Что нужно знать при покупке частного дома в Украине

Покупка частного дома в Украине влечет за собой существенные расходы. В связи с этим к вопросу приобретения недвижимости и земельного участка нужно подойти особенно внимательно. В этой статье рассмотрим самые важные моменты при покупке дома. Рассказываем, на что обратить внимание при выборе объекта, какие документы должны быть у продавца и покупателя, как происходит сделка и другую необходимую информацию.

На что обратить внимание при покупке

Выбрать дом сложнее, чем квартиру, так как нужно оценивать не только внутреннюю отделку, но и состояние самого здания, коммуникаций, участка и т. д. Чтобы не упустить ничего важного, лучше всего идти на осмотр с риелтором. Опытный специалист точно знает, на что обращать внимание и сможет указать на недостатки или преимущества объекта.

Итак, что нужно оценить при покупке дома:

• Локация. Подумайте, насколько будет удобно добираться от загородного дома на работу или к необходимой инфраструктуре (школе, детскому саду, магазинам и т. д.). Не помешает узнать, есть ли рядом остановка общественного транспорта. Также стоит проверить состояние дорог и наличие уличного освещения.
• Участок. При покупке дома обязательно следует подумать, какой размер земельного участка устроит вас. Если на участке построен гараж, это можно записать в преимущества. Плюсом будет и наличие сада.
• Техническое состояние. Дом нужно оценивать особенно пристально, так как от качества стен, крыши, фундамента зависит комфорт и безопасность проживания в нем. Толстые стены будут греть зимой и охлаждать летом. Фундамент не должен быть слишком низким, хорошо, если он утеплен. Чердак и подвал должны быть сухими, без следов плесени. При проверке окон нужно убедиться, что в стеклопакетах нет влаги, а из щелей не дует.
• Коммуникации. При осмотре дома стоит попросить владельца включить газ, воду и отопление. Нужно убедиться, что все исправно и работает так, как положено. Напор воды должен быть хорошим, сама вода должна быстро уходить. Если к дому не подведена центральная канализация, а предусмотрена выгребная яма, она не должна быть слишком полной, иначе это указывает на плохой дренаж.
• Планировка. Убедитесь, что в доме достаточно места для семьи, кухня не маленькая и что для всех найдется свой уголок. Если дом слишком большой, но планировка не продумана, отапливать его будет дорого, а жить неудобно.
• Инвестиционная привлекательность. Даже если в планах купить дом для себя и нет и мысли о том, чтобы его продавать, все равно следует оценить ликвидность объекта. Обстоятельства могут сложиться так, что захочется купить другую недвижимость, поэтому важно, чтобы дом был привлекательным для потенциальных покупателей.

При осмотре дома также можно попробовать представить, что вы уже в него заселились. Какие эмоции при этом ощущаются — положительные или негативные? Есть ли ощущение, что этот дом — ваше жилье? Если ориентироваться на свои чувства и тщательный осмотр здания и участка, получится принять правильное решение о том, покупать или не покупать недвижимость.

Какие документы должны быть у владельца

Собственник частного дома должен подготовить достаточно большой пакет документов, так как продается не только жилплощадь, но и участок земли. Если в планах продать недвижимость в кратчайшие сроки, нужно заранее заняться сбором всех необходимых бумаг.

Какие документы нужны для продажи частного дома:

• документ на право собственности на дом;
• технический паспорт;
• выписка из реестра про право собственности или выписка из БТИ;
• паспорт, идентификационный код владельца (если собственников несколько, то документы на каждого);
• свидетельство о браке или свидетельство о разводе или свидетельство о смерти супруги/супруга;
• разрешение совета опеки исполнительного комитета (только в том случае, если один из собственников не достиг совершеннолетия);
• государственный акт на земельный участок (если земля приватизирована) или справка о присвоении кадастрового номера;
• экспертная оценка дома и земли;
• справка про отсутствие отягощений на участок из кадастрового бюро;
• нотариально заверенный отказ соседей от покупки доли (если дом разделен на два хозяина и находится в общей долевой собственности);
• справка о количестве прописанных лиц.

Также, чтобы в будущем не было неприятных сюрпризов, у продавца стоит попросить предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и справку из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогу на землю.

Какие документы нужны для покупки

В отличие от продавца список документов у покупателя значительно меньше. Покупателю достаточно иметь при себе паспорт, справку о регистрации и идентификационный номер. Если покупатель находится в браке, то ему понадобится письменное согласие на покупку недвижимости от супруги/супруга. Также супруг/супруга должен предоставить свои паспорт и идентификационный код.

Если дом покупается через представителя, так как покупатель не может лично присутствовать на сделку, у представителя должны быть с собой паспорт и идентификационный код доверителя, а также нотариально заверенная доверенность.

Как происходит сделка купли-продажи

Процесс купли-продажи частного дома с земельным участком достаточно сложный и включает в себя несколько этапов. Чтобы примерно понимать, что ждет покупателя и продавца, можно ориентироваться на следующие подсказки:

1. Продавец должен убедиться, что все документы на дом и землю готовы и правильно оформлены. У земельного участка должен быть кадастровый номер, дом должен быть введен в эксплуатацию и тоже иметь свой документ.
2. Если дом находится в совместной собственности, то понадобится согласие другой стороны на отчуждение недвижимости. Это может быть как нотариально заверенное согласие, так и личное присутствие у нотариуса.
3. Выбрать нотариуса может как продавец, так и покупатель. Важно, чтобы у нотариуса была сертификация и соответствующее свидетельство с номером, проверить которое можно в Едином реестре нотариусов.
4. Перед заключением сделки не помешает заранее договориться о стоимости дома, а также о том, кто и какие расходы оплачивает.
5. Для договора купли-продажи дома и земли понадобится заказать оценку у независимого оценщика. Существует электронная система, куда оценщики вносят информацию по оценке объекта недвижимости. Такая оценка действительна в течение 6 месяцев. Не стоит спешить с получением оценки, если еще неизвестно, когда будет продаваться дом.
6. Если на недвижимости есть отягощения (ипотека, залог), то нотариус не сможет провести сделку.
7. Оформление договора купли-продажи дома у нотариуса происходит в присутствии обеих сторон или их представителей при наличии у них доверенностей. Предварительно нотариус возьмет на изучение пакет документов, подготовит форму договора купли-продажи и предоставит его для ознакомления продавцу и покупателю.
8. Сделка купли-продажи дома проводится по месту нахождения объекта или по месту прописки сторон.

Оформление сделки может занять разное время: все зависит от сложности конкретной ситуации. Около 80% сделок выполняются за 1 день, еще около 15% — до 5 дней. Только самые сложные ситуации требуют решения в течение 1 месяца или больше.

Какие расходы несет покупатель

При заключении договора купли-продажи дома в Украине нужно оплатить несколько обязательных платежей. К таким относятся госпошлина, налог на доходы физических лиц (НДФЛ), военный и пенсионный сборы. Также нужно оплатить услуги нотариуса, оценщика и риелтора.

НДФЛ, военный сбор и госпошлину оплачивает продавец, а покупатель оплачивает сбор в Пенсионный фонд. Такие платежи должны осуществляться именно от указанных плательщиков, при этом, кто на что дает денежные средства — это внутренняя договоренность сторон. В зависимости от этих договоренностей покупатель может и полностью оплачивать налоги и госпошлину или платить их пополам с продавцом.

Зачем нужен риелтор

Покупатели не всегда понимают важность работы риелтора при покупке недвижимости. В то же время опытный агент может оказаться важным помощником в таком вопросе, как приобретение частного дома с земельным участком.

Вот несколько основных причин, почему стоит обратиться к риелтору для покупки дома:

• поиск подходящего объекта — так как риелтор знает рынок и имеет доступ к базе домов, которые продаются, он намного быстрее сможет найти подходящий вариант, который устроит покупателя;
• организация просмотров — специалист составит удобную цепочку просмотров, так что покупатель сможет за ограниченное время посмотреть максимум соответствующих его требованиям предложений, а также укажет, на что обратить пристальное внимание при осмотре дома;
• проведение переговоров — риелтор умеет торговаться в пользу клиента, а также всегда подскажет, когда объект действительно выгодный и его не стоит упускать;
• проверка документов — риелтор, работающий в одной команде с юристами, проверит все документы продавца и убедится, что объект точно не проблемный;
• решение организационных вопросов — риелтор точно знает, как быстро решить любые вопросы, будь то поиск нотариуса, получение справки, обращение в различные инстанции и т. д.

Чтобы не возникло трудностей при покупке частного дома, стоит пользоваться помощью специалистов, которые знают все о приобретении жилья. В агентстве недвижимости «Маяк» работают риелторы, юристы и нотариус. Обращайтесь к профессионалам, чтобы без нервов и лишней траты времени стать владельцем дома в Киеве или Киевской области.