Будущий объект недвижимости (МОН)
Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке, многих инвесторов интересует вопрос, возможно ли каким-то образом обезопасить свои деньги до того, как дом будет завершен. В Украине это стало возможным благодаря новым изменениям в законодательстве и внедрению механизма будущего объекта недвижимости (МОН — укр. "майбутній об’єкт нерухомості).
МОН — это часть системы, которая позволяет инвестору официально зарегистрировать свое право на квартиру, паркоместо или коммерческое помещение еще на этапе строительства. Благодаря государственной регистрации и специальным имущественным правам инвестор получает юридическую защиту, прозрачные условия покупки и возможность легально отчуждать или передавать объект в залог.
Новая система обеспечивает контролируемое и безопасное оформление инвестиций в новостройки еще до ввода в эксплуатацию дома. В этой статье рассмотрим, как работает МОН, что стоит знать покупателю и какие преимущества дает новый механизм.
Почему возникла потребность во введении МОН
До принятия закона о будущих объектах недвижимости инвестирование в строительство в Украине оставалось рискованным. Покупатели квартир фактически передавали застройщикам денежные средства авансом, подписывая предварительные договоры или вкладывая деньги через фонды финансирования строительства. В большинстве случаев такие схемы не обеспечивали реальное право собственности до момента ввода дома в эксплуатацию. Это означало, что у инвестора не было законного подтверждения того, что квартира действительно принадлежит ему.
Из-за отсутствия четкой правовой базы возникали типичные проблемы: двойные продажи одной и той же квартиры, задержки или остановка строительства, банкротство застройщиков, когда инвесторы оставались без денег и жилья. У государства также не было эффективного механизма контроля за оборотом инвестиций в первичную недвижимость.
Механизм будущих объектов недвижимости стал ответом на эти вызовы. Он создает прозрачную систему, в которой права покупателей фиксируются в государственном реестре еще на этапе строительства. Благодаря этому инвестор получает не обещание квартиры в будущем, а юридически подтвержденное имущественное право на конкретный объект. МОН снижает риски мошенничества, а также делает первичный рынок жилья более понятным и безопасным для покупателей и для государства.
Что такое будущий объект недвижимости
Будущий объект недвижимости (МОН) — часть строительного проекта, которая еще не завершена, но уже определена в проектной документации как отдельный объект. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию МОН становится полноценным объектом недвижимости: квартирой, машиноместом, гаражным боксом или коммерческим помещением.
Главная идея МОН — формализовать права инвестора еще на этапе строительства. Государственная регистрация специального имущественного права (СМП — укр. "спеціальне майнове права") на МОН гарантирует, что купленная квартира или другой объект юридически существует и принадлежит именно инвестору. Это делает невозможным «продажу воздуха» и обеспечивает прозрачность первичного рынка недвижимости.
Будущие объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые. К жилым относятся квартиры и другие жилые помещения, а к нежилым — гаражи, машиноместа и коммерческие площади, например, магазины или офисы.
Чтобы лучше понимать, как формируются МОН, полезно знать связанные термины:
Неделимый объект незавершенного строительства. Это целый объект, у которого еще нет зарегистрированных специальных имущественных прав, и совершение любых сделок с ним запрещено до момента регистрации.
Делимый объект незавершенного строительства. Это объект, который условно разделен на несколько будущих объектов недвижимости. Именно в составе таких делимых объектов формируются МОН.
Специальное имущественное право. Это право инвестора на конкретный МОН, которое можно зарегистрировать в Государственном реестре прав еще до завершения строительства. Это право позволяет требовать завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и получения собственности на готовый объект.
МОН — это не просто квартира «на бумаге». Это юридически закрепленный актив, защищающий инвестора и делающий процесс покупки недвижимости в новостройке на стадии строительства прозрачным и безопасным.
Законодательная база и условия регистрации МОН
В Украине правовые основания будущих объектов недвижимости регулирует Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», вступивший в силу 10 октября 2022 года. Главная цель закона — обеспечить защиту прав инвесторов на первичном рынке и создать прозрачную и безопасную систему покупки еще не завершенных объектов.
Закон устанавливает, что до начала продажи любого МОН застройщик обязан зарегистрировать специальное имущественное право в Государственном реестре прав. Этот механизм гарантирует, что каждый инвестор, вкладывающий средства в новостройку, получает юридически защищенное право на конкретный объект. При этом действие закона распространяется только на новые объекты, для которых разрешение на строительные работы было выдано после 10 октября 2022 года.
Регистрация МОН возможна только при соблюдении следующих условий:
у застройщика есть право собственности или право пользования земельным участком, на котором строится объект;
наличие действующих градостроительных условий и ограничений или строительного паспорта;
разрешение на выполнение строительных работ, при этом строительство не должно быть остановлено из-за нарушений законодательства;
объект еще не введен в эксплуатацию;
специальное имущественное право должно быть зарегистрировано на верхний раздельный объект, в составе которого формируется МОН;
отсутствие обременений на делимый объект, блокирующих регистрацию МОН;
включение будущего объекта недвижимости в гарантийную долю, которая обеспечивает успешное завершение проекта даже в случае возникновения финансовых проблем у застройщика.
Благодаря этим нормам инвесторы получают прозрачную процедуру покупки, а риски мошенничества или продажи «воздуха» существенно уменьшаются. Закон создает четкие правила для застройщиков и позволяет строить первичный рынок недвижимости на надежных юридических началах.
Гарантийная доля строительства: как государство защищает инвестора
Гарантийная доля — это часть строительства, которая остается в собственности застройщика до момента ввода объекта в эксплуатацию. Ее главная цель — обеспечить завершение строительства жилого комплекса даже в случае финансовых затруднений или банкротства девелопера. Такой механизм создает дополнительный уровень защиты для инвесторов, так как продажи всех квартир без резерва больше не допускаются.
Размер гарантийной доли установлен законом и зависит от местоположения объекта:
10% от общей площади строительства — для крупных городов (Киев, Львов, Одесса, Харьков, Днепр);
5% — для других населенных пунктов.
Эта доля фактически является «страховым фондом» проекта. Ее нельзя продать до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если девелопер обанкротится, права на гарантийную долю могут быть переданы другому застройщику, который достроит объект.
Если обобщить, государство создало механизм, позволяющий завершить строительство даже при неблагоприятных обстоятельствах и уменьшающий риски потери инвестиций для покупателей. Гарантийная доля также стимулирует застройщиков более ответственно относиться к финансированию своих проектов, ведь она оказывает непосредственное влияние на возможность реализовать весь объем жилья. Это важный элемент новой системы регулирования первичного рынка, который увеличивает доверие к инвестициям в новостройки.
Договор купли-продажи МОН: как оформляется и что получает покупатель
Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (МОН) — это основной документ, который подтверждает права инвестора на конкретную квартиру, паркоместо или коммерческое помещение еще до завершения строительства. Он обязательно удостоверяется нотариусом, так как только последний имеет полномочия вносить изменения в Государственный реестр вещных прав, в частности, относительно специального имущественного права на МОН.
Для покупателя предусмотрены определенные издержки. Услуги нотариуса обычно составляют около 5000–6000 грн за квартиру или паркоместо и примерно 3500 грн за кладовую. Кроме того, регистрация СМП на МОН обойдется еще в 1% от стоимости объекта.
Оплата МОН может производиться двумя способами:
Полная официальная оплата, когда вся сумма указывается в договоре и перечисляется безналично. Этот вариант прозрачен, подтверждается документально и минимизирует риски для покупателя.
Частичная официальная оплата с дополнительными наличными. В таком случае договор часто предусматривает, что при расторжении сделки покупателю возвращается только официально задекларированная сумма. Такая схема позволяет минимизировать налоги, но значительно повышает риски для покупателя, поскольку переданная наличность не имеет юридического подтверждения и не подлежит защите нотариально.
Отчуждение прав на МОН другому лицу или переуступка также имеет свои правила. Если покупатель еще не оплатил полную стоимость объекта, понадобится согласие застройщика, а в договоре обычно предусматривается комиссия — около 3% от стоимости имущественного права. Если МОН полностью оплачен, его можно отчуждать без дополнительных комиссий и без согласия застройщика.
После заключения договора покупатель получает комплект документов, подтверждающий его права. Это копия выписки из Государственного реестра вещных прав о регистрации СМП на МОН, оригинал договора купли-продажи и выписка о наложенном обременении на объект. После полной оплаты обременение погашается, и покупатель получает выписку из реестра, что подтверждает его право собственности на будущий объект недвижимости.
Налогообложение при покупке и перепродаже МОН
При покупке и последующей перепродаже будущих объектов недвижимости инвестор сталкивается с определенными налоговыми обязательствами. Если инвестор продает МОН дороже, чем купил, налоги уплачиваются только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Ставки налогов составляют 18% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и 5% военного сбора. К примеру, если квартиру купили за 100 000 долларов, а продали за 120 000 долларов, налог на прибыль составит 23% (18% НДФЛ + 5% ВС) от разницы 20 000 долларов, то есть 4 600 долларов.
В случае отчуждения прав на МОН другому лицу также предусмотрены расходы и налоги:
услуги нотариуса, которые составляют около 5 000–6 000 грн за квартиру или паркоместо;
налог на прибыль, а именно НДФЛ и военный сбор, кроме случаев, если МОН получен по наследству.
Доход от переуступки может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости. В таком случае налогооблагаемая база будет считаться как «цена продажи или оценочная стоимость недвижимости минус затраты на ее приобретение», что позволяет точно учесть инвестиционную прибыль. Для наследников и ставка НДФЛ, и военный сбор составляют 5%.
Какие преимущества получает покупатель благодаря внедрению МОН
Введение механизма будущих объектов недвижимости (МОН) коренным образом меняет подход к покупке квартир в новостройках. Если раньше инвестор фактически вкладывал средства в строительство без четко определенного юридического статуса, то теперь получает законно оформленное имущественное право на конкретный объект еще на этапе возведения дома. Это делает инвестицию не только прозрачной, но и защищенной с точки зрения законодательства.
Основные преимущества для покупателя:
Юридическая определенность. Покупатель сразу получает право на конкретную квартиру или помещение, что подтверждается государственной регистрацией. Это устраняет риск двойной продажи или изменения условий застройщиком.
Защита инвестиций. МОН становится объектом гражданских прав, поэтому покупатель может им распоряжаться как любым другим имуществом: продать, подарить или передать по наследству.
Прозрачность расчетов. Все операции с имущественными правами проходят через официальные каналы с фиксацией в реестрах, что уменьшает риски мошенничества.
Финансовая гибкость. МОН можно использовать в качестве предмета залога или ипотеки, что открывает дополнительные возможности для кредитования под будущую недвижимость.
Гарантированное право на завершенный объект. После ввода дома в эксплуатацию имущественные права автоматически превращаются в право собственности без дополнительных сложных процедур.
Благодаря изменениям в законодательстве удалось создать понятный и защищенный механизм инвестирования в еще не введенное в эксплуатацию жилье. Покупатель получает реальную гарантию своих прав, а рынок новостроек — четкие и прозрачные правила игры.
Заключение
Внедрение механизма будущих объектов недвижимости стало важным шагом к цивилизованному рынку новостроек в Украине. Теперь покупка жилья на этапе строительства имеет понятную юридическую основу, а государство — инструмент контроля за прозрачностью сделок. Для покупателя это означает меньше рисков и больше уверенности в результате.
Механизм МОН постепенно формирует новую культуру инвестирования, в которой ключевую роль играют закон, открытость и ответственность застройщиков. Это создает предпосылки к росту доверия к первичному рынку и повышению качества жилищных проектов. В перспективе такая модель будет не только защищать покупателей, но и стимулировать развитие строительной отрасли, привлечение инвестиций и возобновление жилищного фонда страны.
