Как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость
Продать коммерческую недвижимость выгодно и быстро вполне реально. Для этого нужно подготовить объект к продаже, установить оптимальную цену и организовать эффективную рекламу. В этой статье рассмотрим все важные нюансы при продаже коммерческой недвижимости: определение стоимости, перечень необходимых документов, поиск покупателя, обязательные налоги, помощь риелтора и др.
Продажа коммерческой недвижимости: с чего начать
Первым делом продавец коммерческого объекта должен оценить ситуацию на рынке недвижимости в своем городе. Эта задача состоит из нескольких этапов: проанализировать спрос и предложение, сравнить объекты, определить оптимальную цену.
Одним из самых важных этапов при продажи любой недвижимости, в том числе коммерческой, является определение ее стоимости. В зависимости от установленной цены объект может продаваться долго или быстро, продавец может недополучить прибыль или, наоборот, продать объект с хорошей выгодой.
Что влияет на цену коммерческой недвижимости:
расположение объекта — локация будет оцениваться по-разному в зависимости от типа недвижимости, например для торговой точки важна хорошая проходимость, тогда как для склада играет роль удобный подъезд на машине;
наличие инфраструктуры — для магазинов важна близость парковки и отсутствие конкурентов с такими же товарами, для кафе имеет значение наличие офисных центров и т. д.;
состояние объекта — если нужен ремонт, перепланировка и обновление коммуникационных систем, возможно, придется снизить цену;
технические характеристики — стоимость объекта формируется также с учетом площади, высоты потолков, этажности, года постройки, типа перекрытий, наличия санузлов и т. п.
Помимо того, что нужно определить стоимость коммерческого объекта для продажи, также необходимо обратиться к профессиональным оценщикам для проведения независимой экспертной оценки. Выданный экспертами документ входит в перечень обязательных при продаже недвижимости. Для проведения оценки нужно предоставить документ о праве собственности на помещение, земельный участок или другой коммерческий объект, а также технический паспорт.
Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости
Перечень документов для заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости будет разным в зависимости от того, кто продает объект — юридическое или физическое лицо. Если речь идет о продаже недвижимости юридическим лицом, тогда для сделки нужно подготовить следующие документы:
документ о праве собственности;
документ о регистрации юридического лица;
идентификационный код и паспорт директора (паспорт и заверенная доверенность представителя);
устав предприятия с изменениями к нему;
учредительный договор с изменениями;
техпаспорт;
выписка из реестра прав собственности на отчуждаемое коммерческое имущество;
протокол и приказ о назначении или избрании директора/председателя правления;
печать физического лица;
справка о видах деятельности предприятия;
документы на землю;
справка об отсутствии налогового залога и запретов на отчуждение;
протокол о продаже недвижимого коммерческого объекта с указанием стоимости продажи.
Если коммерческую недвижимость продает физическое лицо или физическое лицо-предприниматель, тогда пакет документов будет таким:
свидетельство о праве собственности;
техпаспорт на объект и документы на землю;
извлечение из реестра запретов на отчуждение;
паспорт и идентификационный код владельца/владельцев;
извлечение из Госреестра отягощений для каждого собственника (если недвижимость куплена в браке);
свидетельство о регистрации брака (свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга/супруги);
заявление-согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости, которая находится в совместной собственности;
свидетельство о рождении ребенка (если он является собственником объекта);
одобрение опекунского совета на отчуждение недвижимости в интересах малолетних детей или недееспособных граждан, если они являются собственниками;
заявления-отказы от своей доли других членов долевой собственности;
документ о независимой экспертной оценке коммерческой недвижимости.
Документы лучше всего собрать до старта продажи объекта, так как уже в первый день покупатель может принять решение приобрести выставленную недвижимость. Если необходимые бумаги не будут готовы, заинтересованный клиент может передумать, так как не каждый готов ждать.
Как подготовить коммерческую недвижимость к продаже
Чтобы продать коммерческую недвижимость не только быстро, но и выгодно, важно позаботиться о том, чтобы объект имел привлекательный внешний вид. Даже если речь идет о бюджетном помещении, оно может заинтересовать большее количество покупателей, если в нем, как минимум, провести уборку и вынести хлам. Если коммерческая недвижимость находится в новом доме и была куплена без ремонта, есть смысл выполнить недорогой косметический ремонт. Такие затраты окупятся при продаже.
Подготовка коммерческой недвижимости к продаже — это не только про уборку или косметический ремонт. Объект должен быть подготовлен к сделке и по части документации. Важно, чтобы недвижимость не находилась под арестом или в залоге. Также необходимо, чтобы не было возражений со стороны третьих лиц, которые претендуют на объект.
При выставлении коммерческого помещения на продажу нужно определить его преимущества. Это может быть выгодное расположение, свежий ремонт, близость инфраструктуры, удобный подъезд, большая стоянка и т. д. Подготовленная информация о преимуществах будет полезной на следующих этапах продажи.
Когда недвижимость подготовлена, нужно определиться с ценой, проанализировав рынок и рассмотрев аналогичные предложения. Если неправильно оценить объект, объявление о продаже может зависнуть на месяцы. В случае, когда сложно определиться со стоимостью недвижимости, следует обратиться за помощью к профессионалам: оценщику и опытным риелторам.
После этого можно работать над составлением эффективного объявления и в целом над созданием рекламной кампании. Рекламу нужно размещать там, где есть целевая аудитория. Это могут быть как соответствующие сайты-агрегаторы объявлений, так и тематические страницы в социальных сетях. Для объявлений нужно подготовить качественные фото и продуманный текст с описанием всех преимуществ. Также не помешает разместить баннер о продаже недвижимости на самом объекте.
Как найти покупателя на коммерческую недвижимость
Если реклама организована правильно, долго ждать заинтересованных клиентов не придется. Но важно также удержать покупателя и довести его до сделки, что получается далеко не у всех продавцов.
Чтобы переговоры прошли успешно, нужно не просто описывать покупателю преимущества коммерческой недвижимости, но и объяснить, какую выгоду они могут принести. Например, близость офисного здания к торговой точке может стать дополнительным источником клиентов.
Продавец также может озвучить покупателю размер потенциальной прибыли, если сдавать помещение в аренду или использовать его под собственный бизнес. Важно обратить внимание покупателя на то, за какой срок окупится недвижимость. Это может стать решающим моментом для покупателя при приобретении конкретного коммерческого объекта.
Проводить показы объекта лучше всего в дневное время, когда есть хорошее освещение и когда торговое или офисное помещение выглядит наиболее привлекательно. Правильная демонстрация недвижимости повышает шансы быстро продать ее.
Какие налоги при продаже коммерческой недвижимости
Согласно налоговому законодательству Украины, при продаже коммерческого объекта налоги обязаны платить как продавец, так и покупатель.
Какие налоги платит продавец:
госпошлина — 1% от стоимости объекта;
налог на доходы физического или юридического лица, ФЛП — 5%;
военный сбор — 1,5%.
Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет или в течение одного отчетного года он продал несколько объектов, помимо основных налогов, нужно заплатить сбор на доход в размере 5%.
Также есть нюансы для продавцов коммерческой недвижимости, которые не являются гражданами Украины. Они платят стандартные госпошлину и военный сбор, тогда как налог на доходы увеличен — до 18% от стоимости объекта.
Какие налоги платит покупатель:
госпошлина — 1% от кадастровой стоимости объекта;
сбор в Пенсионный фонд — 1%;
административный сбор за переоформление прав собственности.
Налоговая нагрузка уменьшается, если речь идет о ликвидаторах аварии на ЧАЭС, участниках боевых действий и их семьях, лицах с инвалидностью I–II групп.
Стоит ли обращаться за услугами в агентства недвижимости
Быстрая и выгодная продажа коммерческой недвижимости возможна как самостоятельно, так и с помощью риелторов. Но в первом случае важно, чтобы у продавца были соответствующие знания и опыт, иначе объект может продаваться долго или владелец получит меньше прибыли, чем мог бы. Если не хочется рисковать и терять время, лучше сразу обратиться в агентство недвижимости.
Эксперты АН «Маяк» помогают правильно подготовить коммерческий объект, установить оптимальную цену, создать эффективную маркетинговую стратегию для быстрой и выгодной продажи недвижимости. У агентства есть своя база клиентов и собственные каналы рекламы, так что шансы продать объект срочно намного выше.
Риелторы АН «Маяк» берут на себя организацию просмотров, переговоры о цене с покупателями, подготовку необходимых документов. В агентстве также работает своя команда юристов, есть нотариус. Продавцу не нужно искать, где проверить договор купли-продажи и убедиться, что сделка проходит законно и с защитой его интересов.
Обращайтесь к профессионалам агентства «Маяк», если нужно продать коммерческую недвижимость в Киеве или Киевской области быстро и выгодно.
