Що потрібно знати при покупці приватного будинку в Україні
Купівля приватного будинку в Україні тягне за собою істотні витрати. У зв'язку з цим до питання придбання нерухомості та земельної ділянки потрібно підійти особливо уважно. У цій статті розглянемо найважливіші моменти під час купівлі будинку. Розповідаємо, на що звернути увагу під час вибору об'єкта, які документи мають бути у продавця і покупця, як відбувається угода та іншу необхідну інформацію.
На що звернути увагу під час купівлі
Вибрати будинок складніше, ніж квартиру, оскільки потрібно оцінювати не тільки внутрішнє оздоблення, а й стан самої будівлі, комунікацій, ділянки тощо. Щоб не проґавити нічого важливого, найкраще йти на огляд із ріелтором. Досвідчений фахівець точно знає, на що звертати увагу і зможе вказати на недоліки або переваги об'єкта.
Отже, що потрібно оцінити під час купівлі будинку:
Локація. Подумайте, наскільки буде зручно добиратися від заміського будинку на роботу або до необхідної інфраструктури (школи, дитячого садка, магазинів тощо). Не завадить дізнатися, чи є поруч зупинка громадського транспорту. Також варто перевірити стан доріг і наявність вуличного освітлення.
Ділянка. Під час купівлі будинку обов'язково слід подумати, який розмір земельної ділянки влаштує вас. Якщо на ділянці побудований гараж, це можна записати в переваги. Плюсом буде і наявність саду.
Технічний стан. Будинок потрібно оцінювати особливо пильно, оскільки від якості стін, даху, фундаменту залежить комфорт і безпека проживання в ньому. Товсті стіни грітимуть взимку й охолоджуватимуть влітку. Фундамент не має бути занадто низьким, добре, якщо він утеплений. Горище і підвал мають бути сухими, без слідів цвілі. При перевірці вікон потрібно переконатися, що в склопакетах немає вологи, а зі щілин не дме.
Комунікації. Під час огляду будинку варто попросити власника увімкнути газ, воду та опалення. Потрібно переконатися, що все справно і працює так, як належить. Напір води має бути хорошим, сама вода має швидко йти. Якщо до будинку не підведена центральна каналізація, а передбачена вигрібна яма, вона не повинна бути занадто повною, інакше це вказує на поганий дренаж.
Планування. Переконайтеся, що в будинку достатньо місця для сім'ї, кухня не маленька і що для всіх знайдеться свій куточок. Якщо будинок занадто великий, але планування не продумане, опалювати його буде дорого, а жити незручно.
Інвестиційна привабливість. Навіть якщо в планах купити будинок для себе і немає й думки про те, щоб його продавати, все одно слід оцінити ліквідність об'єкта. Обставини можуть скластися так, що захочеться купити іншу нерухомість, тому важливо, щоб будинок був привабливим для потенційних покупців.
Під час огляду будинку також можна спробувати уявити, що ви вже в нього заселилися. Які емоції при цьому відчуваються - позитивні чи негативні? Чи є відчуття, що цей будинок - ваше житло? Якщо орієнтуватися на свої почуття і ретельний огляд будівлі та ділянки, вийде ухвалити правильне рішення про те, купувати чи не купувати нерухомість.
Які документи мають бути у власника
Власник приватного будинку повинен підготувати досить великий пакет документів, оскільки продається не тільки житлоплоща, а й ділянка землі. Якщо в планах продати нерухомість у найкоротші терміни, потрібно заздалегідь зайнятися збором усіх необхідних паперів.
Які документи потрібні для продажу приватного будинку:
документ на право власності на будинок;
технічний паспорт;
виписка з реєстру про право власності або виписка з БТІ;
паспорт, ідентифікаційний код власника (якщо власників кілька, то документи на кожного);
свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення чи свідоцтво про смерть дружини/чоловіка;
дозвіл ради опіки виконавчого комітету (тільки в тому разі, якщо один із власників не досяг повноліття);
державний акт на земельну ділянку (якщо земля приватизована) або довідка про присвоєння кадастрового номера;
експертна оцінка будинку і землі;
довідка про відсутність обтяжень на ділянку з кадастрового бюро;
нотаріально завірена відмова сусідів від купівлі частки (якщо будинок розділений на двох господарів і перебуває у спільній частковій власності);
довідка про кількість прописаних осіб.
Також, щоб у майбутньому не було неприємних сюрпризів, у продавця варто попросити надати довідку про відсутність заборгованості по комунальних послугах і довідку з податкової інспекції про відсутність боргів з податку на землю.
Які документи потрібні для купівлі
На відміну від продавця список документів у покупця значно менший. Покупцеві достатньо мати при собі паспорт, довідку про реєстрацію та ідентифікаційний номер. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то йому знадобиться письмова згода на купівлю нерухомості від дружини/чоловіка. Також чоловік/дружина має надати свої паспорт та ідентифікаційний код.
Якщо будинок купують через представника, оскільки покупець не може особисто бути присутнім на угоді, у представника мають бути з собою паспорт та ідентифікаційний код довірителя, а також нотаріально завірена довіреність.
Як відбувається угода купівлі-продажу
Процес купівлі-продажу приватного будинку із земельною ділянкою досить складний і містить у собі кілька етапів. Щоб приблизно розуміти, що чекає на покупця і продавця, можна орієнтуватися на такі підказки:
Продавець має переконатися, що всі документи на будинок і землю готові та правильно оформлені. Земельна ділянка повинна мати кадастровий номер, будинок має бути введений в експлуатацію і теж мати свій документ.
Якщо будинок перебуває у спільній власності, то знадобиться згода іншої сторони на відчуження нерухомості. Це може бути як нотаріально завірена згода, так і особиста присутність у нотаріуса.
Обрати нотаріуса може як продавець, так і покупець. Важливо, щоб у нотаріуса була сертифікація і відповідне свідоцтво з номером, перевірити яке можна в Єдиному реєстрі нотаріусів.
Перед укладенням угоди не завадить заздалегідь домовитися про вартість будинку, а також про те, хто і які витрати оплачує.
Для договору купівлі-продажу будинку і землі знадобиться замовити оцінку в незалежного оцінювача. Існує електронна система, куди оцінювачі вносять інформацію щодо оцінки об'єкта нерухомості. Така оцінка дійсна протягом 6 місяців. Не варто поспішати з отриманням оцінки, якщо ще невідомо, коли буде продаватися будинок.
Якщо на нерухомості є обтяження (іпотека, застава), то нотаріус не зможе провести операцію.
Оформлення договору купівлі-продажу будинку в нотаріуса відбувається в присутності обох сторін або їхніх представників за наявності в них довіреностей. Попередньо нотаріус візьме на вивчення пакет документів, підготує форму договору купівлі-продажу і надасть його для ознайомлення продавцю і покупцю.
Угода купівлі-продажу будинку проводиться за місцем знаходження об'єкта або за місцем прописки сторін.
Оформлення угоди може зайняти різний час: усе залежить від складності конкретної ситуації. Близько 80% угод виконуються за 1 день, ще близько 15% - до 5 днів. Лише найскладніші ситуації потребують вирішення протягом 1 місяця або більше.
Які витрати несе покупець
Під час укладення договору купівлі-продажу будинку в Україні потрібно сплатити кілька обов'язкових платежів. До таких належать держмито, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), військовий і пенсійний збори. Також потрібно оплатити послуги нотаріуса, оцінювача та ріелтора.
ПДФО, військовий збір і держмито оплачує продавець, а покупець оплачує збір до Пенсійного фонду. Такі платежі мають здійснюватися саме від зазначених платників, при цьому, хто на що дає грошові кошти - це внутрішня домовленість сторін. Залежно від цих домовленостей покупець може і повністю оплачувати податки та держмито, і платити їх навпіл із продавцем.
Навіщо потрібен ріелтор
Покупці не завжди розуміють важливість роботи ріелтора під час купівлі нерухомості. Водночас досвідчений агент може виявитися важливим помічником у такому питанні, як придбання приватного будинку із земельною ділянкою.
Ось кілька основних причин, чому варто звернутися до ріелтора для купівлі будинку:
пошук відповідного об'єкта - оскільки ріелтор знає ринок і має доступ до бази будинків, що продаються, він набагато швидше зможе знайти підходящий варіант, який влаштує покупця;
організація переглядів - фахівець складе зручний ланцюжок переглядів, тож покупець зможе за обмежений час переглянути максимум пропозицій, які відповідають його вимогам, а також вкаже, на що звернути пильну увагу під час огляду будинку;
проведення переговорів - ріелтор вміє торгуватися на користь клієнта, а також завжди підкаже, коли об'єкт дійсно вигідний і його не варто упускати;
перевірка документів - ріелтор, який працює в одній команді з юристами, перевірить усі документи продавця і переконається, що об'єкт точно не проблемний;
розв'язання організаційних питань - ріелтор точно знає, як швидко вирішити будь-які питання, чи то пошук нотаріуса, отримання довідки, звернення до різних інстанцій тощо.
Щоб не виникло труднощів при купівлі приватного будинку, варто користуватися допомогою фахівців, які знають все про придбання житла. В агентстві нерухомості "Маяк" працюють ріелтори, юристи та нотаріус. Звертайтеся до професіоналів, щоб без нервів і зайвої витрати часу стати власником будинку в Києві або Київській області.
