор не повинен сплачувати податки, зокрема щорічний податок на нерухомість. Також, якщо житло купується для здачі в оренду, орендодавцю не доведеться платити прибутковий податок.
Утримання нерухомості - це, по суті, тільки оплата комунальних послуг. За воду, газ та електрику власник платить суму залежно від того, скільки він використав електроенергії, газу та води за лічильниками. Також власник має сплачувати щорічний внесок на утримання будинку, до якого входять обслуговування ліфта і басейну, поточний ремонт, прибирання, охорона. Розмір цього внеску коливається від 15 до 60 доларів за квадратний метр на рік. Інтернет, телефон і телебачення обходяться приблизно у 80-120 доларів на місяць.
На вартість утримання житла впливають його розташування і клас. Якщо куплена студія, то її утримання обходитиметься власникові приблизно в 850 доларів на рік. Просторі апартаменти дорожчі в утриманні - близько 1500 доларів.
У якому районі краще купити нерухомість у Дубаї
Найпопулярніші райони Дубая, в яких укладається основна частина угод з купівлі-продажу нерухомості, - це Business Bay, Dubai Marina, Downtown Dubai, Dubai Jumeirah і Dubai Creek Harbour.
При виборі району потрібно орієнтуватися не тільки на те, які частини емірату найпопулярніші. Важливо враховувати мету покупки, бюджет, особисті переваги тощо. Якщо апартаменти купуються для подальшої здачі в оренду туристам або фахівцям на контракті, варто звернути увагу на Al Mararr, Jabal Ali First, Business Bay, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth, Abu Hail, Dubai Marina. У цих районах Дубая укладається найбільша кількість угод з оренди житла.
Якщо нерухомість купується для особистого користування, потрібно враховувати свій спосіб життя. Для сім'ї з дітьми ідеально підійдуть такі райони: Arabian Ranches, Al Barari, Jumeirah Lake Towers, Emirates Hills, Mudon, Jumeirah Beach Residence тощо. Це комфортабельні та зелені частини емірату, в яких нескладно знайти спокійні умови для життя з дитиною.
Сімейним парам і одинакам може сподобатися житло в Dubai Marina, JLT, Dubai Hills. Тут легко знайти студії та невеликі апартаменти, а з вікон здебільшого відкриваються гарні краєвиди на місто. У всіх представлених районах хороша інфраструктура: кафе, тренажерні зали, магазини, нічні клуби та інші розважальні заклади.
Якщо бюджет обмежений, варто звернути увагу на такі райони Дубая, як Discovery Gardens, International City, Deira або Jumeirah Village Circle. Тут можна придбати невеликі квартири середнього класу.
Придивитися віллу можна в таких популярних районах: Sports City, Nad Al Sheba 3, Wadi Al Safa 5, Jabal Ali 1, Dubai Investment Park 1. Близько 40% усіх продажів будинків в еміраті припадає саме на ці райони, тож тут можна доглянути житло як для себе, так і з метою інвестування коштів.
Чи можна купити нерухомість у Дубаї в іпотеку або розстрочку
Іноземці, зокрема українці, можуть купити житлову нерухомість у Дубаї за допомогою різних фінансових інструментів, до яких належать іпотека і розстрочка. Уряд ОАЕ надає іноземним громадянам можливість придбання житла на певних умовах, водночас у багатьох банків є спеціалізовані програми для нерезидентів.
Купівля в розстрочку
Розстрочка - один із найпопулярніших способів купівлі апартаментів і вілл у Дубаї. Такий варіант придбання житла пропонують багато забудовників. Які є плюси у розстрочки при купівлі нерухомості в Дубаї:
відсутність відсотків;
гнучкі умови оплати;
оформлення резидентської візи після готовності об'єкта та оплати від 50% вартості;
можливість перепродати об'єкт при виплаті 40% його вартості;
відсутність оцінки кредитоспроможності покупця;
безпечне проведення розрахунків між забудовником і покупцем.
Основні етапи купівлі нерухомості в розстрочку - це вибір об'єкта, укладення договору купівлі-продажу, внесення броні в розмірі від 5% і своєчасне перерахування грошових коштів за складеним графіком платежів. Оформити розстрочку в Дубаї може кожен повнолітній і платоспроможний громадянин будь-якої країни.
Купівля в іпотеку
Купити житло в Дубаї можна і в іпотеку. Але тут є обмеження за типами нерухомості. Оформити іпотеку можна тільки на ті об'єкти, що розташовані у freehold-зонах. Також обов'язково, щоб будівництво вже було завершеним або до здачі об'єкта в експлуатацію залишалося не більш як 2 роки з моменту укладення договору іпотеки.
Резиденти можуть розраховувати на більш лояльні умови іпотеки, ніж нерезиденти. Так, залежно від статусу позичальника сума кредиту може бути більшою або меншою. Але зручно й те, що купити нерухомість в іпотеку в Дубаї можна не тільки за допомогою державних банків ОАЕ, а й через європейські банки, що дає змогу знайти найвигідніші умови.
Вимоги до позичальників для оформлення іпотеки в Дубаї:
вік - 21-65 років;
підтверджений дохід - від 10000-15000 дирхамів;
позитивна кредитна історія;
загальна сума кредитних зобов'язань не перевищує половину місячного доходу;
працевлаштування в компанії в ОАЕ (для резидентів), фріланс із реєстрацією або своє підприємство в Еміратах.
До обов'язкових вимог не входить наявність своєї нерухомості (не в іпотеці) в ОАЕ, але це може бути вагомим плюсом. Позичальник-нерезидент також зобов'язаний оформити страховку життя.
Умови іпотеки різняться для резидентів і нерезидентів за розміром початкового внеску. Для перших він менший і становить до 10% від вартості житла. Нерезиденти зобов'язані відразу сплатити 20-30% від вартості об'єкта. Середня ставка іпотеки становить від 4 до 7% річних. Іпотеку можна оформити на строк від 1 року до 25 років.
Як відбувається купівля нерухомості в Дубаї
Придбання житлової нерухомості в Дубаї займає в середньому 4-6 тижнів залежно від ситуації позичальника, способу купівлі житла, особливостей підбору об'єкта. Угода обов'язково проходить за участю ріелтора. Юрист стежить за чистотою обраного об'єкта нерухомості та умовами договору купівлі-продажу.
Як відбувається придбання нерухомості в Дубаї поетапно:
Вибір об'єкта. Залежно від місцезнаходження покупця підібрати об'єкт можна як на місці, так і дистанційно. Якщо йдеться про новобудову, що будується, або будинок у проєкті, то й зовсім немає потреби перебувати в ОАЕ, оскільки вивчити житло можна буде тільки за брошурами.
Укладення попереднього договору купівлі-продажу. Сторони угоди укладають договір, у якому фіксують адресу і площу об'єкта нерухомості, суму угоди, строки й умови оплати, обов'язки сторін зі сплати супутніх зборів, дату здачі об'єкта, що будується, тощо.
Підписання угоди про продаж і внесення авансу. Сторони підписують "Контракт F" (Меморандум про взаєморозуміння), який діє протягом 30 днів, якщо житло купується на вторинному ринку. Покупець вносить аванс у розмірі мінімум 10% від суми угоди.
Отримання сертифіката про відсутність заперечень. Якщо нерухомість купується в іпотеку, покупець повинен отримати сертифікат про відсутність заперечень у банку. Також інвестору потрібні платіжна відомість від забудовника і сертифікат про передачу об'єкта.
Реєстрація права власності. Покупець вносить залишок суми на рахунок. Сторони реєструють угоду в Земельному департаменті Дубая. Після реєстрації переходу права власності продавець отримує оплату.
Якщо нерухомість купується на стадії будівництва, "Контракт F" і сертифікат про відсутність заперечень не потрібні. Інвестор повинен лише підписати початковий договір про продаж, який переоформляється після закінчення будівництва.
Які "підводні камені" під час купівлі нерухомості в Дубаї
Під час купівлі житлових об'єктів у новобудовах Дубая можуть з'явитися підводні камені, про які інвестор не підозрював, тому важливо бути уважним, а краще заручитися підтримкою юриста.
Так, при купівлі нерухомості в новому будинку з метою подальшого перепродажу потрібно враховувати, що забудовник може прописати в договорі обмеження на продаж апартаментів до здачі будинку в експлуатацію. Забудовник може вказати, що інвестор зобов'язаний виплатити, наприклад, 30-40% від вартості об'єкта для отримання дозволу на перепродаж.
Є випадки, коли забудовник встановлював ціновий бар'єр і не дозволяв інвесторам перепродаж апартаментів за цінами, нижчими від визначеного рівня, щоб не знижувати темпів продажів інших об'єктів цього ж будинку.
Якщо нерухомість купується з метою здачі в оренду, інвестор має переконатися, що заявлена забудовником орендна плата відповідає ринковим показникам. Трапляється, що будівельні компанії "субсидують" орендну плату протягом 1-2 років, а після потрапляння на відкритий ринок орендна цінність апартаментів падає.
Щоб обійти ці та інші можливі підводні камені під час купівлі нерухомості в Дубаї, важливо переконатися в надійності продавця й уважно вивчити всі пункти договору перед підписанням. Заручившись підтримкою досвідченого рієлтора і юриста, вдасться уникнути неприємних моментів та інвестувати кошти безпечно і вигідно.
