Підтвердження походження коштів під час купівлі квартири в Україні

В умовах посилення фінансового контролю питання підтвердження походження коштів при купівлі квартири в Україні стає дедалі актуальнішим. Банки, нотаріуси та податкові органи стали суворіше підходити до перевірки великих платежів, а участь України в міжнародній системі обміну фінансовими даними призвела до того, що операції з нерухомістю наразі відбуваються під більш детальним контролем.

Навіть якщо гроші були накопичені роками та отримані законним шляхом, їхнє походження має бути доведене. В іншому випадку угода може затягнутися або не відбутися. У цій статті розглянемо, коли і кому потрібно підтверджувати джерело доходів, які документи підходять для доказу легальності доходів, чи можна обійтися без таких підтверджень і якими можуть бути наслідки, якщо покупець не зможе пояснити походження своїх грошей.

Чи обов'язково підтверджувати доходи при купівлі квартири?

Найчастіше при придбанні нерухомості потрібно підтвердження походження грошей. Формально, під час підписання договору купівлі-продажу закон не зобов'язує покупця надавати довідку про доходи. У той же час на практиці без документального підтвердження доходів сплатити нерухомість може бути неможливо.

Будь-яка фінансова операція проходить обов'язковий фінансовий моніторинг, особливо якщо сума платежу перевищує 400 000 грн або її еквівалент в іноземній валюті. Банк повинен переконатися, що гроші не отримані незаконним шляхом, а рівень офіційних доходів покупця відповідає вартості житла, що купується.

При відсутності документів для підтвердження доходів банк може заблокувати платіж або запросити додаткові пояснення. Щоб уникнути затримок під час укладання угоди і не зірвати її, найкраще поставитися до цього питання серйозно, а не як до простої формальності.

Які документи підтверджують легальність коштів

Перелік документів для підтвердження походження грошей досить великий, оскільки формується залежно від джерел отримання коштів покупцем квартири. Банк або нотаріус не може вимагати одного конкретного документа, оскільки в одного клієнта це може бути довідка про доходи з місця роботи, а в іншого — кредитний договір.

Ось перелік документів, які можуть підтвердити походження коштів:

• довідка про доходи — для офіційно працевлаштованих осіб, що показує розмір отриманої заробітної плати та утримані податки;

• довідка з Пенсійного фонду — для пенсіонерів, які отримують державні виплати;

• податкова декларація — підходить підприємцям, орендодавцям, інвесторам і тим, хто отримує відсотки, страхові виплати, виграші та інші види доходів;

• свідоцтво про право на спадщину — для тих, хто отримав гроші після набуття спадщини;

• договір дарування — якщо кошти на квартиру подарували родичі (їм у свою чергу доведеться підтвердити походження цих грошей);

• договір купівлі-продажу майна — якщо кошти отримані шляхом продажу автомобіля, земельної ділянки чи іншої нерухомості;

• кредитний договір — у разі оформлення банківського кредиту на купівлю житла;

• довідка банку про перевірку джерела коштів — коли гроші вже проходили фінансовий моніторинг на рахунку клієнта;

• документи за рішенням суду — якщо кошти надійшли після виконання рішення, наприклад, шляхом стягнення боргу чи компенсації.

Основне завдання покупця — показати, що гроші отримані законним шляхом. Чим більш зрозумілий і логічний вигляд має фінансова історія, тим швидше проходить перевірка і тим менше шансів на затримку угоди.

Чи можна обійтися без підтвердження джерела коштів при купівлі квартири?

Купівля квартири без підтвердження джерела доходів на практиці можлива, однак ризикова та часто призводить до затримок або відмови у проведенні платежу. Як згадувалося вище, закон безпосередньо не зобов’язує покупця надавати документи про доходи. І все ж таки банк, нотаріус і податкова служба мають право вимагати таке підтвердження в рамках фінансового моніторингу.

Навіть якщо покупець хоче розрахуватися з продавцем квартири готівкою, це не звільняє його від перевірки. Фінансовий моніторинг застосовується до всіх великих операцій незалежно від форми оплати. Банк може запросити документи за будь-якої транзакції, яка перевищує суму 400 000 грн. Нотаріус може піти на такі заходи при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості, якщо побачить якісь невідповідності.

У деяких випадках угоду вдається здійснити без додаткових підтверджень. Таке може статися, якщо кошти вже перебували на рахунку та раніше проходили перевірку або якщо сума платежу не надто велика. І все ж покупцю не завадить підготувати хоча б базові документи про доходи або походження коштів, оскільки є ймовірність, що платіж буде поставлений на паузу, а купівля — перенесена на невизначений термін.

Наслідки відсутності підтвердження походження коштів

Якщо покупець не може підтвердити легальність своїх коштів при купівлі квартири, це може призвести до проблем із боку банку та податкових органів. Банк може заблокувати платіж, що унеможливлює завершення угоди. Клієнту можуть просто відмовити в обслуговуванні або призупинити операцію для додаткової перевірки. Також банк може передати інформацію до органів фінансового моніторингу.

З боку податкової служби можна очікувати перевірки відповідності витрат покупця нерухомості задекларованим доходам, донарахування податків і штрафів за невідповідність доходів і витрат. Серйозніша неприємність — відкриття провадження за фактом ухилення від сплати податків.

Відсутність документів про походження коштів — це завжди тією чи іншою мірою ризик затримки угоди та ймовірність збільшення витрат через повторну підготовку пакета документів. Найкраще заздалегідь зібрати та оформити всі підтверджуючі папери, щоб уникнути неприємних ситуацій і купити квартиру безпечно й без затримок. В агентстві «Маяк» рієлтори працюють у команді з юристами, тому завжди можна отримати підказку, які документи підготувати для підтвердження доходів при купівлі житла.