У чому різниця між житловим і нежитловим фондом

Купити квартиру і перевести її в нежитловий фонд може стати вигідним підприємством. Житлова нерухомість коштує дешевше, ніж нежитлові приміщення, що дає змогу добре заробити на подальшому продажі або здачі в оренду. Але важливо розібратися у всіх нюансах і визначити, чи вийде змінити статус нерухомості.

Що означає нежитловий фонд?

Нежитлове приміщення - це об'єкт, призначений не для проживання, а для використання в комерційних цілях. Така нерухомість не підходить для прописки на відміну від квартири, де дозволяється прописатися тимчасово або на постійно.

Що можна віднести до нежитлового фонду:

• офіси та адміністративні будівлі;

• готелі, пансіонати, туристичні бази, ресторани та кафе;

• торгові центри, магазини, супермаркети, криті ринки;

• підземні та наземні паркінги, гаражі;

• промислові будівлі, склади;

• господарські будівлі (майстерні, бойлерні, котельні, времянки).

Щоб зрозуміти, чим відрізняється комерційна нерухомість від житлового приміщення, варто орієнтуватися на три основні параметри: призначення, тарифи на комунальні послуги та вартість майна.

Якщо говорити про призначення, то житловий фонд використовують для проживання, а не для ведення бізнесу. Комерційне приміщення призначене для отримання доходу, воно не підходить для проживання людей.

Тарифи на комунальні послуги для житлової та нежитлової нерухомості істотно відрізняються. Набагато вигідніше платити за комуналку власникам квартир, а не офісів або складів. Тарифи з комунальних платежів для комерційних об'єктів вищі, оскільки останні використовують для заробітку. Щоб заощадити, власники нежитлового фонду часто відмовляються від газу і гарячої води, якщо це можливо за видом діяльності.

Ще одна відмінна характеристика - це вартість об'єкта нерухомості. Купити нежитлове приміщення обійдеться приблизно на 20-30% дорожче, ніж квартиру. Ось чому є охочі придбати житлову нерухомість за нижчою ціною, а потім змінити її статус на "нежитлову".

Чи можна жити в нежитловому фонді?

Нежитлове приміщення вважається об'єктом, який не можна використовувати для проживання людей. Якщо власник хоче прописатися в такому приміщенні, йому потрібно спочатку переоформити нерухомість на житлову. Згідно з чинним законодавством України, у разі виявлення порушення той, хто проживає в нежитловому приміщенні, має сплатити штраф.

Чи можна перевести нежитловий фонд у житловий?

Змінити статус нерухомості з нежитлової на житлову можна, але це не так просто. Об'єкт має відповідати суворим вимогам:

• відрізняється високою якістю будівництва, не належить до нерухомості аварійного фонду, не підлягає знесенню;

• є можливість для підключення всіх необхідних комунікацій - каналізації, водопроводу, електрики, системи газопостачання;

• нерухомість відповідає правилам безпеки, не передбачає виникнення ситуацій, небезпечних для життя мешканців;

• висота стель у приміщенні відповідної для комфортного проживання висоти;

• у будинку немає джерел появи шкідливих речовин у повітрі.

Якщо приміщення не відповідатиме прописаним технічним нормам, не варто розраховувати на схвалення переоформлення об'єкта з нежитлового фонду в житловий.

Чи можна перевести житловий фонд у нежитловий?

Переведення житлового фонду в нежитловий також можливе, але є низка нюансів. Найчастіше переоформленням цікавляться для подальшого продажу або здачі в оренду приміщення для ведення комерційної діяльності. Власник може хотіти змінити статус квартири, щоб самостійно вести бізнес, наприклад, відкрити аптеку, невеликий магазин, офіс, салон краси, стоматологічний кабінет тощо.

Щоб вести бізнес-діяльність у квартирі, необов'язково змінювати її статус. Такий варіант можливий, якщо житло розташовується в будинку, який не включено до списків старого фонду або списків на знесення найближчим часом. Також обов'язковою умовою є реєстрація підприємця в тій квартирі, де він планує вести комерційну діяльність. Крім цього, місцеві жителі не повинні відчувати дискомфорт від ведення бізнесу іншою людиною.

Варіант із веденням комерційної діяльності у квартирі без її переоформлення вигідний. Підприємцю не потрібно платити за комуналку за завищеними тарифами. І все ж не всі бізнесмени відмовляються від переведення житлового фонду в нежитловий заради вигідних тарифів. Вони орієнтуються на іншу вигоду - вартість нерухомості істотно підвищується, коли квартира стає нежитловим приміщенням.

Яким умовам має відповідати нерухомість, щоб її можна було переоформити на нежитловий фонд:

• розміщена на цокольному або на першому поверсі будинку (квартири вище 3-го поверху не можна переобладнати під майстерню або студію);

• при розташуванні об'єкта вище 1-го поверху змінено категорію всіх приміщень під ним на нежитлову;

• у квартирі ніхто не зареєстрований, тобто власник має виписатися з неї;

• у приміщенні не буде відкриватися промислове підприємство, громадський туалет, похоронне бюро, пункт приймання вторсировини, пункт побутового обслуговування населення із застосуванням легкозаймистих і вибухонебезпечних речовин, заклад, що забруднює повітря або територію та створює підвищений рівень шуму або випромінювання;

• за площі об'єкта понад 100 м² у ньому облаштовано другий вхід із вулиці;

• передбачено всі умови для проведення інженерних комунікацій;

• виконані перепланування узаконені у відповідних інстанціях.

Окремо варто зазначити, що нерухомість не можна переоформити з житлової в комерційну, якщо в ній проживають люди за договором соціального найму або об'єкт вважається культурною спадщиною.

Як змінити цільове призначення об'єкта нерухомості?

Змінити статус нерухомості з житлової на нежитлову або з нежитлової на житлову може тільки той, у кого є права власності на цей об'єкт. Також важливо, щоб під час переоформлення житлового або комерційного приміщення воно не було нічим обтяжене (заставними зобов'язаннями, кредитом або іншими видами боргів).

Якщо об'єкт відповідає всім необхідним умовам, виконано підготовчі заходи, власник може звернутися до Центру надання адміністративних послуг у своєму місті та надати пакет документів. Які документи знадобляться для зміни цільового призначення нерухомості:

• копії документів про право власності на об'єкт, завірені нотаріусом;

• копія техпаспорта об'єкта нерухомості;

• письмова згода мешканців будинку на використання приміщення як нежитлового (у разі зміни категорії з житлової на нежитлову);

• довідка про реєстрацію власника за іншою адресою та довідка про відсутність зареєстрованих осіб у помешканні, статус якого переоформлюється;

• завірені нотаріусом установчі документи (якщо власник - юридична особа);

• проєктні пропозиції щодо реконструкції будинку або приміщення від сертифікованого архітектора.

Власник складає заяву на переоформлення об'єкта нерухомості в житловий або нежитловий фонд за умовами Житлового кодексу України. Підписати заяву може тільки власник приміщення.

Загалом, процедура переведення житлового приміщення до нежитлового фонду відбувається таким чином:

1. Підготувати технічний висновок про можливість переоформити об'єкт із житлового в нежитловий.

2. Отримати передпроєктні пропозиції щодо благоустрою території у відділі архітектури органу місцевого самоврядування.

3. Передбачити технічну можливість облаштування окремого входу.

4. Підготувати необхідні документи з вищевказаного списку.

5. Подати заяву та пакет документів до Центру надання адміністративних послуг.

6. Дочекатися рішення про переоформлення (заява розглядається протягом 45 робочих днів). Після закінчення зазначеного строку уповноважений орган має за 3 дні попередити власника об'єкта про рішення. Відповідь надсилається до ЦНАПу, де подавалися документи, на e-mail заявника або поштою на вказану адресу.

7. Отримати вихідні дані та технічні умови для реконструкції об'єкта.

8. Отримати проєкт реконструкції житлового об'єкта під нежитловий у сертифікованого фахівця.

9. Надіслати повідомлення про початок будівельних робіт через портал Дія.

10. Провести реконструкцію об'єкта нерухомості під авторським і технічним наглядом: облаштувати окремий вхід і облагородити територію.

11. Оформити новий техпаспорт.

12. Зареєструвати декларацію про готовність об'єкта нерухомості до експлуатації.

13. Зареєструвати право власності на нежитловий об'єкт.

Уся процедура займає досить багато часу, оскільки потрібно зібрати документи, отримати технічні плани, продумати перепланування тощо. До того ж кілька місяців доведеться чекати на відповідь після подання заяви на переведення.

Щоб під час переоформлення об'єкта з житлового на нежитловий або навпаки не виникли складнощі, найкраще звернутися по допомогу до досвідчених юристів. В агентстві нерухомості "Маяк" є свій юридичний відділ. Фахівці підкажуть, чи можна змінити категорію конкретного приміщення, які документи потрібно зібрати і як правильно подати заяву. У "Маяк" також працює нотаріус, який може завірити всі необхідні документи, зокрема копії документів про право власності на об'єкт.

Якщо потрібно змінити категорію приміщення без складнощів і неприємних сюрпризів, звертайтеся до фахівців агентства нерухомості "Маяк".