Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости представляет собой документальное соглашение между продавцом и риелтором. Такой договор дает агенту исключительное право продавать объект недвижимости на протяжении определенного периода времени. В договоре прописываются обязательства обеих сторон. В этой статье рассмотрим, для чего заключать эксклюзивный договор, какие его преимущества для продавца и риелтора, стоит ли его подписывать и ряд других важных нюансов.

Для чего нужен эксклюзивный договор?

Эксклюзивный договор с риелтором (агентством) заключается только с одним агентом, именно по этой причине он носит такое название. Если продавец подписал такой документ с разными риелторами, может возникнуть конфликт интересов.

В эксклюзивном договоре обязательно прописываются комиссионные агента, условия и сроки продажи, особенности рекламы объекта и другие важные моменты. У продавцов может возникнуть вопрос — для чего нужен именно эксклюзивный договор? Ответ прост — в таком случае продавец может быть уверен в полной отдаче риелтора и его высокой эффективности, что ускоряет продажу недвижимости, причем по выгодной цене.

Эксклюзивный договор защищает интересы не только продавца, но и риелтора. Агент уверен, что в любом случае получит свою комиссию, поэтому может работать и совместно с риелторами из других агентств недвижимости, что повышает шансы быстрее найти покупателя. При этом продавец может рассчитывать не только на организацию показов, но и на помощь в предпродажной подготовке квартиры и проверке документов, создание эффективной маркетинговой стратегии, рекламу объекта по всем каналам агентства, заключение сделки при поддержке юриста и т. д.

Чем отличается эксклюзивный договор от обычного?

В отличие от эксклюзивного обычный агентский договор не исключает возможность сотрудничества продавца с другими агентствами или риелторами. Обычный договор фиксирует только размер комиссионных агента.

Если продавец заключит обычный договор с риелтором, он может найти покупателя и самостоятельно, при этом не будет обязан заплатить комиссию агенту. Но и рассчитывать на то, что посредник будет работать в полную силу в таком случае не приходится, так как он будет искать покупателя только по своим каналам, чтобы не раскрыть информацию про объект другим риелторам и не потерять потенциальный заработок.

Какие преимущества эксклюзивного договора для продавца и риелтора?

Для тех, кто никогда не продавал квартиру или другой объект недвижимости по эксклюзивному договору, плюсы и минусы такого варианта сотрудничества с риелтором могут быть неочевидными. Хотя у каждой стороны есть свои выгоды от заключения подобного договора.

Какие преимущества получает продавец от эксклюзивного договора:

• эффективная реклама объекта — риелтор использует все возможные маркетинговые инструменты и каналы рекламы, добавляет объект в базу агентства, использует систему партнерских продаж и т. д.;
• определение оптимальной цены — агент анализирует рынок, изучает аналогичные объекты, осматривает жилплощадь и определяет оптимальную стоимость квартиры, которая будет выгодной для продавца и при этом заинтересует покупателя;
• ограниченный срок реализации — если в случае с обычным договором агент не всегда может уделить должное внимание объекту продавца, то при заключении эксклюзивного договора он сам заинтересован вложиться в указанный срок и продать квартиру по выгодной цене, так как от этой цены будет зависеть и размер комиссионных;
• взаимная выгода — когда владелец жилплощади сотрудничает сразу с несколькими посредниками, они конкурируют между собой и часто вынуждают собственника снизить стоимость ради заинтересованного покупателя, тогда как в случае с эксклюзивом риелтор отстаивает интересы продавца и не будет необоснованно снижать цену;
• безопасная сделка — риелторы, которые сотрудничают с клиентами только по эксклюзивным договорам, чаще всего работают в солидных агентствах, а это значит, что у компании есть свои юристы для заключения безопасных и законных сделок;
• наличие отчетов — агент обязан предоставлять продавцу отчеты о проделанной работе, чтобы собственник мог оценить успешность выбранной стратегии.

Работать с одним агентством или риелтором это еще и удобно для продавца, так как ему не будут постоянно названивать разные агенты, задавать бесконечные вопросы о квартире, торговаться, договариваться о показах. При эксклюзивном договоре собственник может просто передать ключи от объекта риелтору и спокойно заниматься своими делами.

Какие преимущества получает риелтор (агентство) от эксклюзивного договора:

• уверенность в заработке — контакты продавца и адрес объекта есть только у одного риелтора, то есть можно не переживать, что клиента «уведет» другой агент;
• доступ к документам — риелтор знает, что все документы подготовлены и сделка не сорвется в последний момент из-за отсутствия какой-либо справки;
• окупаемость затрат — агент уверен, что его усилия, вложенные в продвижение объекта, окупятся, а комиссионные покроют расходы на рекламу, телефонные звонки и другие траты;
• удобная организация работы — когда у риелтора нет конкурентов по конкретному объекту, он может четко планировать показы и не переживать, что перед просмотром окажется, что другой агент уже продал эту же недвижимость;
• расширение базы клиентов — работа по эксклюзивному договору часто заканчивается полным удовлетворением запроса клиента, поэтому последний охотно делится контактами риелтора со своими знакомыми, что тоже выгодно для агента;
• развитие профессиональных качеств — эксклюзивное сотрудничество с продавцом подразумевает применение риелтором новых методов работы, поиск нестандартных решений, использование профессионального подхода, что позволяет агенту развиваться как специалисту в сфере недвижимости и формировать положительный личный бренд.

Риелторы всегда заинтересованы в заключении эксклюзивного договора, так как продавец недвижимости переходит в статус личного клиента, что расширяет возможности для работы и успешной продажи объекта.

Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор?

Причины расторжения эксклюзивного договора могут быть разные. Продавец может просто передумать продавать свой объект, так как цены на рынке недвижимости временно упали, и он хочет подождать лучших времен. Может быть и такое, что владельца не устраивает работа выбранного агента.

Законодательство Украины предусматривает, что обе стороны имеют право в любой момент разорвать эксклюзивный договор. Но важно понимать, что это может привести к определенным последствиям. Среди них обязательство продавца недвижимости оплатить работу риелтора, если это было прописано в договоре, даже в том случае, когда квартира не была продана.

Если продавец все-таки принял решение расторгнуть эксклюзивный договор, ему нужно:

1. Просмотреть условия договора, в частности положения о прекращении действия.
2. Отправить риелтору или агентству письменное уведомление о намерении разорвать договор. Заранее нужно посмотреть в документе, какой срок установлен для этого. Срок уведомления может быть разным, например 7 дней, 30 дней и даже 3 месяца.
3. Оплатить комиссию за расторжение договора. В зависимости от условий соглашения такая комиссия может составлять 1–3%.

Продавец может считать, что он не обязан ничего платить, так как объект не был продан. Но при этом риелтор работал над продвижением его недвижимости, нес определенные финансовые и временные затраты, поэтому может рассчитывать на оплату, в том числе и по той причине, что это прописано в договоре, который подписали обе стороны.

Стоит ли заключать эксклюзивный договор?

Продавцы недвижимости часто сомневаются, стоит ли заключать эксклюзивный договор с агентом, так как не до конца понимают преимущества, которые им дает такое соглашение. Если собственник готов доверить продажу своего объекта только одному человеку, при этом он не хочет тратить время и отвечать на постоянные звонки десятков риелторов, эксклюзивный договор ему вполне подойдет. Если же владелец готов взять часть работы на себя, быть полностью вовлеченным в процесс продажи квартиры, тогда он может не ограничиваться работой только с одним агентством. Но важно понимать, что в таком случае продавец рискует уменьшить свою прибыль.

Заключение эксклюзивного договора — это не просто гарантия оплаты комиссионных риелтора. Это также передача всех обязанностей по продаже объекта недвижимости. Агент берет на себя весь процесс — от улучшения внешнего вида жилплощади до показов и проверки договора купли-продажи квартиры совместно с юристом. Вся головная боль по продаже объекта переходит к риелтору, тогда как собственник сохраняет время, нервы и силы.

Если нет желания общаться с кучей посредников или есть страх попасть в руки мошенников, эксклюзивный договор с надежным агентством тоже выручит. В агентстве недвижимости «Маяк» работают риелторы, у которых есть большой опыт сотрудничества с клиентами по эксклюзивному договору. К тому же в агентстве есть свои юристы и нотариус, что помогает уберечь продавца от различных махинаций со стороны покупателя.

Заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры или нет, решать только продавцу. Но стоит тщательно обдумать все «за» и «против».