Вартість нерухомості в Україні формується з урахуванням безлічі факторів. Одні серйозно впливають на ціну об'єкта, інші - лише незначно. Щоб зрозуміти, чому одна житлоплоща коштує стільки-то, а інша - стільки-то, і знати, як визначити вартість своєї квартири, не завадить вивчити цю статтю.
Основні фактори для формування ціни житла на вторинному ринку
Якщо розглядати вторинний ринок, то в ньому фактори, що впливають на ціну квадратного метра, будуть трохи іншими, ніж у новобудовах. Ось що слід врахувати:
- де розташований об'єкт;
- у якому будинку розташована квартира;
- на якому поверсі розташоване житло;
- яка площа квартири і скільки в ній кімнат;
- у якому стані перебуває житлоплоща.
Один із найважливіших чинників - це місце розташування об'єкта. Нерухомість у центрі міста або в престижному районі однозначно буде дорожчою, ніж у спальному житловому масиві. Також відіграє роль добробут району, його впорядкованість, транспортна доступність, наявність інфраструктури (магазинів, шкіл, дитячих садочків, парків, торговельних центрів), екологічна обстановка.
Істотно впливають на вартість нерухомості тип будинку і його вік. У панельних будинках квартири коштують дешевше, ніж у монолітно-каркасних і цегляних. Ціни будуть тим вищими, чим новіша будівля.
Під час формування ціни враховується і поверх, на якому розташована квартира. Особливо актуальним цей фактор став із початком повномасштабної війни. Зараз продавці можуть встановлювати вищу вартість житла на нижніх поверхах будинків. У таких квартирах безпечніше і зручніше під час відключення світла, коли не працює ліфт. Хоча раніше цінувалися також верхні поверхи у висотних будинках, бо з вікон таких квартир відкривався гарний вид на місто.
Площа і кількість кімнат - ще одні важливі чинники для формування ціни. На вторинному ринку квадратний метр нерухомості меншого розміру коштуватиме дорожче, ніж квадратний метр просторішого житла.
Квартиру вийде продати дорожче, якщо продавець заздалегідь потурбувався про те, щоб упорядкувати всі важливі документи. І навпаки, якщо продається житлоплоща з проблемними документами, є ризик, що доведеться істотно поступатися покупцеві: мало хто хоче стати власником проблемного об'єкта. Якщо не хочеться втрачати в грошах, тоді варто спочатку розібратися з документами, а тільки потім виставляти об'єкт на продаж.
Що впливає на формування вартості квартири в новобудові
Первинний ринок - інша історія і тут теж є свої чинники, які серйозно впливають на вартість. Ось деякі з них:
- клас об'єкта;
- стадія готовності будинку;
- локація і транспортна доступність;
- наявність соціальної та торговельної інфраструктури;
- репутація забудовника.
Якщо квартири в будинках економ- і комфорт-класу несильно відрізняються в ціні, то вартість квадратного метра в новобудові бізнес-класу буде вже істотно вищою. Найдорожчі пропозиції можна знайти в елітних житлових комплексах.
Якщо говорити про стадію готовності будинку, то на старті продажів забудовники пропонують найнижчі ціни на квартири. При цьому будівництво може бути ще й не розпочато або можуть уже проводитися роботи над фундаментом. На початковому етапі інвестори серйозно ризикують своїми коштами, але можуть отримати найпривабливішу ціну. З просуванням будівництва ціни на квартири підвищуються в кілька етапів і досягають свого піку при здачі будинку в експлуатацію. Стартова ціна від кінцевої може відрізнятися на 30-50%.
Чим вигідніше розташована новобудова, тим дорожчим у ній буде житло. Якщо поруч є станція метро, зупинки громадського транспорту, розважальна, соціальна та торговельна інфраструктура, не варто розраховувати на те, що забудовник запропонує квартири за низькими цінами. Якщо ж будинок зводять у новому спальному районі або в передмісті, де поки що погане транспортне сполучення і ще немає навіть супермаркету, тут точно можна відносно недорого купити житло.
На вартість квартири в новому будинку також впливає тип опалення. Індивідуальне або автономне (власна котельня) опалення користується більшим попитом у покупців, ніж централізоване опалення. У зв'язку з цим квартири з індивідуальним котлом коштують дорожче.
Імідж забудовника - ще один важливий фактор, від якого залежать ціни на квартири в новобудові. Якщо у будівельної компанії погана репутація, кілька незавершених об'єктів або постійні затримки зі здачею, вона буде змушена встановлювати нижчі ціни, щоб приваблювати інвесторів, інакше квартири будуть погано продаватися. Водночас забудовник із гарною репутацією має можливість реалізувати квадратні метри за вищою вартістю, оскільки йому довіряють.
Як визначити реальну вартість своєї квартири
Оптимальне рішення, як зрозуміти, за якою ціною продавати квартиру, - проаналізувати ринок нерухомості. Для цього власник може зайти на сайти оголошень або спеціалізовані ресурси і пошукати там аналогічні об'єкти у своєму місті. Важливо не просто вивчати всі об'єкти поспіль, а спробувати знайти максимально схожу за параметрами пропозицію. На сайті потрібно використовувати фільтри за районом, кількістю кімнат, площею.
Ідеальний варіант - ознайомитися якомога з більшою кількістю оголошень. З них потрібно вибрати ті, які максимально схожі на об'єкт, який потрібно виставити на продаж. Потім слід розрахувати середню вартість квартири за запропонованими варіантами. Також важливо враховувати, що в більшості оголошень вказана не реальна, а бажана вартість нерухомості, оскільки продавці закладають у ціну і можливість торгу. Якщо ринок нерухомості на цей момент стабільний або зростає, найімовірніше, у вартості закладена мінімальна знижка. Якщо ж ситуація на ринку нестабільна, то знижка може бути більшою.
Якщо не підходить варіант із самостійним моніторингом ринку нерухомості та визначенням ринкової ціни квартири, варто звернутися до професійного ріелтора. Співробітники АН "Маяк" проведуть аналіз і скажуть реальну вартість житла, а також можуть провести низку дій для підвищення ціни та привабливості об'єкта для покупців.
- 1 перегляд