Що потрібно знати при покупці квартири в Україні

Процедура оформлення купівлі квартири

Придбання нерухомості в Україні коштує чималу суму і пов’язане з безліччю ризиків. Щоб все пройшло успішно, потрібно ретельно розібратися в питанні та підійти до процедури купівлі житла відповідально. Розглянемо докладніше, як відбувається оформлення покупки квартири у 2023 році.

Що потрібно зробити перед покупкою квартири: перевіряємо об’єкт, власника та документи

Перше, що має зробити покупець, — перевірити юридичну чистоту об’єкта нерухомості, що сподобався. Що потрібно зробити:

  • переконатися, що житло не перебуває під арештом і не виступає як застава;
  • дізнатися, чи не прописана у квартирі неповнолітня дитина і чи не є вона співвласником;
  • перевірити, чи є треті особи, які теж мають права на нерухомість, і чи давали вони свою згоду на продаж;
  • переконатись, що будинок не входить до списку будівель, які планують знести.

Правильно проаналізувати квартиру можна за допомогою нотаріуса. Фахівець перевірить прописаних у квартирі, наявність арешту, тимчасово знятих з реєстрації, чи є застава або треті особи, які претендують на покупку. Якщо є якісь проблеми, нотаріус відмовиться завіряти угоду.

До підписання попереднього договору варто перевірити і власника квартири. Для початку варто переконатися, що паспортні дані продавця точно збігаються з інформацією в документах, що встановлюють право на нерухомість. Опис у технічній документації має відповідати реальності: планування, поверх, кількість кімнат, площа.

При оформленні купівлі-продажу квартири варто запитати продавця довідку про склад сім’ї. Якщо є прописані неповнолітні, можна запитати, як буде вирішено це питання.

Продавець не повинен мати зовнішніх ознак алкогольної або наркотичної залежності, викликати підозру щодо психічних захворювань. Дізнайтеся, чи є інші власники квартири, і якщо так, то чи погоджувалися вони на продаж. Якщо нерухомість отримана у власність за рішенням суду, потрібно переконатися, що термін оскарження цього рішення вже минув.

Які документи потрібні для покупки квартири

Запит витягу з Державного реєстру – перший крок для подальшого оформлення документів на покупку квартири. З документа можна дізнатися, хто власник, чи є обтяження. Якщо з житловою площею все нормально, можна підписувати попередній договір у нотаріуса.

Які документи знадобляться покупцю для придбання житла:

  • паспорт (для неповнолітнього – свідоцтво про народження);
  • свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення;
  • письмову згоду чоловіка/дружини — якщо в угоді беруть участь обидва, цей документ можна не оформлювати;
  • дозвіл органів опіки та піклування – якщо квартиру купують для дитини.

У свою чергу, продавець також займається підготовкою свого пакету документів. Що має надати власник:

  • правовстановлюючі документи;
  • витяг з Реєстру прав власності;
  • паспорт, ідентифікаційний код;
  • письмову згоду чоловіка (дружини);
  • технічний паспорт на квартиру;
  • свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення;
  • дозвіл органів опіки та піклування – якщо є неповнолітні співвласники;
  • довідку про склад сім’ї;
  • висновок про оцінку нерухомого майна;
  • відмова співвласника від пріоритетного права придбання частки квартири – якщо продається частина нерухомості;
  • довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів.

Зібрані продавцем документи має перевірити нотаріус. Якщо з паперами все гаразд, можна переходити до підписання договору.

Як відбувається угода з купівлі квартири

Фінальною перевіркою документів та завіренням угоди займається нотаріус. Тільки після цього угода набуває юридичної чинності і право власності переходить від однієї сторони до іншої.

Що являє собою порядок купівлі квартири:

  1. Проводиться перевірка об’єкта нерухомості, власника та документів. Житлова площа не має бути під арештом або під заставою, на неї є всі необхідні папери.
  2. Підписується попередній договір. Цей документ постає як гарантія, що сторони виконають свої зобов’язання.
  3. Готуються всі документи для укладання угоди. Необхідні папери збирає і покупець, і продавець, після чого надаються нотаріусу.
  4. Укладається договір купівлі-продажу. Право власності переходить до покупця.
  5. Проводиться розрахунок придбаної квартири.
  6. Оплачуються послуги нотаріуса та юриста (якщо він також бере участь в угоді).

Що таке договір купівлі-продажу квартири

Процедура купівлі квартири найчастіше передбачає оформлення двох договорів: попереднього та основного договору купівлі-продажу. Підписанням попереднього договору продавець та покупець підтверджують свої наміри укласти угоду. У документі фіксується вартість об’єкта, порядок оплати та інші важливі нюанси. Під час підписання попередньої угоди покупець передає завдаток власнику. Найчастіше він становить 10% вартості квартири.

Договір купівлі-продажу нерухомості – це документ, який містить інформацію про перехід права власності на квартиру від однієї особи до іншої. Договір оформляється у нотаріуса під час укладання угоди купівлі-продажу. Після підписання та нотаріального засвідчення документа дані про нового власника вносять до електронного Реєстру речових прав. Оригінал договору купівлі-продажу та його завірена копія, а також витяг з реєстру про реєстрацію передаються покупцю.

Навіщо потрібен юрист або ріелтор при оформленні покупки квартири

Купити квартиру цілком реально і самотужки, не користуючись послугами ріелтора або юриста. Але якщо немає досвіду у придбанні нерухомості, хочеться прискорити процедуру та убезпечити себе від дій шахраїв, допомога досвідчених фахівців не буде зайвою.

Юрист допоможе дотриматися порядку оформлення об’єкта нерухомості. Цей спеціаліст компетентний під час перевірки, збору та підготовки документів. Він також може допомогти у нестандартних ситуаціях, коли є спірні питання щодо передачі майнових прав. Але юрист не займається пошуком потрібних об’єктів.

Часто до юристів звертаються, щоб отримати довідку про зареєстрованих у квартирі мешканців, перевірити об’єкт на відсутність обтяжень, іпотеки чи арешту, заборгованості з комунальних платежів. Ще одна причина звернутися до фахівця — скласти договір купівлі-продажу та переконатися у безпеці угоди. У цих питаннях може допомогти і агент нерухомості.

Якщо ви співпрацюєте з кваліфікованим ріелтором, можна обмежитись лише його послугами, не звертаючись ще й до юриста. Ріелтор заощадить покупцю сили, час та гроші. Агент швидше знайде потрібну квартиру, домовиться про її купівлю на вигідних умовах, перевірить юридичну чистоту об’єкта, допоможе оформити всі документи та укласти угоду. З досвідченим ріелтором процес покупки пройде набагато легше та спокійніше.

Особливості оформлення квартири в новобудові

При покупці квартири в новому будинку на стадії будівництва можна виділити два основні етапи: інвестування коштів і очікування здачі будинку в експлуатацію та оформлення права власності на нерухомість.

Перший етап придбання квартири в новобудові включає підписання інвестиційного договору. Для укладання договору знадобляться паспорт, ідентифікаційний код, кошти, згода чоловіка (дружини). Письмову згоду можна надати вже на етапі оформлення права власності.

Перед тим, як зайнятися процедурою оформлення права власності, потрібно отримати технічний паспорт на житло. Зареєструвати право власності можна в органах місцевого самоврядування чи через нотаріуса.

Для реєстрації потрібно подати такі документи:

  • паспорт та ідентифікаційний код;
  • свідоцтво про шлюб;
  • паспорт та ідентифікаційний код дружини/чоловіка;
  • інвестиційний договір;
  • довідку про виплату паю;
  • акт прийому-передачі житлової площі;
  • технічний паспорт;
  • документи про введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси.

Після перевірки документів та реєстрації права власності покупець первинного житла отримує витяг з реєстру, який підтверджує, що він є власником купленої нерухомості.

Особливості оформлення квартири на вторинному ринку

Якщо прийнято рішення купити нерухомість на вторинному ринку, для укладання угоди обов’язково оформляється договір купівлі-продажу. Попередній договір укладається не завжди, а за бажанням продавця та покупця. Якщо покупець точно вирішив, що хоче купити конкретну житлову площу, але внести кошти зможе трохи пізніше, він може скласти попередню угоду про свої наміри придбати квартиру.

Зазвичай попередній договір укладають терміном трохи більше 30 днів. За цей час продавець встигне зібрати всі документи та виписати із квартири зареєстрованих членів сім’ї, а покупець вирішить питання з оплатою.

Коли все буде готово, покупець зустрічається із продавцем у нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу. Договір потрібно уважно прочитати, особливо те, що написано дрібним шрифтом, і переконатися, що в ньому немає перепусток, які можна використовувати для внесення нової інформації. На підставі договору купівлі-продажу покупець отримує право власності на квартиру, тому важливо уникнути моментів, через які документ можуть визнати недійсним.

Як відбувається розрахунок при покупці нерухомості

При підписанні договору купівлі-продажу покупець виплачує продавцю суму, що дорівнює вартості нерухомості або меншу, якщо раніше було внесено завдаток. Передати кошти можна і до підписання договору, але тут є ризики для покупця, оскільки фактично і гроші, і майнові права будуть у продавця. Якщо оплачувати квартиру після укладення договору, то ризикує продавець: документ уже підписано, а гроші ще не отримано.

Оптимальне рішення — передати гроші продавцеві після того, як договір буде підписано обома сторонами, але ще не завірено нотаріусом. Також убезпечити всіх учасників процесу допоможе депозит нотаріуса, через який можна здійснити оплату. Покупець переказує кошти, сторони підписують договір, після чого продавець отримує гроші.

Скільки коштує оформлення квартири

Вартість об’єкта нерухомості — це ще не всі витрати, які доведеться зазнати покупцю, щоб стати повноправним власником квартири. Частину витрат може взяти на себе продавець, а деякі з них просто заздалегідь включити  у вартість квартири.

Які витрати на оформлення об’єкта нерухомості передбачені:

  • держмито – 1% від суми нерухомості (є пільги для деяких категорій продавців та покупців);
  • податок до Пенсійного фонду – 1% від вартості квартири;
  • послуги нотаріуса — витрати на державного нотаріуса можуть виявитися меншими, ніж на приватного, хоча черги до першого можуть виявитися більшими, але орієнтуватися на суму від 1000 грн;
  • послуги ріелтора — комісійні агенти з нерухомості становлять 2–5% вартості об’єкта;
  • реєстрація права власності – на кінцеву суму впливає терміновість проведення процедури, тому вона може коливатися від 180 грн. до 8 800 грн.

Від сплати податків при купівлі житла звільняються члени сімей військовослужбовців, учасники ліквідації аварії на ЧАЕС, ветерани, люди, які мають інвалідність І-ІІ груп. Будь-які пільги не можуть поширюватися автоматично на другий бік угоди.

Деякі витрати з перелічених вище, може взяти продавець. Це може стосуватися оплати послуг ріелтора, особливо у випадках, коли агенти з обох сторін працюють за системою партнерських продажів.

У продавця також є окремі витрати, пов’язані з оформленням угоди купівлі-продажу. До них відносяться податок на дохід фізичної особи, державне мито та військовий збір. Продавець не зобов’язаний сплачувати ПДФО, якщо вперше продає нерухомість або якщо квартиру куплено понад 3 роки тому.

Оформлення купівлі квартири не завдає труднощів, якщо процедура проходить під супроводом досвідчених фахівців або у самого покупця вже є досвід у цій сфері.