Как купить земельный участок в Украине
Покупка земельного участка — это непростой процесс, требующий тщательного подхода. В этой статье подробно рассмотрим, на что обратить внимание при выборе земельного участка, какие документы должны быть у продавца, как происходит покупка, какие могут быть риски приобретения земли и многое другое.
Основные критерии выбора земельного участка
Прежде чем изучать предложения продавцов и отправляться на просмотры земельных участков, важно узнать критерии выбора земли:
целевое назначение участка — для жилищной застройки, для сельскохозяйственных нужд, для промышленности, для энергетики и т. д.;
вид использования — коттедж, экоферма, завод, СТО и др.;
расположение — в населенном пункте, за пределами населенного пункта, лес, первая линия, фасад на автотрассу;
площадь — достаточно ли ее для реализации задуманного проекта и не слишком ли много, чтобы не переплачивать за налоги и содержание;
коммуникации — есть ли газ, вода, электричество, канализация;
дороги — возможность заезда строительной техники, качество дорог, удобство проезда к будущему дому, близость оживленных трасс;
расходы — налоги или арендная плата, эксплуатационные расходы.
При выборе земельного участка под строительство дома или дачи также стоит обратить внимание на его уклон, уровень освещенности, розу ветров. Если планируется купить землю для сельскохозяйственных нужд, важную роль играют удобство обработки полей, качество грунтов, возможность полива и др.
Отправляясь на осмотр участка, нужно внимательно изучить территорию: соответствует ли ландшафт целевому назначению, есть ли подъездной путь, какой уровень грунтовых вод, устраивает ли пейзаж, насколько близко расположен лес или водоем, есть ли соседи и т. д. Если участок неровный, к нему нет проезда или не проложены коммуникации, важно произвести расчет, будет ли такая покупка выгодной, так как затраты могут оказаться неоправданно высокими.
Когда земля покупается под жилищное строительство, необходимо оценить, будет ли удобно жить в доме в долгосрочной перспективе. Для этого следует изучить местную инфраструктуру и наличие школы, магазинов, медицинских учреждений, близость общественного транспорта, уровень безопасности. Лучше отказаться от сделки, если недалеко от участка расположен завод или другой промышленный объект, предстоят существенные затраты на дорогу до работы или не устраивают будущие соседи.
Риски при покупке земельного участка
При покупке любого недвижимого имущества есть свои риски. Земельные участки — не исключение. Но их вполне реально избежать, если знать, на что обращать внимание. Прежде всего, важно попросить продавца обратиться к сертифицированному специалисту для установки межевых знаков на участке, так как определить реальные границы земли без специального оборудования нереально. Если упустить этот момент, после заключения сделки могут возникнуть неприятные сюрпризы в виде спорных ситуаций с границами участка, наличия чужих посевов, свалки, оврагов, торфяников и т. п.
Еще один важный момент для покупателя — приватизация участка. Не стоит рисковать, если продавец просит аванс и обещает в кратчайшие сроки приватизировать землю или получить право собственности вместо акта постоянного пользования. Так могут действовать мошенники.
Если не проверить документы на участок в комплексе с Генпланом или другой градостроительной документацией, есть риск покупки участка ЛСХ (ОСГ) на территории будущего завода, парка и т. п. Цель покупки участка должна соответствовать тем планам, что предусмотрены на Генплане. Случается, что земельные участки под строительство расположены в пределах охранных зон. В таком случае оформить разрешительные документы на постройку дома будет или слишком дорого, или практически нереально.
Перечень документов для покупки земельного участка
Чтобы сделка прошла успешно, перед покупкой земельного участка нужно проверить наличие у продавца следующих документов:
государственный акт права собственности на землю;
паспорт и идентификационный код продавца (и супруга/супруги, если собственник в браке);
свидетельство о браке/разводе;
письменное согласие супруга/супруги владельца на продажу участка;
справка из кадастрового бюро об отсутствии отягощений на землю;
экспертная оценка участка от независимого специалиста с лицензией Государственного агентства по земельным ресурсам;
документы об отсутствии задолженностей по земельному участку.
После заключения сделки новый владелец оформляет документы на землю на свое имя. Для этого ему нужно получить новый Государственный акт на право собственности в местном органе по земельным ресурсам.
Как проходит сделка по покупке земельного участка
В Украине земельный участок можно купить как у частного продавца, так и у государства или местных органов самоуправления через аукцион. Сначала в СМИ публикуется информация о продаже земельного участка и только спустя минимум 30 дней проводятся торги. Покупатель получает акт о праве собственности за участок, после чего оформляет землю на свое имя. При первичной продаже земельных участков на аукционе стоимость может оказаться выше, чем изначально заявлена, но риски покупателя сведены к минимуму.
При вторичной продаже участка покупатель может потратить меньше денег, но рискует он при этом больше, поэтому важно быть предельно внимательным. Лучше всего покупать уже приватизированную землю, так как в случае покупки права на приватизацию у продавца можно в итоге потратить неоправданно много времени, денег и сил на последующую приватизацию участка.
Независимо от того, покупается сам участок или права на его аренду, заключить договор купли-продажи не получится при отсутствии кадастрового номера и регистрации права на землю. Также до оформления сделки следует изучить документы продавца, чтобы получить ответы на следующие вопросы:
выставлен ли участок на продажу;
кто его фактический собственник — физическое лицо, государство, предприятие, территориальная община;
есть ли у земли совладельцы и согласны ли они на продажу;
что подтверждает право собственности, есть ли государственная регистрация права;
какая реальная площадь участка;
зафиксировано ли целевое назначение земли в реестре ГЗК (ДЗК).
Важным этапом оформления сделки по покупки земельного участка является его проверка на наличие межевых проблем, ошибок в документах, арестов и запретов. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно проверить, есть ли сведения об участке в Государственном земельном кадастре. Также следует убедиться, что границы участка не пересекаются с другими участками, его форма и местоположение на карте визуально соответствуют его размещению на местности.
Важно отметить, что в некоторых случаях даже продавцы не знают о наличии ошибок в земельном кадастре и документах, поэтому покупателю лучше всего перепроверить все документы и реестры со специалистом, например опытным риелтором.
Сделка по покупке земельного участка заключается в присутствии обеих сторон и нотариуса. Нотариус может удостоверить куплю-продажу земли только при наличии всех необходимых документов: документа о праве собственности, выписки из ГЗК, экспертной оценки и при необходимости согласия совладельцев/супруга/органов опеки.
Дополнительные расходы при покупке земельного участка
При покупке земельного участка, как и любого другого недвижимого имущества, возникают обязательные дополнительные расходы. Так, при оформлении сделки у нотариуса нужно заплатить госпошлину в размере 1% от суммы участка, но не ниже экспертной оценки. Также продавец или покупатель (по согласованию сторон) оплачивает запрошенные нотариусом выписки из реестров и удостоверение согласия супруга/супруги, если собственник состоит в браке.
Если продавец владеет земельным участком менее 3 лет, возникают дополнительные расходы. В этом случае придется заплатить также налог на доходы физических лиц в размере 5% от стоимости земли (для резидентов Украины) или 18% от стоимости участка (для нерезидентов).
Почему стоит обратиться в агентство недвижимости для покупки участка
Купить земельный участок можно и самостоятельно, не обращаясь ни к риелторам, ни к юристам. Но в этом случае риски покупателя существенно выше, чем при сотрудничестве с профессионалами. Если нет опыта в покупке земли, не стоит рисковать своими деньгами и оформлять сделку без помощи опытных специалистов.
Какие плюсы обращения в агентство недвижимости «Маяк» при покупке земельного участка:
опытные риелторы, которые знают рынок недвижимости Киева и Киевской области и могут в кратчайшие сроки подобрать подходящие варианты земли для покупателя;
комфортная организация просмотров и грамотное ведение переговоров с продавцом для получения самой выгодной цены;
снижение рисков покупателя до минимума, так как в агентстве есть свои юристы, которые проверяют каждый документ;
помощь с любыми организационными вопросами.
Если решили приобрести земельный участок, обращайтесь к профессионалам АН «Маяк», чтобы не тратить время и нервы, а также получить самые выгодные предложения на рынке.
