Договор аренды квартиры в Украине (2024 год)
Не все сдают жилье в аренду официально, то есть с заключением договора найма квартиры. Хотя этот документ может уберечь обе стороны от финансовых потерь и конфликтных ситуаций. Зачем заключать договор аренды жилой недвижимости, что входит в этот документ, нужно ли его заверять у нотариуса и другую важную информацию рассказываем ниже.
Что такое договор аренды квартиры и зачем его заключать
Договором аренды (официально договором найма жилья) называют документ, в котором фиксируются условия сделки по сдаче квартиры в аренду между владельцем недвижимости и арендатором. Документ регулирует отношения между сторонами и защищает их в случае возникновения спорной ситуации при найме жилплощади.
Ключевые положения договора указаны в Гражданском кодексе Украины в главе 59 «Наем (аренда) жилища». Также к ним относятся срок, на который заключается договор, сумма оплаты за аренду, зона ответственности собственника и квартиранта, условия расторжения договора.
В каких случаях составляется договор аренды квартиры
Далеко не все арендодатели заключают договор найма жилья с квартирантами. Хотя если владелец решил сдавать в долгосрочную аренду жилплощадь, он должен составить договор аренды и предоставить его квартиросъемщику для подписания обеими сторонами.
Вот несколько причин, почему хозяину важно составить договор аренды квартиры и подписать его с арендатором:
чтобы избежать штрафа от налоговой за незадекларированный доход;
чтобы защитить себя от финансовых потерь из-за порчи имущества;
чтобы иметь официальные данные квартирантов на случай, если они съедут без предупреждения вместе с имуществом собственника;
чтобы зафиксировать стоимость аренды не только устно, но и письменно;
чтобы иметь возможность официально повысить стоимость найма при определенных обстоятельствах (предварительно прописав это в документе).
Квартирант также заинтересован в заключении договора аренды жилья. На его основании арендодатель не сможет выселить арендатора раньше указанного срока, не вернув деньги. Кроме того, вместе с договором подписывается акт приема-передачи помещения. В нем описывается ценное имущество, состояние ремонта и др. Собственник не сможет предъявить квартиросъемщику претензий по поводу сломанного крана, если в акте указано, что он уже был в таком состоянии на момент съема квартиры.
Что содержит договор аренды квартиры
Стандартный договор аренды жилого помещения на 2024 год несложно найти в интернете, хотя лучше всего составлять его индивидуально. Документ должен содержать общую информацию об объекте недвижимости, который сдается в аренду, личные данные собственника и квартиранта и т. д. В договоре должны быть указаны:
точный адрес жилплощади;
документ, на основании чего жилье принадлежит собственнику (правоустанавливающие документы на жилую недвижимость)
площадь недвижимости;
перечень мебели и техники (если есть);
технические и другие характеристики квартиры;
оплату коммунальных платежей и дополнительных услуг (охрана/интернет)
конкретная сумма оплаты за аренду, способ и сроки внесения арендной платы, а также сроки ее перепросмотра арендной платы;
срок аренды (срок действия договора);
паспортные данные и подписи обеих сторон.
В договоре найма жилья могут быть и другие дополнительные пункты для предупреждения возникновения спорных ситуаций. Эти пункты оговаривают заранее и прописывают в документе в соответствующей графе. При наличии официального подтверждения той или иной информации будет значительно проще доказать свою правоту.
Как выглядит типовой образец договора аренды квартиры
Если вы ищете и снимаете квартиру при помощи агентства недвижимости, в этом случае все хлопоты по поиску жилья и составлению договора найма берет на себя риелтор. Специалист подготовит документы под конкретный объект, в котором будут учтены интересы и собственника, и квартиросъемщика.
Если вы ищете жилье самостоятельно, вы можете распечатать типовой договор найма квартиры. При необходимости можно внести в него свои коррективы и распечатать его. Вместе с договором стоит распечатать и акт приема-передачи имущества.
Что такое акт приема-передачи квартиры в аренду
Акт приема-передачи жилья в наем — это официальное подтверждение передачи недвижимого имущества в аренду другому лицу. Это важная часть договора аренды, которая помогает избежать многих конфликтных ситуаций.
В акт следует внести подробный список мебели и бытовой техники, описать их состояние, по возможности добавить фото. Также в акте приема-передачи можно указать показания счетчиков.
Как и договор, акт составляют в двух экземплярах и подписывают обе стороны. После того как документ подписан, ответственность за сохранение имущества несет арендатор.
Что нужно обсудить перед подписанием договора
Все непонятные моменты стоит обсуждать еще до подписания договора найма квартиры. Идеальный вариант — когда арендодатель предоставляет шаблон договора, его изучает другая сторона, затем вносятся правки и сразу распечатывается окончательный документ, который можно будет подписывать.
Что следует уточнить и обсудить до подписания договора аренды:
стоимость арендной платы, сроки или условия, при которых она не будет меняться;
сколько человек может проживать в квартире;
можно ли заселяться с маленькими детьми или с домашними животными;
на какой срок собственник сдает квартиру в аренду;
какое имущество передается в пользование и в каком оно состоянии (мебель, бытовая техника);
может ли квартиросъемщик делать ремонт в квартире и будет ли от этого уменьшаться стоимость арендной платы;
кто оплачивает коммунальные платежи — арендатор, владелец, пополам;
при каких условиях может быть расторгнут договор аренды.
Все это стоит обсудить заранее и при возможности детально прописать в договоре найма жилья. Это позволит избежать большинства спорных вопросов, таких как «кто должен платить за воду» или «почему мы сделали ремонт, а вы не уменьшили арендную плату на сумму понесенных расходов».
Что важно проверить до оформления договора найма квартиры
Чтобы избежать проблем и не попасть в руки мошенников, важно еще до оформления договора аренды квартиры проверить некоторые моменты. Итак, что следует сделать:
Проверить паспорт хозяина жилплощади.
Попросить показать правоустанавливающие документы на жилую недвижимость. Это могут быть разные документы, среди них свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда о признании права собственности, свидетельство о приватизации или другой документ, зарегистрированный в Государственном реестре.
Пообщаться с соседями. Спросить, знают ли они собственника, часто ли меняются квартиранты и т. п.
Внимательно прочитать договор аренды квартиры и уточнить все непонятные моменты.
Если владелец отказывается показать паспорт или правоустанавливающие документы, ссылаясь на «в следующий раз», «забыл взять с собой» и т. д., лучше не связываться с таким человеком. С большой долей вероятности это мошенник, который просто хочет получить деньги и все. Оформлять договор нужно только после того, как вы убедились, кто перед вами и что этот человек является законным владельцем жилплощади.
Если квартира принадлежит брату, другу, жене, а названный арендодатель просто «помогает» ее сдать, квартиросъемщик должен подписывать договор аренды только в присутствии настоящего хозяина. Не редкость случаи, когда законный владелец жилья не подозревал о том, что его квартиру якобы сдали в аренду другим людям.
Договор найма жилой недвижимости составляется в двух экземплярах, подписывается обеими сторонами, при этом каждая хранит у себя отдельный экземпляр. Только после того, как договор подписан арендодателем и арендатором, последний должен передать деньги собственнику жилплощади.
Оплата чаще всего осуществляется сразу за 2 месяца (первый и последний месяцы проживания). По факту оплаты стоит взять с хозяина расписку, где указана полученная сумма, срок и дата платежа.
Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса
Планируя сдавать квартиру в аренду официально, многих владельцев недвижимости интересует вопрос, нужен ли нотариус при заключении такой сделки? Нотариус нужен, но не всегда.
Если срок аренды жилой недвижимости не превышает 2 года 11 месяцев, оформить договор можно просто письменно. В документе прописываются все важные моменты, после чего стороны подписывают его. Участие нотариуса в этом случае не требуется.
Если срок аренды больше 35 месяцев лет, тогда придется заверить документ у нотариуса. Это влечет за собой дополнительные расходы и налоги. Что нужно оплатить и в каком размере:
услуги нотариуса — договорная стоимость;
военный сбор — 1,5%;
государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд — 1%.
От суммы сделки, которая указана в договоре найма, нужно оплатить в общей сложности 2,5%. Также отдельно оплачиваются услуги нотариуса.
Рассмотрим конкретный пример. Квартира сдается в аренду за 10 000 гривен в месяц сроком на 3 года. Сумма налогов составит 9 000 гривен плюс услуги конкретного нотариуса (это может быть и 400 гривен в зависимости от города).
Если хозяин хочет уменьшить сумму налогов, ему может прийти в голову идея, указать в договоре условную цены аренды, к примеру, 1 000 грн. Делать этого нельзя, так как квартирант получит полное право платить именно 1 000 грн аренды за жилье. Никакие устные договоренности разрешить сложившуюся ситуацию не помогут. Суд будет на стороне арендатора, так как есть документальное подтверждение с подписями обеих сторон, где указано, что стоимость аренды составляет 1 000 гривен.
Имеет ли юридическую силу незаверенный нотариусом договор аренды квартиры
Статья 811 Гражданского кодекса Украины предусматривает простую письменную форму договора аренды жилья. Даже без удостоверения нотариусом такой договор найма квартиры будет иметь юридическую силу.
Как уже было сказано выше, нотариально удостоверять договор не обязательно, если наем жилья не предусмотрен на срок больше 35 месяцев (2 года 11 месяцев). Владелец может найти и распечатать подходящий типовой договор найма жилой недвижимости, внести коррективы в него и предоставить на подпись арендатору. Также собственник может воспользоваться услугами риелтора, который самостоятельно составит необходимый документ.
Можно ли разорвать договор об аренде квартиры и в каких случаях
Договор аренды квартиры можно разорвать вследствие действия определенных обстоятельств. Также документ может быть расторгнут по инициативе одной из сторон или по соглашению обеих сторон.
В статье 781 Гражданского кодекса Украины описаны обстоятельства, в силу которых договор аренды может быть расторгнут.
Договор найма жилья можно расторгнуть досрочно и в случае серьезного нарушения его условий одной из сторон. Так, в статьях 782–783 ГКУ указаны следующие факторы, которые могут стать причиной для владельца недвижимости расторгнуть договор аренды раньше срока окончания:
квартирант не вносит оплату за аренду в течение 3 месяцев подряд;
арендатор пользуется имуществом не по целевому назначению или с нарушением условий договора;
квартиросъемщик без согласия собственника передал жилплощадь в пользование другим лицам;
квартирант создает угрозу повреждения квартиры из-за небрежного поведения;
арендатор не начал проводить капитальный ремонт имущества, хотя эта обязанность возлагалась на него согласно договору найма.
Досрочно разорвать договор об аренде квартиры имеет право не только арендодатель, но и арендатор. Это описано в статье 784 Гражданского кодекса Украины. В каких случаях арендатор может расторгнуть договор:
если собственник передал в пользование жилье, качество которого не соответствует условиям договора найма и назначению имущества;
если владелец не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта квартиры.
В договоре аренды жилплощади можно прописать и другие основания для его досрочного расторжения. Это может быть аварийное состояние дома не по вине сторон, изменения определенных экологических условий, действие обстоятельств непреодолимой силы (как в случае с пандемией COVID-19 или активные военные действия на территории арендуемого жилья) и т. д.
Как происходит расторжение договора аренды
Согласно статье 763 ГКУ, каждая сторона имеет право отказаться от договора найма жилплощади в любое время. Но важно письменно предупредить об этом другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты. В договоре может быть указан и другой срок для предупреждения стороны о прекращении аренды.
Если владелец жилой недвижимости планирует выселить квартиросъемщика, чтобы жить в квартире лично или предоставить ее родственникам, он обязан сообщить об этом не позже, чем за 2 месяца до предполагаемой даты выезда. Спорные вопросы решаются по согласованию сторон или же в судебном порядке.
Прием квартиры при выселении квартиранта проводится по акту приема-передачи имущества, который заключался перед сдачей жилья в аренду. Документ является аргументом в спорных вопросах, которые касаются ремонта мебели или техники.
Как продлить договор аренды квартиры
Если стороны не имеют намерения прекратить сотрудничество, договор найма жилого помещения может быть продлен автоматически после окончания изначального срока. Это можно прочитать в статье 764 Гражданского кодекса Украины. В ней сказано, что, если арендатор продолжает пользоваться жильем после завершения срока договора найма, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя в течение 1 месяца документ считается обновленным на срок, ранее установленный договором.
Также стоит отметить, что при съеме квартиры на длительный срок — 1–5 лет или нотариально заверенный договор, арендаторы получают больше прав. В частности, они имеют право на приоритетное продление договора в случае завершения срока аренды.
Можно ли не составлять договор аренды
Квартиру можно сдать в аренду на длительный срок и без составления договора. Но важно понимать, что это неофициально и собственник такими действиями нарушает закон. Если хозяин принял решение сдать квартиру без договора аренды, он просто ищет квартиросъемщиков и берет с них деньги в оговоренной сумме. Также многие владельцы выдвигают такое условие, как обязательный страховой взнос на случай порчи имущества. Среди преимуществ подобного подхода для владельца жилплощади можно отметить отсутствие налогов и отсутствие проблем с выселением арендаторов.
Из-за отсутствия договора найма жилплощади могут серьезно пострадать квартиранты. Собственник может в любой момент выселить арендаторов из квартиры или поменять замки на дверях, когда их не будет дома.
Выводы
Чтобы избежать проблем со сдачей жилья в аренду на долгий срок, лучше всего обратиться к опытному риелтору. Специалист составит индивидуальный договор с помощью юриста, в котором будут прописаны условия, права и обязанности сторон согласно действующего законодательства. Грамотно составленный договор защищает и арендодателя, и квартиросъемщика.
Если вы ищете жилье в аренду, вы также можете обратиться в агентство недвижимости, которое подберет подходящие варианты квартир, проверит владельца недвижимости, внимательно изучит предоставленные им договор найма и акт приема-передачи имущества. Квалифицированный специалист сделает все возможное, чтобы предотвратить возникновение неприятных ситуаций у клиента, связанных с арендой квартиры.
