Як швидко та вигідно продати комерційну нерухомість
Продати комерційну нерухомість вигідно і швидко цілком реально. Для цього потрібно підготувати об'єкт до продажу, встановити оптимальну ціну та організувати ефективну рекламу. У цій статті розглянемо всі важливі нюанси під час продажу комерційної нерухомості: визначення вартості, перелік необхідних документів, пошук покупця, обов'язкові податки, допомога рієлтора тощо.
Продаж комерційної нерухомості: з чого почати
Насамперед продавець комерційного об'єкта повинен оцінити ситуацію на ринку нерухомості у своєму місті. Це завдання складається з декількох етапів: проаналізувати попит і пропозицію, порівняти об'єкти, визначити оптимальну ціну.
Одним із найважливіших етапів під час продажу будь-якої нерухомості, зокрема комерційної, є визначення її вартості. Залежно від встановленої ціни об'єкт може продаватися довго або швидко, продавець може недоотримати прибуток або, навпаки, продати об'єкт з хорошою вигодою.
Що впливає на ціну комерційної нерухомості:
розташування об'єкта - локація оцінюватиметься по-різному залежно від типу нерухомості, наприклад, для торговельної точки важлива хороша прохідність, тоді як для складу відіграє роль зручний під'їзд на машині;
наявність інфраструктури - для магазинів важлива близькість паркування і відсутність конкурентів з такими ж товарами, для кафе має значення наявність офісних центрів тощо;
стан об'єкта - якщо потрібен ремонт, перепланування та оновлення комунікаційних систем, можливо, доведеться знизити ціну;
технічні характеристики - вартість об'єкта формується також з урахуванням площі, висоти стель, поверховості, року побудови, типу перекриттів, наявності санвузлів тощо.
Крім того, що потрібно визначити вартість комерційного об'єкта для продажу, також необхідно звернутися до професійних оцінювачів для проведення незалежної експертної оцінки. Виданий експертами документ входить до переліку обов'язкових під час продажу нерухомості. Для проведення оцінки потрібно надати документ про право власності на приміщення, земельну ділянку або інший комерційний об'єкт, а також технічний паспорт.
Які документи потрібні для продажу комерційної нерухомості
Перелік документів для укладення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості буде різним залежно від того, хто продає об'єкт - юридична чи фізична особа. Якщо йдеться про продаж нерухомості юридичною особою, тоді для угоди потрібно підготувати такі документи:
документ про право власності;
документ про реєстрацію юридичної особи;
ідентифікаційний код і паспорт директора (паспорт і завірена довіреність представника);
статут підприємства зі змінами до нього;
установчий договір зі змінами;
техпаспорт;
виписка з реєстру прав власності на відчужуване комерційне майно;
протокол і наказ про призначення або обрання директора/голови правління;
печатка фізичної особи;
довідка про види діяльності підприємства;
документи на землю;
довідка про відсутність податкової застави та заборон на відчуження;
протокол про продаж нерухомого комерційного об'єкта із зазначенням вартості продажу.
Якщо комерційну нерухомість продає фізична особа або фізична особа-підприємець, тоді пакет документів буде таким:
свідоцтво про право власності;
техпаспорт на об'єкт і документи на землю;
витяг із реєстру заборон на відчуження;
паспорт та ідентифікаційний код власника/власників;
витяг з Держреєстру обтяжень для кожного власника (якщо нерухомість куплена в шлюбі);
свідоцтво про реєстрацію шлюбу (свідоцтво про розірвання шлюбу або свідоцтво про смерть чоловіка/дружини);
заява-згода чоловіка/дружини на відчуження нерухомості, яка перебуває у спільній власності;
свідоцтво про народження дитини (якщо вона є власником об'єкта);
схвалення опікунської ради на відчуження нерухомості в інтересах малолітніх дітей або недієздатних громадян, якщо вони є власниками;
заяви-відмови від своєї частки інших членів часткової власності;
документ про незалежну експертну оцінку комерційної нерухомості.
Документи найкраще зібрати до старту продажу об'єкта, оскільки вже в перший день покупець може прийняти рішення придбати виставлену нерухомість. Якщо необхідні папери не будуть готові, зацікавлений клієнт може передумати, оскільки не кожен готовий чекати.
Як підготувати комерційну нерухомість до продажу
Щоб продати комерційну нерухомість не тільки швидко, а й вигідно, важливо подбати про те, щоб об'єкт мав привабливий зовнішній вигляд. Навіть якщо йдеться про бюджетне приміщення, воно може зацікавити більшу кількість покупців, якщо в ньому, щонайменше, провести прибирання і винести мотлох. Якщо комерційна нерухомість розташована в новому будинку і була куплена без ремонту, є сенс виконати недорогий косметичний ремонт. Такі витрати окупляться під час продажу.
Підготовка комерційної нерухомості до продажу - це не тільки про прибирання або косметичний ремонт. Об'єкт має бути підготовлений до угоди і в частині документації. Важливо, щоб нерухомість не перебувала під арештом або в заставі. Також необхідно, щоб не було заперечень з боку третіх осіб, які претендують на об'єкт.
Під час виставлення комерційного приміщення на продаж потрібно визначити його переваги. Це може бути вигідне розташування, свіжий ремонт, близькість інфраструктури, зручний під'їзд, велика стоянка тощо. Підготовлена інформація про переваги буде корисною на наступних етапах продажу.
Коли нерухомість підготовлена, потрібно визначитися з ціною, проаналізувавши ринок і розглянувши аналогічні пропозиції. Якщо неправильно оцінити об'єкт, оголошення про продаж може зависнути на місяці. У разі, коли складно визначитися з вартістю нерухомості, слід звернутися по допомогу до професіоналів: оцінювача і досвідчених ріелторів.
Після цього можна працювати над складанням ефективного оголошення і загалом над створенням рекламної кампанії. Рекламу потрібно розміщувати там, де є цільова аудиторія. Це можуть бути як відповідні сайти-агрегатори оголошень, так і тематичні сторінки в соціальних мережах. Для оголошень потрібно підготувати якісні фото та продуманий текст з описом усіх переваг. Також не завадить розмістити банер про продаж нерухомості на самому об'єкті.
Як знайти покупця на комерційну нерухомість
Якщо реклама організована правильно, довго чекати зацікавлених клієнтів не доведеться. Але важливо також утримати покупця і довести його до угоди, що виходить далеко не у всіх продавців.
Щоб переговори пройшли успішно, потрібно не просто описувати покупцеві переваги комерційної нерухомості, а й пояснити, яку вигоду вони можуть принести. Наприклад, близькість офісної будівлі до торгової точки може стати додатковим джерелом клієнтів.
Продавець також може озвучити покупцеві розмір потенційного прибутку, якщо здавати приміщення в оренду або використовувати його під власний бізнес. Важливо звернути увагу покупця на те, за який термін окупиться нерухомість. Це може стати вирішальним моментом для покупця під час придбання конкретного комерційного об'єкта.
Проводити покази об'єкта найкраще в денний час, коли є хороше освітлення і коли торгове або офісне приміщення має найпривабливіший вигляд. Правильна демонстрація нерухомості підвищує шанси швидко продати її.
Які податки під час продажу комерційної нерухомості
Згідно з податковим законодавством України, під час продажу комерційного об'єкта податки зобов'язані платити як продавець, так і покупець.
Які податки платить продавець:
держмито - 1% від вартості об'єкта;
податок на доходи фізичної або юридичної особи, ФОП - 5%;
військовий збір - 1,5%.
Якщо нерухомість перебуває у власності продавця менше ніж 3 роки або протягом одного звітного року він продав кілька об'єктів, крім основних податків, потрібно заплатити збір на дохід у розмірі 5%.
Також є нюанси для продавців комерційної нерухомості, які не є громадянами України. Вони платять стандартні держмито і військовий збір, тоді як податок на доходи збільшено - до 18% від вартості об'єкта.
Які податки платить покупець:
держмито - 1% від кадастрової вартості об'єкта;
збір до Пенсійного фонду - 1%;
адміністративний збір за переоформлення прав власності.
Податкове навантаження зменшується, якщо йдеться про ліквідаторів аварії на ЧАЕС, учасників бойових дій та їхні сім'ї, осіб з інвалідністю I-II груп.
Чи варто звертатися за послугами в агентства нерухомості
Швидкий і вигідний продаж комерційної нерухомості можливий як самостійно, так і за допомогою ріелторів. Але в першому випадку важливо, щоб у продавця були відповідні знання і досвід, інакше об'єкт може продаватися довго або власник отримає менше прибутку, ніж міг би. Якщо не хочеться ризикувати і втрачати час, краще одразу звернутися в агентство нерухомості.
Експерти АН "Маяк" допомагають правильно підготувати комерційний об'єкт, встановити оптимальну ціну, створити ефективну маркетингову стратегію для швидкого і вигідного продажу нерухомості. У агентства є своя база клієнтів і власні канали реклами, тож шанси продати об'єкт терміново набагато вищі.
Ріелтори АН "Маяк" беруть на себе організацію переглядів, переговори про ціну з покупцями, підготовку необхідних документів. В агентстві також працює своя команда юристів, є нотаріус. Продавцю не потрібно шукати, де перевірити договір купівлі-продажу і переконатися, що угода проходить законно і з захистом його інтересів.
Звертайтеся до професіоналів агентства "Маяк", якщо потрібно продати комерційну нерухомість у Києві або Київській області швидко і вигідно.
